TVA – location de locaux nus – option rétroactive

Pour mémoire, la location de locaux nus est exonérée de la TVA (art. 261 D, 2° du CGI). L’article 260, 2° du CGI prévoit cependant une faculté d’option, sous certaines conditions. L’article 194 de l’annexe II au CGI précise enfin que :  » L’option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.  »

Dans une décision en date du 21 décembre 2023, n°474042, SAS François Perrino Holding, le Conseil d’Etat a tranché la question d’une option à la TVA exercée de manière rétroactive.

A cet égard, le Conseil d’Etat rappelle qu’il résulte des dispositions précitées que la validité d’une option formulée par le propriétaire de locaux qu’il destine à la location n’est assurée, et que, par suite, cette option ne peut emporter d’effets (i.e. le droit à déduction de la TVA) :
– qu’à compter du premier jour du mois au cours duquel l’option est formulée,
ou
– si la date est postérieure, de la date à laquelle sont souscrits, aux fins de location, immédiate ou future, de ces locaux, des engagements contractuels de nature à établir la conformité de l’opération aux articles ci-dessus rappelés.

Partant, le Conseil d’Etat a considéré qu’une option exercée le 15 décembre 2016 avec l’indication expresse d’un effet rétroactif au 1er janvier 2016, ne pouvait pas produire effet avant le 1er décembre 2016, au mieux.

« En statuant ainsi, sans rechercher à quelle date avaient été souscrits les engagements contractuels en vertu desquels elle a débuté son activité, le 1er janvier 2017, et alors que l’option exercée était en tout état de cause insusceptible, en vertu des règles rappelées au point 2, de produire des effets, au titre de l’exercice par la société de son droit à déduction, antérieurement au 1er décembre 2016, la cour a commis une erreur de droit »

Au final, pas de droit à déduction de la TVA grevant les dépenses exposées antérieurement à la date à laquelle l’option devient valide.

Remarque :

Traditionnellement, le Conseil d’Etat retient une position plus sévère que celle de l’administration fiscale pour déterminer la date de la validité de l’option. Celui-ci retient la date de souscription d’engagements contractuels (CE, 13 janvier 2006, S.C.I. Les Alizés, n° 253404) alors que le BOFIP (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 170) prévoit qu’il « est admis que dès lors qu’une option a été formulée en bonne et due forme par le bailleur, cette dernière produit ses effets sur les locaux nus à usage professionnel non effectivement donnés en location par le bailleur mais dont il peut être établi, par des éléments objectifs, qu’il les offre à la location » (exemple : un mandat de recherche de locataire en début d’activité).

Au cas particulier, la perte de la TVA déductible aurait pu être évitée avec une option exercée au bon moment alors même qu’aucun engagement contractuel n’aurait été souscrit.

Nota du 24/04/2024 : voir également sur le sujet CAA Lyon, 2e ch., 18 avr. 2024, n° 21LY03607