Dispense de TVA – 257 bis – Crédit-bail – Exploitant hôtelier (réponse)
Dans une réponse ministérielle publiée ce jour (Rép. Louwagie JO AN du 4 juillet 2023, n° 5782), l’administration précise les conditions d’application de l’article 257 bis du CGI.
1/ L’activité hôtelière est bien considérée comme une activité locative
« la transmission d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise qui l’avait affecté à l’exercice d’une activité locative telle que l’activité hôtelière doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens, dès lors que le bénéficiaire de la transmission poursuivra une telle activité économique de location, y compris sous une autre forme (location taxée de plein droit ou sur option). »
Pour comparer, voir CAA de NANTES, 1ère chambre, 21/04/2016, 14NT02617.
2/ L’article 257 bis s’applique à la cession d’un immeuble par un exploitant hôtelier à un crédit-bailleur
« Cette situation vise notamment la situation évoquée par l’auteure de la question, lorsqu’un exploitant hôtelier cède à un crédit bailleur les murs de l’hôtel dont il était propriétaire dans le cadre soit d’un « lease-back », soit de la mise en place d’un crédit bail avec un autre crédit preneur. »
3/ L’occupation partielle par l’exploitant hôtelier ne bloque pas le 257 bis du CGI
L’administration apporte ainsi officiellement une exception au rescrit publié RES N° 2008/4 (TCA) du 04 mars 2008 présent au BOFIP sous les références BOI-TVA-DED-60-20-10 au paragraphe 287.
« La circonstance qu’une partie des locaux de l’hôtel soit utilisée par le cédant pour la restauration, le bien-être (spa) ou l’accueil de séminaires est sans incidence sur l’application du dispositif. »
Cette précision est utile car si elle avait depuis longtemps été admise dans des rescrits non publiés, certains services vérificateurs ont procédé à des rappels de TVA sur cette base.
4/ L’administration précise le cas du changement de crédit-bailleur (RES N°2018/02 (TCA) du 3 janvier 2018, BOI-TVA-DED-60-20-10, § 286)
L’administration précise un point important. L’activité du crédit-preneur n’a aucune incidence.
Nous rappelons que dans le cas où le crédit-preneur, exploitant hôtelier, lève l’option pour exploiter le bien la dispense de TVA est inapplicable depuis une réponse ministérielle Grau JO AN du 5 avril 2022, n° 35808 (voir notre précédent article).
« il est confirmé que le dispositif de l’article 257 bis du CGI s’applique notamment lorsqu’un exploitant hôtelier crédit preneur des locaux dans lesquels il exerce son activité exerce l’option d’achat attachée à son contrat de crédit bail pour les céder à un crédit bailleur dans le cadre d’une opération dite de « lease-back » ou dans le cadre de la mise en place d’un crédit-bail avec un crédit preneur autre que le cédant. »
Dispense de TVA – 257 bis – Crédit-bail – Exploitant hôtelier (question)
Une nouvelle question écrite a été déposée afin d’y voir plus clair en matière de 257 bis lorsqu’un exploitant hôtelier est partie à l’opération.
Une première tentative avait été initiée en 2021 via le dépôt d’une première question écrite mais cette tentative s’était soldée par un échec (i.e. remise en cause du 257 bis sur la levée d’option par un exploitant hôtelier).
Nous renvoyons à cet égard aux deux articles qui avaient traité de la première question écrite et de la réponse ministérielle qui avait été faite.
La nouvelle question écrite revient donc sur des difficultés pratiques récurrentes, à savoir l’application de l’article 257 bis lorsque le cédant des murs est un exploitant hôtelier et que l’acquéreur est un crédit-bailleur, l’incidence d’une exploitation partielle non hôtelière et enfin la compréhension du rescrit publié traitant d’une levée d’option suivie d’un lease-back (rescrit publié RES N°2018/02 (TCA) du 3 janvier 2018).
A suivre…
Consulter la question écrite Louwagie n° 5782
Nota du 4 juillet 2023 : consulter la Rép. Louwagie JO AN du 4 juillet 2023, n° 5782
LF 2021 – Art. 44 (9) – Clarification des règles de TVA applicables aux offres composites – aspects immobiliers à surveiller
L’article 44 reprend en droit interne les principes dégagés par la Cour de Justice de l’Union européenne s’agissant des règles à appliquer lorsqu’une opération est composée de plusieurs éléments afin de déterminer « ce qui va ensemble » et dans ce cas d’appliquer, en principe, les mêmes règles de TVA.
Cet article qui a pour objectif de mettre fin à certains régimes qui jusqu’alors permettaient de découper et d’appliquer des règles distinctes à ce qui devait, au regard de ces principes, « aller ensemble », ne vise pas particulièrement les opérations immobilières.
Ceci étant dit, le rappel de ces principes interroge nécessairement sur la pérennité de certaines solutions appliquées jusqu’alors et notamment en immobilier.
Ainsi, le régime de TVA appliqué aux baux consentis aux exploitants d’hôtels, de résidences étudiantes, de résidences séniors ou encore d’EHPAD.
Ces baux reposent sur le découpage et l’application de règles distinctes à ce qui peut être considéré comme « allant ensemble ».
Ce découpage qui était précisé dans une Réponse Victoria s’agissant des EHPAD (Rép. Victoria : AN 20-12-2005 n° 76984) n’a pas été repris au BOFIP.
En substance, le découpage est le suivant :
– Locaux destinés à l’hébergement : TVA de plein de droit au taux réduit de 10%(pour les hôtels, les résidences étudiantes et les résidences séniors) et 5,5% pour les EHPAD)
– Autres locaux (ex : restaurant) : TVA sur option au taux de 20%
A notre sens, les principes qui ont poussé ces solutions sont tout aussi forts que les règles rappelées par l’article 9, à savoir l’analyse par local de l’article 260 D du CGI et le caractère dérogatoire des régimes résultant d’une option.
Les commentaires à venir de l’administration pourraient donc être l’occasion de faire le point sur cette situation complexe.
TVA – hôtel – location des locaux à l’exploitant
A l’occasion d’un litige entre un exploitant hôtelier et un bailleur s’agissant du taux de TVA à appliquer au titre de la location des murs de l’hôtel, le Conseil d’Etat rappelle que la location des locaux destinés à l’hébergement est soumise au taux réduit de la TVA prévu par l’article 279 du CGI (10%) (CE 28 novembre 2018, n° 413526, Nouvelles résidences de France)
Cette décision permet d’insister sur le caractère hybride des règles de TVA applicables à la location des murs d’un hôtel :
– Locaux destinés à l’hébergement : TVA de plein de droit au taux réduit de 10%
– Autres locaux (ex : restaurant) : TVA sur option au taux de 20%
