Dispense de TVA – 257 bis – Crédit-bail – Exploitant hôtelier
Une nouvelle question écrite a été déposée afin d’y voir plus clair en matière de 257 bis lorsqu’un exploitant hôtelier est partie à l’opération.
Une première tentative avait été initiée en 2021 via le dépôt d’une première question écrite mais cette tentative s’était soldée par un échec (i.e. remise en cause du 257 bis sur la levée d’option par un exploitant hôtelier).
Nous renvoyons à cet égard aux deux articles qui avaient traité de la première question écrite et de la réponse ministérielle qui avait été faite.
La nouvelle question écrite revient donc sur des difficultés pratiques récurrentes, à savoir l’application de l’article 257 bis lorsque le cédant des murs est un exploitant hôtelier et que l’acquéreur est un crédit-bailleur, l’incidence d’une exploitation partielle non hôtelière et enfin la compréhension du rescrit publié traitant d’une levée d’option suivie d’un lease-back (rescrit publié RES N°2018/02 (TCA) du 3 janvier 2018).
A suivre…
Consulter la question écrite Louwagie n° 5782
TVA – 257 bis – Crédit-bail – levée d’option par un exploitant hôtelier – changement de régime
Une réponse ministérielle du 5 avril 2022 met fin à une pratique bien établie selon laquelle la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail par un exploitant hôtelier relève de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis. Ces levées d’option devront donc à présent être soumises au droit commun de la TVA.
La raison de ce changement réside dans le fait que l’activité de l’exploitant hôtelier est préexistante à la levée d’option.
Attention, ce changement concerne également les opérations passées. Aucune mesure particulière n’est en effet prévue s’agissant des levées d’option qui ne sont pas encore prescrites (à compter du 1er janvier 2019, à la date des présentes).
A noter que les autres solutions relatives à l’application positive de l’article 257 bis demeurent inchangées et notamment la levée d’option par un crédit-preneur qui donnait l’immeuble en sous-location (RES N° 2018/01 (TCA) du 03 janvier 2018) ou encore à la levée d’option suivie de la mise en place d’un nouveau contrat de crédit-bail, y compris lorsque le crédit-preneur ne réalise pas une activité locative ou réalise une activité hôtelière (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018).
Consulter la réponse Grau AN 5 avril 2022, N° 35808
Nota 1 : Les exploitants hôteliers incluent également les exploitants d’EHPAD, de résidences sénior, de résidences étudiantes, de résidences de tourisme.
Nota 2 : l’exploitant hôtelier qui procéderait à l’acquisition de l’immeuble qu’il exploitait et qu’il avait pris en location ne pourrait pas non plus appliquer le 257 bis.
dispense de TVA – 257 bis – crédit-bail – levée d’option – crédit-preneur exploitant hôtelier
Une question écrite a été déposée afin de valider les solutions généralement obtenues par rescrit en matière de 257 bis du CGI mais qui peuvent, dans d’autres dossiers, donner lieu à des redressements ponctuels, à savoir :
– l’activité hôtelière est assimilée à une location ;
– les locaux de type restaurant, salles de séminaire ou encore spa ne bloquent pas la dispense au titre d’une occupation partielle par le crédit-preneur.
Consulter la question écrite N° 35808
CBI – Acquisition d’un contrat de crédit-bail par le crédit-preneur – assimilation à l’immeuble – acquisition antérieure au 11 mars 2010
Depuis le 11 mars 2010, la composante promesse de la position de crédit-preneur est assimilée à l’immeuble (article 257, I-1-2° du CGI).
Depuis cette date, le régime de TVA applicable à l’acquisition d’une position de crédit-preneur suit le régime de TVA de l’immeuble objet du contrat de CBI et la TVA ayant grevé l’acquisition du contrat peut donner lieu, le cas échéant, à des reversements de TVA, dans les conditions de droit commun.
Avant l’entrée en vigueur du nouveau régime de TVA applicable aux opérations immobilières, la TVA était systématique (peu importe l’immeuble objet du contrat de CBI) et le Conseil d’Etat avait indiqué dans une décision du 8 novembre 2010, n° 307520, SAUR que (à défaut d’une disposition d’assimilation) la TVA ayant grevé l’acquisition d’un tel contrat ne pouvait être regardée comme une TVA ayant grevé l’acquisition de l’immeuble.
Dans la droite ligne de cette décision, le service juridique de la fiscalité vient de confirmer dans une décision individuelle du 20 novembre 2019, prise après avis de la direction de la législation fiscale, que la cession exonérée de TVA d’un immeuble qui intervient après le 11 mars 2010 ne déclenche pas le reversement d’une TVA ayant grevé l’acquisition d’une position de crédit-preneur relative à cet immeuble, intervenue avant cette date (i.e. avant l’introduction du mécanisme d’assimilation).
