CIBS – intégration de la TVA – le cas du crédit-bail immobilier
En matière de TVA, nous avons souvent deux règles du jeu applicables : (i) les règles de droit ou (ii) les commentaires publiés au BOFIP et les réponses ministérielles via la règle de l’opposabilité prévue à l’article L 80 A du LPF.
La publication de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée et diverses modifications du code des impositions sur les biens et services publiée au journal officiel du 20 décembre 2025 a soulevé une sérieuse difficulté concernant le crédit-bail immobilier.
Cette publication a en effet rappelé que les règles de droit (i.e. la règle (i)) pouvaient conduire à considérer que le contrat de crédit-bail immobilier n’était pas, comme on le pratique quotidiennement, une location suivie d’une vente mais une vente d’immeuble le jour de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article du 27 décembre 2025 et l’article L. 211-36 du CIBS).
Dans la mesure où cette situation crée de nombreuses difficultés, non encore résolues à ce jour, la nécessité est apparue de prévoir des commentaires publiés au BOFIP (i.e. la « règle » (ii)) pour garantir la sécurité juridique des opérations actuelles.
Ces commentaires ont été publiés le 8 juillet au BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-10 § 100.
« lorsqu’elle intervient en vertu d’un contrat de crédit-bail […], la remise d’un bien, qu’il s’agisse d’un bien meuble corporel ou d’un bien immeuble, n’est pas considérée comme une livraison de biens. Sont notamment concernées les opérations de crédit-bail régies par l’article L. 313-7 et suivants du code monétaire et financier (CoMoFi).
[…]
Cette opération est considérée comme une location suivie, le cas échéant, d’une livraison de biens intervenant au moment de la levée d’option, l’acquéreur n’étant pas nécessairement l’ancien locataire.
Lorsqu’il s’agit d’un bien immeuble, cette vente est soumise à la TVA de plein droit sauf si elle porte sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ou sur un terrain autre qu’un terrain à bâtir, auquel cas elle bénéficie de l’exonération prévue au 5 de l’article 261 du CGI, mais est susceptible de faire l’objet de l’option pour la taxation prévue au 5° bis de l’article 260 du CGI dans les conditions exposées au BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 « .
Pour mémoire, d’autres règles (ii) peuvent être consultées dans le BOFIP ou les réponses ministérielles et notamment de nombreux commentaires concernant l’article 257 bis du CGI. Nous invitons le lecteur à consulter la rubrique « Crédit-bail » pour les consulter.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
Article 257 bis du CGI – Crédit-bail – levée d’option suivie d’une revente – suite de la réponse Grau du 10/07/2018
Une question écrite vient d’être déposée afin de mieux comprendre le régime de TVA applicable à la levée d’option réalisée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier suivie d’une revente.
Ceux qui connaissent bien la problématique se rappellent de la réponse ministérielle Grau publiée au JO AN du 10 juillet 2018 faisant suite à une question n°7359.
Pour mémoire, cette réponse précise comment un « double 257 bis » (les deux 257 bis étant liés) s’applique à la levée d’option et à la revente.
Cette réponse est également très connue dans la mesure où elle valide la cohabitation d’un article 257 bis du CGI (et donc l’immobilisation comptable) avec l’engagement de revendre.
En revanche, lorsque le « double 257 bis » ne fonctionne pas, nous sommes sur notre faim s’agissant des régimes disponibles.
Compte tenu des pratiques des crédits-bailleurs, nous assistons souvent à une double option pour le paiement de la TVA : option sur la levée d’option suivie d’une option sur la revente.
En revanche, lorsque l’option déclenche une TVA d’un montant important, ceci peut soulever des problèmes dans les relations avec le sous-acquéreur (pas de déduction, portage, montant important à financer via des fonds propres, etc.).
La question qui vient d’être déposée permettra d’explorer deux alternatives :
– transfert de TVA par le crédit-bailleur suivi d’un nouveau transfert de TVA au sous-acquéreur (article 207, III-3 de l’annexe II au CGI) ;
– Option pour le paiement de la TVA par le crédit-bailleur suivi d’un transfert de TVA au sous-acquéreur.
