Semaine Juridique notariale et immobilière – étude TVA
Nous signalons la publication d’une étude « loi de finances 2014 : incidences TVA sur les ventes d’immeuble », rédigée par William, qui a été publiée au numéro 4 paru le 24 janvier 2014.
LF 2014 – Instauration de l’autoliquidation de la TVA dans le secteur du bâtiment – Art. 25 – commentaires de l’administration fiscale
Les commentaires relatifs à l’autoliquidation dans le secteur du bâtiment viennent d’être publiés dans le BOFIP sous la référence BOI-TVA-DECLA-10-10-20-20140124.
Baux soumis à la TVA sur option – effet de la lettre d’option au premier jour du mois de l’envoi
Contrairement à une idée répandue, les baux à usage professionnel ne sont pas, par principe, soumis à la TVA de plein droit (article 261 D, 2° du CGI). En fait, sauf cas particuliers, il est nécessaire de formuler une lettre d’option auprès de l’administration fiscale (article 260, 2° du CGI). En cas d’oubli, la location demeure exonérée de la TVA et la TVA facturée au locataire n’a aucune valeur (« TVA facturée à tort »), ce qui prive le bailleur du droit de récupérer la TVA sur les dépenses grevant l’immeuble et le locataire de la déduction de la TVA grevant le loyer.
Depuis le décret n° 2010-1075 du 10 septembre 2010, la date d’effet de la lettre d’option a été reportée au 1er jour du mois suivant celui au cours duquel l’option est formulée (effet au 1er janvier 2014 d’une lettre d’option envoyée au cours du mois de décembre 2013) alors qu’auparavant l’administration fiscale admettait que l’option produise son effet au 1er jour du mois au cours duquel elle était formulée (voir Documentation de Base 3 A 513 n°1) (effet au 1er janvier N d’une lettre d’option envoyée au cours du mois de janvier N)
Le décret n° 2014-44 du 20 janvier 2014 publié au JO du 22 permet de revenir au régime antérieur dès lors qu’il prévoit que l’option produit à nouveau effet à compter du 1e jour du mois au cours duquel elle est formulée.
En raison des modalités d’entrée en vigueur de ce décret, le nouveau régime s’applique aux options formulées à compter de demain, jeudi 23 janvier. En revanche, toutes les options formulées depuis le 1er janvier jusqu’à aujourd’hui continuent à produire effet au 1er février (alors qu’une option formulée demain produira effet au 1er janvier :-).
Ce retour au régime antérieur est une simplification évidente.
Le régime mis en place par le décret du 10 septembre 2010 a toutefois eu des effets positifs pratiques qu’il serait dommage d’oublier :
- L’envoi d’une lettre d’option avant l’achat de l’immeuble permet de joindre la lettre en annexe de l’acte : cette option ne se perd donc pas et la dispense de TVA de l’article 257 bis, lorsqu’elle est applicable, est sécurisée. Il apparaît donc opportun de continuer à opter, notamment pour cette raison, avant la signature de l’acte authentique.
- L’instruction 3 A-8-10 qui a commenté ce régime a officialisé la possibilité de transférer la lettre d’option à l’occasion d’une vente soumise à la dispense de TVA de l’article 257 bis. Dans certains dossiers, cette possibilité présente encore un avantage certain.
DMTO – relèvement potentiel des droits de 5,09% à 5,80% à compter du 1er mars 2014
L’article 77 de la loi de finances pour 2014 permet à chaque département d’augmenter temporairement les droits de mutation dus à l’occasion de la vente d’un immeuble. A compter du 1er mars 2014, selon la localisation de l’immeuble et la décision prise par le département, le droit normal de 3,80% pourra passer à 4,50%, ce qui portera le montant total des droits (hors frais de notaire et contribution de sécurité immobilière) à 5,80% au lieu de 5,09%.
Si l’augmentation des droits décidée par un département est notifiée avant le 1er février 2014, l’augmentation concernera les actes authentiques signés à compter du 1er mars 2014, peu importe la date de signature de la promesse. Ainsi, une promesse signée en 2013 ne permettra pas de conserver le bénéfice du taux global de 5,09%.
L’augmentation du taux dépendra donc de deux éléments :
i. L’existence d’une délibération du conseil général du département du lieu de situation de l’immeuble décidant de cette augmentation ;
ii. La date de la notification aux services fiscaux de cette délibération.
L’article 77 de la loi de finances précitée prévoit des modalités particulières d’entrée en vigueur selon la date de notification de la délibération du conseil général :
- Si la délibération est notifiée jusqu’au 31 janvier 2014, l’augmentation prendra effet au 1er mars 2014 ;
- Si la délibération est notifiée jusqu’au 28 février 2014, l’augmentation prendra effet au 1er avril 2014 ;
- Si la délibération est notifiée jusqu’au 31 mars 2014, l’augmentation prendra effet au 1er mai 2014 ;
- Si la délibération est notifiée jusqu’au 15 avril 2014, l’augmentation prendra effet au 1er juin 2014 ;
- En revanche, si la délibération est notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2014, l’augmentation prendra effet à compter du 1er janvier 2015 ;
- etc.
De manière inhabituelle, il conviendra donc de faire un suivi département par département de la potentielle augmentation de taux.
A ce jour, nous avons constaté que le site impots.gouv.fr n’affichait aucune information spécifique sur la page dédiée aux notaires et aux géomètres.
En pratique, il apparaît donc plus simple, à ce stade, de prendre en considération le taux le plus élevé de 5,80% en attendant de suivre, dès le début du mois de février, les premières notifications.
