TVA – locations soumises à TVA sur option – utilisation professionnelle d’un local à usage d’habitation
Pour mémoire, la location de locaux nus est exonérée de la TVA, y compris lorsqu’il s’agit de locaux de bureau. L’article 260 du CGI prévoit cependant la possibilité d’opter pour soumettre volontairement les loyers à la TVA.
Cette possibilité est cependant limitée.
Ainsi, l’option ne peut pas être exercée si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation (article 260, 2°-a).
Selon la CAA de Douai, « la validité d’une option formulée par le propriétaire de locaux qu’il destine à la location n’est assurée et que, par suite, cette option ne peut emporter d’effets, qu’à compter de la date à laquelle sont souscrits, aux fins de location, immédiate ou future, de ces locaux, des engagements contractuels de nature à établir la conformité de l’opération aux prévisions du 2° de l’article 260 du CGI, qui exclut notamment l’exercice de l’option si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation« .
Partant, il est nécessaire de démontrer l’intention d’affecter l’immeuble à un usage professionnel à la date à laquelle l’option est exercée.
Cet arrêt invite à la prudence en ce qui concerne la rédaction du bail et le timing de l’option lorsque des professions libérales occupent des locaux à usage d’habitation.
Baux soumis à TVA sur option – une réponse ministérielle confirme l’option par local
Une réponse ministérielle Grau (AN) du 16 novembre 2021 (n°38389) valide l’option par local à la suite de la décision du Conseil d’Etat SCI EMO en date du 9 septembre 2020 (n°439143).
En substance, il est possible d’opter par local à condition que la lettre d’option mentionne de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel faisant l’objet de l’option.
Aucune division juridique de l’immeuble n’est exigée pour procéder à une option par local.
Point délicat dans la réponse. L’option est déclinée au niveau du bail. Ainsi l’option couvre nécessairement tous les locaux concernés par le bail. Autrement dit, il n’est pas possible de découper, au sein d’une seule opération de location de locaux nus à usage professionnel, lesquels de ces locaux sont dans l’option ou pas.
En ce qui concerne le droit à déduction, l’administration fiscale confirme que l’option par local ne remet pas en cause la règle selon laquelle l’immeuble qui fait l’objet d’une option, même partielle, constitue un secteur distinct d’activité au regard de la TVA. A cet égard, l’administration prend le soin d’indiquer un exemple de calcul de « prorata » (coefficient de taxation forfaitaire) pour bien expliquer la conséquence de ce principe.
Enfin, point important, « pour les options en cours à la date de l’arrêt du Conseil d’État (CE) pour lesquelles court la période de neuf années civiles mentionnées à l’article 194 de l’annexe II au code général des impôts (CGI), les bailleurs sont fondés, sous réserve d’en informer l’administration, à en limiter la portée dans le respect des principes rappelés ci-dessus sans que cette limitation n’ait une incidence sur le décompte et le terme de cette période. »
L’administration répond ainsi à l’ensemble des questions que nous avions posées dans la question Grau du 20 avril 2021.
Baux soumis à la TVA sur option – une QE est déposée pour clarifier l’option par local
Le Conseil d’Etat a validé dans une décision du 9 septembre 2020 (« EMO ») le fait qu’il est possible d’opter par local et non pas, obligatoirement, par immeuble, contrairement à ce qui est indiqué au BOFIP sous les références BOI-TVA-CHAMP-50-10.
Une question écrite vient d’être déposée devant l’Assemblée Nationale afin d’obtenir des clarifications sur les points suivants :
– comment s’exerce concrètement une telle option ?
– un bail unique peut-il être partiellement soumis à la TVA via une option par local ?
– l’immeuble est-il toujours constitutif d’un secteur disctinct d’activité même si l’option s’excerce au titre d’un local seulement ?
– est-il possible de modifier une option initiale « par immeuble » afin d’appliquer la décision EMO dans sans attendre le 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option initiale a été exercée et sans que cette modification ne fasse partir un nouveau délai ?
Consulter la QE n° 38389.
Nota : consulter la réponse du 16 novembre 2021.
Baux taxables sur option à la TVA – option par local validée par le Conseil d’Etat
Le Conseil d’Etat vient de valider l’arrêt de la CAA de Nancy, commenté dans ces colonnes, selon lequel l’option prévue à l’article 260, 2° peut être exercée par local et non pas obligatoirement par immeuble ou ensemble immobilier, sous réserve que la lettre d’option vise précisément le bail et les locaux concernés par l’option.
Cette décision, qui constitue une véritable révolution en la matière, invalide donc l’analyse retenue par l’administration fiscale qui repose, quant à elle, sur une option par immeuble ou même par ensemble immobilier.
Cette solution ouvre la voie d’une sur-mesure de l’option à la TVA pour les locaux de bureaux et les commerces et d’exonérer de la TVA la location de locaux auprès de locataires non récupérateur. En revanche, cette exonération aura des répercussions sur les droits à déductions du bailleur.
CE 9 septembre 2020, n° 439143, 8e et 3e chambres réunies, SCI EMO
Bonne rentrée à nos lecteurs 🙂