Consulter la question Louwagie n° 11613 publiée au JO AN du 9 décembre 2025
Nota du 16 juin 2026 : question Liger n° 16090 publiée au JO AN du 16 juin 2026
TVA – hôtellerie et para-hôtellerie courte et longue durée – nouveau(x) BOFIP
L’administration fiscale vient de commenter le nouveau régime de TVA applicable à l’hôtellerie et à la para-hôtellerie depuis le 1er janvier 2024 (voir notre article précédent).
On se souvient que ce nouveau régime fait suite à un avis rendu par le Conseil d’État le 5 juillet 2023 (voir notre article sur le sujet).
Compte tenu de la période estivale, nous avons résumé en quelques mots ce qui a principalement retenu notre attention. Ce commentaire ne remplace donc pas une lecture attentive des nouveaux commentaires.
1. Sous réserve d’une formalisation correcte de l’ensemble des documents affichés, communiqués ou signés entre (i) le bailleur et les occupants et (ii) le bailleur et ses éventuels prestataires, ces nouveaux commentaires favorisent – pour ceux qui le souhaitent (!) et qui s’organisent en amont – une taxation large de ces activités même si le texte de l’article 261 D, 4° du CGI continue d’exiger « trois services sur quatre » pour taxer le service d’hébergement (i.e. le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle).
[28/03/2025] Les nouveaux commentaires permettent à ceux qui ne souhaitent pas être taxés à la TVA ou qui souhaitent continuer à être exonérés après la modification du régime de la franchise en base (voir notre article), de trouver des pistes pour atteindre cet objectif.
Finalement, sous réserve des cas exceptionnels, chacun peut y trouver son compte s’il s’organise correctement en amont.
2. On relève une conception large de la réception de la clientèle (il n’est pas requis qu’elle soit offerte de manière permanente. Un prestataire d’hébergement peut proposer à ses clients un choix entre un accueil physique avec remise des clés en main propre et un accueil par l’intermédiaire d’un dispositif de communication électronique, avec mise à disposition des clés via une boîte à clés).
[28/03/2025] Cela étant, l’administration précise à présent que « la seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne saurait constituer une réception même non personnalisée de la clientèle » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 100). Une location de deux nuits avec boîte à clés est donc exonérée sauf si l’exploitant propose l’alternative de l’accueil physique et choisit le bénéfice des tolérances concernant le renouvellement du linge et le ménage hebdomadaire (voir le 4 bis.). Ceux qui subiraient les modifications du régime de la franchise en base (voir notre article) peuvent donc trouver à cet égard le moyen de continuer à exonérer de TVA leur activité.
3. Certains services doivent être effectivement fournis pour être retenus pour justifier la taxation à la TVA :
– la réception de la clientèle ;
– la fourniture du linge de maison en début de séjour ;
– le nettoyage des locaux en début de séjour.
4. D’autres services (i.e. petit-déjeuner, renouvellement hebdomadaire du linge et nettoyage hebdomadaire des locaux lorsque la durée du séjour est supérieure ou égale à une semaine) peuvent n’être proposés que sur option via un prix supplémentaire et ne doivent donc pas être obligatoirement fournis, sous réserve de pouvoir démontrer (i) d’avoir les moyens nécessaires permettant d’assurer la fourniture de ces services à l’ensemble des clients hébergés et (ii) l’effectivité de la proposition.
[28/03/2025] 4 bis. Lorsque la durée du séjour est inférieure à une semaine (c’est-à-dire, selon la mise à jour du BOFIP, un séjour comprenant un maximum de cinq nuits, ce qui est exclut donc les locations à la « semaine »), l’exploitant peut – l’administration précise à présent qu’il s’agit d’une tolérance (***) – considérer que sont satisfaites les conditions du renouvellement hebdomadaire du linge et du nettoyage hebdomadaire des locaux si le linge est renouvelé en début de séjour et que le nettoyage est effectué en début de séjour. Cette tolérance qui visent particulièrement les locations courtes (une à deux nuits, par exemple) devient d’une application délicate si, ponctuellement, la location dépasse cinq nuits. Dans ce cas, à défaut de pouvoir utiliser les tolérances, certaines locations seraient taxables (une ou deux nuits) et d’autres exonérées (sept nuits par exemple, s’il s’agit d’une location ponctuelle à la semaine) si les services n’étaient pas effectivement proposés. Dans cette hypothèse, le régime de TVA de la location à l’exploitant n’est pas prévue. Ces commentaires montrent également l’importance du critère de l’accueil pour des locations de très courte durée (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 80 et 90).
