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Posts from the ‘Dispense de TVA 257 bis’ Category

13
Avr

257 bis – Vente d’un immeuble loué en TVA par un marchand ou un promoteur à une foncière – la CAA de Lyon relance le débat

 

La CAA de Lyon vient de juger que la dispense de TVA était applicable à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA lorsque l’acheteur continue l’activité locative soumise à la taxe même si le vendeur avait comptabilisé l’immeuble en stock.

Jusqu’à présent l’administration fiscale a toujours refusé l’application de la dispense dans une telle hypothèse, précisant que l’immeuble donné en location avec TVA doit être immobilisé tant par le vendeur que par l’acquéreur.

Cette position a été réaffirmée en 2018 à l’occasion du commentaire au BOFIP des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 concernant la revente d’un immeuble donné en location avec TVA à la suite de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (voir notre article du 8 janvier 2018 concernant la modification du BOFIP et l’article 30 novembre 2015 concernant ces deux décisions)

Ce nouvel épisode n’est pas étonnant dans la mesure où les décisions du Conseil d’Etat précitées, lues à la lumière des conclusions du rapporteur public, ouvriraient, selon certains commentateurs, une brèche permettant de supporter au cas particulier une dispense de TVA. Selon cette lecture, la dispense s’appliquerait à l’achat d’un immeuble donné en location avec TVA par par un acquéreur qui aurait l’intention de poursuivre de manière pérenne cette location y compris lorsque le vendeur a inscrit l’immeuble en stock.

Ceci étant dit, les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 traitaient d’une hypothèse de revente de l’immeuble post levée d’option dans le cadre d’un CBI, ce qui constitue une hypothèse bien particulière dans la mesure où :
– on ne devient pas un marchand de biens en débouclant son financement avant la vente de l’immeuble qu’on a donné en location de manière pérenne (voir notre article du 17 juin 2016);
– le contrat de crédit-bail revêt une nature particulière au regard de la TVA qui pourrait conduire, selon la cour de justice de l’union européenne, à considérer que la levée d’option ne produit pas d’effet, la « livraison » TVA étant intervenue lors de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article en date du 1er juillet 2020).

A suivre donc avec intérêt.

A notre sens, il est encore trop tôt pour changer les pratiques.

Consulter l’arrêt de la CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation

Nota du 30 juin 2021 : arrêt définitif.

 

26
Jan

dispense de TVA – 257 bis – crédit-bail – levée d’option – crédit-preneur exploitant hôtelier

 

Une question écrite a été déposée afin de valider les solutions généralement obtenues par rescrit en matière de 257 bis du CGI mais qui peuvent, dans d’autres dossiers, donner lieu à des redressements ponctuels, à savoir :

– l’activité hôtelière est assimilée à une location ;

– les locaux de type restaurant, salles de séminaire ou encore spa ne bloquent pas la dispense au titre d’une occupation partielle par le crédit-preneur.

Consulter la question écrite N° 35808

 

1
Août

Dispense de TVA – article 257 bis – non incidence du régime de l’assimilation

 

Un rescrit a été émis par la DLF dans une affaire particulière indiquant que le régime de l’assimilation est sans incidence sur la qualification des opérateurs au regard de l’article 257 bis du CGI.

Ainsi, un acheteur-revendeur qui a inscrit en stock un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et qui l’a donné en en location pendant plus d’un an (immeuble en stock dès lors assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA), ne devient pas, pour autant, un bailleur pour l’application de l’article 257 bis.

Cet acheteur-revendeur n’est donc pas en mesure de vendre l’immeuble en dispense de TVA à un bailleur qui indiquerait remplir, quant à lui, les conditions d’application posées par l’article 257 bis du CGI.

Ce rescrit complète utilement la réponse Grau du 10 juillet 2018.

Pour mémoire, le régime de l’assimilation est posé par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.

10
Juil

Dispense de TVA – article 257 bis – la réponse Grau est sortie !

 

La réponse GRAU (AN 10 juillet 2018, n° 7359) vient de confirmer que :
– La dispense de TVA s’applique lorsqu’un immeuble donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit bailleur au crédit-preneur à l’occasion de la levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait lui-même l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui entend inscrire l’immeuble à son actif immobilisé et l’affecter à une activité de location soumise à la taxe. Dans cette situation, les deux ventes successives de l’immeuble bénéficient de la dispense.
– La circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur in fine ait pris un engagement de revendre dans les conditions prévues à l’article 1115 du CGI ou un engagement de construire sur le fondement de l’article 1594-0 G du même code est sans incidence sur cette analyse, ces engagements en matière de droits de mutation étant, en tout état de cause, dépourvus de portée en ce qui concerne l’appréciation des conditions d’éligibilité à la dispense prévue à l’article 257 bis du CGI.
– En revanche, si le crédit-preneur revend l’immeuble à un assujetti exerçant une activité d’achat-revente d’immeubles qui décide de l’inscrire à son actif circulant (stock), l’opération ne peut pas bénéficier de la dispense.
– L’inscription de l’immeuble en stock constitue, aux fins d’application de l’article 257 bis du CGI, un élément objectif permettant de révéler l’intention de l’opérateur de ne pas affecter durablement l’immeuble en cause à une activité de location, mais de le destiner à la revente. Cette inscription relève d’une décision de gestion de l’assujetti.

En résumé :
– La revente de l’immeuble le jour même de la levée d’option relève de la dispense de TVA dès lors que le crédit-preneur et le sous-acquéreurs sont des investisseurs locatifs qui comptabilisent l’immeuble en immobilisation et soumette la location à la TVA (ceci n’est dit que pour le sous-acquéreur mais demeure valable, à notre sens, pour le crédit-preneur (voir notre article) ;
– Les engagements de revendre et de construire sont sans incidence sur la dispense de TVA. Ceci ne nous étonne pas dès lors que l’engagement de revendre a été « banalisé » et que la construction d’un nouvel immeuble n’est pas bloquante au vu des rescrits précédemment envoyés par la DLF.
– La dispense repose uniquement sur la comptabilisation de l’immeuble par les différents intervenants, étant précisé que l’administration fiscale prend le soin d’indiquer que « ce choix comptable relève d’une décision de gestion de l’assujetti« , ce que nous souhaitons comprendre comme pouvant être opposée à l’administration fiscale en cas de contrôle lorsque celles-ci sont régulières ;
– L’administration fiscale considère que la levée d’option (l’« opération ») ne relève pas de l’article 257 bis lorsque l’immeuble donné en location avec TVA est revendu à un opérateur qui l’inscrira en stock. Une solution différente aurait pu être retenue. Il n’est en effet pas absolument évident que le régime de la revente doive impacter le régime de la levée d’option.

Cette analyse confirme les rescrits obtenus et le sens que souhaitait donner l’administration fiscale à la mise à jour du BOFIP effectuée le 3 janvier 2018 (voir notre précédent article)