Dispense de TVA – 257 bis – Crédit-bail – Exploitant hôtelier
Une nouvelle question écrite a été déposée afin d’y voir plus clair en matière de 257 bis lorsqu’un exploitant hôtelier est partie à l’opération.
Une première tentative avait été initiée en 2021 via le dépôt d’une première question écrite mais cette tentative s’était soldée par un échec (i.e. remise en cause du 257 bis sur la levée d’option par un exploitant hôtelier).
Nous renvoyons à cet égard aux deux articles qui avaient traité de la première question écrite et de la réponse ministérielle qui avait été faite.
La nouvelle question écrite revient donc sur des difficultés pratiques récurrentes, à savoir l’application de l’article 257 bis lorsque le cédant des murs est un exploitant hôtelier et que l’acquéreur est un crédit-bailleur, l’incidence d’une exploitation partielle non hôtelière et enfin la compréhension du rescrit publié traitant d’une levée d’option suivie d’un lease-back (rescrit publié RES N°2018/02 (TCA) du 3 janvier 2018).
A suivre…
Consulter la question écrite Louwagie n° 5782
LF 2021 – Art. 44 (9) – Clarification des règles de TVA applicables aux offres composites – aspects immobiliers à surveiller
L’article 44 reprend en droit interne les principes dégagés par la Cour de Justice de l’Union européenne s’agissant des règles à appliquer lorsqu’une opération est composée de plusieurs éléments afin de déterminer « ce qui va ensemble » et dans ce cas d’appliquer, en principe, les mêmes règles de TVA.
Cet article qui a pour objectif de mettre fin à certains régimes qui jusqu’alors permettaient de découper et d’appliquer des règles distinctes à ce qui devait, au regard de ces principes, « aller ensemble », ne vise pas particulièrement les opérations immobilières.
Ceci étant dit, le rappel de ces principes interroge nécessairement sur la pérennité de certaines solutions appliquées jusqu’alors et notamment en immobilier.
Ainsi, le régime de TVA appliqué aux baux consentis aux exploitants d’hôtels, de résidences étudiantes, de résidences séniors ou encore d’EHPAD.
Ces baux reposent sur le découpage et l’application de règles distinctes à ce qui peut être considéré comme « allant ensemble ».
Ce découpage qui était précisé dans une Réponse Victoria s’agissant des EHPAD (Rép. Victoria : AN 20-12-2005 n° 76984) n’a pas été repris au BOFIP.
En substance, le découpage est le suivant :
– Locaux destinés à l’hébergement : TVA de plein de droit au taux réduit de 10%(pour les hôtels, les résidences étudiantes et les résidences séniors) et 5,5% pour les EHPAD)
– Autres locaux (ex : restaurant) : TVA sur option au taux de 20%
A notre sens, les principes qui ont poussé ces solutions sont tout aussi forts que les règles rappelées par l’article 9, à savoir l’analyse par local de l’article 260 D du CGI et le caractère dérogatoire des régimes résultant d’une option.
Les commentaires à venir de l’administration pourraient donc être l’occasion de faire le point sur cette situation complexe.
TVA – hôtel – location des locaux à l’exploitant
A l’occasion d’un litige entre un exploitant hôtelier et un bailleur s’agissant du taux de TVA à appliquer au titre de la location des murs de l’hôtel, le Conseil d’Etat rappelle que la location des locaux destinés à l’hébergement est soumise au taux réduit de la TVA prévu par l’article 279 du CGI (10%) (CE 28 novembre 2018, n° 413526, Nouvelles résidences de France)
Cette décision permet d’insister sur le caractère hybride des règles de TVA applicables à la location des murs d’un hôtel :
– Locaux destinés à l’hébergement : TVA de plein de droit au taux réduit de 10%
– Autres locaux (ex : restaurant) : TVA sur option au taux de 20%
Transfert d’universalité – TVA facturée à tort – application à l’hôtellerie
Une décision de la cour administrative d’appel de Nantes montre que l’administration fiscale peut effectuer des redressements chez l’acquéreur au titre d’une TVA facturée à tort (i.e. rejet de la TVA déductible) lorsqu’elle estime que la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis aurait dû être appliquée.
Sur le fond, dans une affaire où la TVA a été facturée alors que l’administration considérait que la dispense devait être appliquée, le juge ne suit pas l’administration fiscale sur l’application de l’article 257 bis, ce qui est heureux pour le contribuable concerné, mais ce qui pose problème dans la mesure où la pratique aurait conduit à une telle application sur la base des solutions émises par la DLF.
Au cas particulier, en simplifiant, il s’agissait d’une société d’exploitation hôtelière qui avait cédé les murs à une société A et le fonds hôtelier à une société B à laquelle la société A donnait en location les murs.
Dans cette hypothèse, toutes les autres conditions étant réputées remplies, les rescrits émis par la DLF laissent à penser que la cession des murs aurait bénéficié de la dispense dans la mesure où cette cession permettait au cessionnaire de poursuivre une activité économique proche de celle du cédant, à savoir une activité locative soumise à la TVA, l’activité hôtelière étant également considérée comme une activité locative au regard de la TVA (sous réserve de la problématique de l’occupation partielle au titre du restaurant qui a également fait l’objet de rescrits nominatifs confirmant l’application de la dispense).
L’application de l’article 257 bis du CGI pouvait également être envisagée dans la mesure où l’activité hôtelière qui était exercée par l’entreprise cédante, était reprise « ensemble » via deux sociétés appartenant au même groupe acquéreur.
La décision de la CAA de Nantes rappelle les difficultés de délimitation du périmètre d’application de la dispense de TVA s’agissant de la question de savoir ce que l’on entend par « partie d’entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome ». Ceci étant dit, dans la mesure où l’article 257 bis présente un caractère obligatoire lorsque les conditions sont remplies et que ce dispositif ne constitue pas un cadeau fait au contribuable, l’administration fiscale pourrait utilement publier la grille de lecture qu’elle entend retenir de ce dispositif. Ceci renforcerait indéniablement la sécurité juridique des transactions.