[2/04/2025] (***) : confirmation par la réponse ministérielle Daubié JO AN 1er avril 2025 N°1044, selon laquelle : « Toutefois, lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, les remarques insérées dans les paragraphes précités ont pour objet de permettre à l’opérateur de considérer que ces conditions sont remplies du seul fait que le nettoyage des locaux est effectué au moins avant le début du séjour ou que le ligne de maison est au moins renouvelé au début du séjour. S’il le souhaite, l’opérateur peut ainsi s’en prévaloir pour considérer que le client a accès au service alors même que pendant la durée du séjour, le service ne sera pas proposé au client ou que ce dernier n’aura pas la possibilité d’en demander l’exécution. »
5. Certaines restrictions sont rappelées / précisées :
– petit déjeuner : le distributeur automatique ne suffit pas ; [28/03/2025] idem pour la recommandation d’adresses d’établissements de restauration ;
– nettoyage des locaux : la simple mise à disposition du client du matériel servant au nettoyage ne suffit pas ;
– fourniture du linge de maison : la mise à disposition d’une laverie, sans renouvellement du linge de maison, ne suffit pas.
6. Point important : Les mêmes commentaires sont applicables à la para-hôtellerie de courte durée ou de longue durée.
7. Le régime de la location des locaux à un exploitant est également précisé, s’agissant du taux de TVA applicable et du régime de taxation qui reprend, comme par le passé, un « découpage » du loyer : une partie du loyer est donc soumise de plein droit à la TVA au taux réduit applicable à l’opération d’hébergement alors qu’une autre partie du loyer est soumise à la TVA, selon les règles habituelles (e.g. l’option à la TVA), au taux de 20% (BOI-TVA-LIQ-30-20-10 § 10). « La location des locaux destinés à l’hébergement proprement dit ainsi que des locaux d’accueil, des parties communes et des locaux administratifs qui ne produisent pas d’autres recettes par eux-mêmes que les loyers acquittés par les clients au titre de l’hébergement ou de la location de logement en meublé sont à ce titre soumis au taux réduit. »
[28/03/2025] 7 bis. Financement par crédit-bail du bailleur – le principe de la taxation de plein droit de la location à l’exploitant est applicable « quel que soit le nombre d’intermédiaires s’interposant entre le propriétaire de locaux et le prestataire d’hébergement » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 140). La question du taux de TVA applicable à cette location demeure délicate dans la mesure où le BOI-TVA-LIQ-30-20-10 § 10 n’a pas été modifié et continue à renvoyer à l’ancienne version du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 § 140.
8. La tolérance prévue pour les EHPAD s’agissant des meubles des occupants est étendue aux résidences services.
Premières conclusions :
– nécessité de revoir ou d’adapter dès que possible l’ensemble des documents relatifs aux relations bailleurs-occupants et prestataires-bailleurs ;
– La para-hôtellerie longue durée peut continuer à être soumise à la TVA sans révolution majeure sous réserve d’une revue / adaptation rapide dans chaque situation dans la mesure où le nouveau régime peut créer des pièges (e.g. renouvellement hebdomadaire du linge) ;
[28/03/2025] Ces deux premières conclusions demeurent d’actualité.
– le Airbnb d’une nuitée + boîte à clef peut être soumis à la TVA sauf application de la franchise en base.
[28/03/2025] Le Airbnb d’une nuit avec boîte à clés n’est plus soumis à la TVA sauf si l’exploitant s’organise avec la nouvelle définition de l’accueil ou avec un service de petit déjeuner pour être taxé à la TVA. Derrière ce changement de régime, nous sentons les conséquences des modifications du régime de la franchise en base (voir notre article).
Nous souhaitons à nos lecteurs un bel été.
Consulter les nouveaux commentaires au BOFIP.
