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Posts from the ‘Dispense de TVA 257 bis’ Category

3
Juin

TVA – 257 bis – Dispense de TVA – Décision ubuesque du Conseil d’Etat

Pour mémoire, l’article 257 bis prévoit que les opérations relevant de ce régime sont « dispensées de TVA » alors que l’article 19 de la directive TVA, que l’article 257 bis est sensé transposer, prévoit, quant à lui, que les opérations bénéficiant de ce régime, « n’existent pas »…

Derrière cette différence de vocabulaire, les idées sont les mêmes. (i) Absence de taxation et de régularisation de TVA. (ii) Le cessionnaire est réputé continuer la personne du cédant, peu importe la date d’achèvement de l’immeuble ou encore que l’opération aurait été, à défaut de 257 bis, exonérée ou taxable à la TVA.

Dans une décision pour le moins surprenante du Conseil d’Etat (CE 31 mai 2022, n° 451379, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils), on apprend que :
– L’article 257 bis est mal rédigé et n’a pas correctement repris l’article 19 de la directive TVA qu’il est sensé transposer ;
– Les dispositions françaises ne peuvent pas être « complétées » en les interprétant à la lumière de la directive TVA pour leur donner le sens qu’elles sont sensées avoir ;

A cet égard, la lecture stricte retenue par le Conseil d’Etat est pour le moins frustrante dans la mesure où le Conseil d’Etat a pu, dans d’autres contentieux, compléter le texte français afin d’y ajouter des conditions qui figuraient uniquement dans la directive TVA (pour mémoire, la condition d’identité dans le contentieux de la TVA sur marge)

– L’article 257 bis, dans sa version actuelle, ne peut « dispenser » que des opérations « soumises » à la TVA (on comprend en réalité « taxées » à la lecture des conclusions du rapporteur public) ;
– Cependant, le BOFIP opposable (ndlr : en phase avec la directive TVA sur ce point) permet néanmoins d’appliquer le 257 bis même lorsque la vente de l’immeuble est exonérée…

Pour ceux qui ne lisent que le BOFIP, tout se complique 😊 (et pour les autres aussi !) En effet, le Conseil d’Etat fait une analyse en droit et ensuite sur la base du BOFIP opposable et chaque analyse aboutit, au cas particulier, à une solution différente.

En droit : on comprend que le 257 bis ne s’appliquerait qu’à des opérations taxables (de plein droit ou sur option). En revanche, les opérations exonérées (ou hors champ) ne sont pas concernées.
En opposabilité : le 257 bis s’applique aux opérations taxables et exonérées.

Concrètement, cela veut dire quoi ?

1/ En pratique, le 257 bis sur les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans n’est finalement pas obligatoire ! On pourrait avoir une exonération avec un transfert de vingtièmes de TVA
2/ Il est préférable de viser le BOFIP et le rescrit publié RES N° 2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006 si on veut appliquer le 257 bis sur ces ventes
3/ Cette décision génère un sentiment d’insécurité juridique totalement inutile tant au niveau du vendeur que de l’acheteur et soulève une foule de questions sans réponse et sans intérêt (que nous n’osons même pas poser dans cet article)…

Au final, cette décision crée beaucoup d’agacements et, au-delà, une telle zizanie qu’une modification législative s’avère nécessaire afin de rapidement remettre de l’ordre dans la matière et continuer à appliquer l’article 257 bis comme auparavant.

Consulter les conclusions

7
Avr

TVA – 257 bis – Crédit-bail – levée d’option par un exploitant hôtelier – changement de régime

Une réponse ministérielle du 5 avril 2022 met fin à une pratique bien établie selon laquelle la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail par un exploitant hôtelier relève de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis. Ces levées d’option devront donc à présent être soumises au droit commun de la TVA.

La raison de ce changement réside dans le fait que l’activité de l’exploitant hôtelier est préexistante à la levée d’option.

Attention, ce changement concerne également les opérations passées. Aucune mesure particulière n’est en effet prévue s’agissant des levées d’option qui ne sont pas encore prescrites (à compter du 1er janvier 2019, à la date des présentes).

A noter que les autres solutions relatives à l’application positive de l’article 257 bis demeurent inchangées et notamment la levée d’option par un crédit-preneur qui donnait l’immeuble en sous-location (RES N° 2018/01 (TCA) du 03 janvier 2018) ou encore à la levée d’option suivie de la mise en place d’un nouveau contrat de crédit-bail, y compris lorsque le crédit-preneur ne réalise pas une activité locative ou réalise une activité hôtelière (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018).

Consulter la réponse Grau AN 5 avril 2022, N° 35808

Nota 1 : Les exploitants hôteliers incluent également les exploitants d’EHPAD, de résidences sénior, de résidences étudiantes, de résidences de tourisme.

Nota 2 : l’exploitant hôtelier qui procéderait à l’acquisition de l’immeuble qu’il exploitait et qu’il avait pris en location ne pourrait pas non plus appliquer le 257 bis.

 

7
Mar

TVA – art. 257 bis – TVA facturée à tort – personne physique – loueur en meublé – résidence de tourisme

Un arrêt rendu par la CAA de Bordeaux rappelle que les dispositions de l’article 257 bis sont obligatoires et que si la TVA est alors facturée, celle-ci est facturée à tort et ne peut pas donner lieu à un remboursement chez l’acquéreur, même si le vendeur a versé à l’Etat la TVA indiquée dans l’acte.

Au cas particulier, il s’agissait d’une vente entre personnes physiques exerçant une activité de loueur en meublé dans une résidence de tourisme.

Pour mémoire, lorsqu’une telle situation se produit, il convient de mettre en place une procédure de régularisation de TVA facturée à tort.

Consulter la CAA de BORDEAUX, 7ème ch., 10 février 2022, 20BX01000, « Inédit au recueil Lebon »

Dans le même sens, voir notre article du 31 mai 2016.

13
Avr

257 bis – Vente d’un immeuble loué en TVA par un marchand ou un promoteur à une foncière – la CAA de Lyon relance le débat

 

La CAA de Lyon vient de juger que la dispense de TVA était applicable à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA lorsque l’acheteur continue l’activité locative soumise à la taxe même si le vendeur avait comptabilisé l’immeuble en stock.

Jusqu’à présent l’administration fiscale a toujours refusé l’application de la dispense dans une telle hypothèse, précisant que l’immeuble donné en location avec TVA doit être immobilisé tant par le vendeur que par l’acquéreur.

Cette position a été réaffirmée en 2018 à l’occasion du commentaire au BOFIP des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 concernant la revente d’un immeuble donné en location avec TVA à la suite de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (voir notre article du 8 janvier 2018 concernant la modification du BOFIP et l’article 30 novembre 2015 concernant ces deux décisions)

Ce nouvel épisode n’est pas étonnant dans la mesure où les décisions du Conseil d’Etat précitées, lues à la lumière des conclusions du rapporteur public, ouvriraient, selon certains commentateurs, une brèche permettant de supporter au cas particulier une dispense de TVA. Selon cette lecture, la dispense s’appliquerait à l’achat d’un immeuble donné en location avec TVA par par un acquéreur qui aurait l’intention de poursuivre de manière pérenne cette location y compris lorsque le vendeur a inscrit l’immeuble en stock.

Ceci étant dit, les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 traitaient d’une hypothèse de revente de l’immeuble post levée d’option dans le cadre d’un CBI, ce qui constitue une hypothèse bien particulière dans la mesure où :
– on ne devient pas un marchand de biens en débouclant son financement avant la vente de l’immeuble qu’on a donné en location de manière pérenne (voir notre article du 17 juin 2016);
– le contrat de crédit-bail revêt une nature particulière au regard de la TVA qui pourrait conduire, selon la cour de justice de l’union européenne, à considérer que la levée d’option ne produit pas d’effet, la « livraison » TVA étant intervenue lors de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article en date du 1er juillet 2020).

A suivre donc avec intérêt.

A notre sens, il est encore trop tôt pour changer les pratiques.

Consulter l’arrêt de la CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation

Nota du 30 juin 2021 : arrêt définitif.