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Posts from the ‘TVA immobilière des particuliers’ Category

10
Juin

Vente de terrains à bâtir (TAB) par un particulier – décision inquiétante du Conseil d’Etat

 

Le Conseil d’Etat vient de rendre une décision qui confirme in fine la taxation à la TVA de la vente de TAB par un particulier, à l’origine non assujetti à la TVA, qui les avait viabilisés mais qui n’avait pas mis en œuvre des moyens de commercialisation de type professionnel (CE, 9 juin 2020, n° 432596).

Dans cette affaire, en 2011 et 2012, un particulier a cédé comme terrain à bâtir, pour la somme de 1 307 400 euros, 18 parcelles dont l’emprise globale avait été acquise entre 1977 et 1991 et qu’il avait fait aménager à compter de 2010 en procédant à des travaux de viabilisation d’un montant de 552 281,89 euros, représentant plus de 40 % du prix de vente et un montant unitaire de plus de 30 000 euros par parcelle.

Cette décision nous pose un sérieux problème dans la mesure où elle confirme, sous réserve de questions liées à la technique contentieuse, une taxation à la TVA dans une situation où il n’était pas du tout évident qu’une telle taxation puisse être confirmée en droit.

Au demeurant, compte tenu de l’application que l’administration fiscale faisait à l’origine du BOFIP, un tel redressement n’aurait pas dû prospérer jusqu’au Conseil d’Etat.

Si on met de côté le BOFIP, la décision du CE met en œuvre, sans pour autant le dire, les critères posés par un arrêt de la CJUE (il s’agit de l’arrêt du 15 septembre 2011, C-180/10, « Slaby », que nous connaissons bien en France puisqu’il est à l’origine de la suppression totale, au 31 décembre 2012, de la TVA immobilière des particuliers).

Or, nous pensons que cet arrêt ne pouvait vraisemblablement pas être appliqué, en tant que tel, en France et que face aux difficultés de compréhension de cet arrêt, le juge français aurait dû, à notre sens, poser une question préjudicielle à la CJUE.

L’arrêt Slaby donne en effet les critères de taxation de la vente d’un TAB, lorsque l’Etat membre a décidé de taxer les « assujettis occasionnels », c’est-à-dire les personnes non assujetties par ailleurs, qui effectuent, à titre occasionnel, une opération relevant d’une activité économique.

L’enseignement majeur de cet arrêt est que lorsqu’un Etat membre opte pour une telle taxation, « la livraison d’un terrain à bâtir doit être considérée comme soumise à la TVA […], indépendamment du caractère permanent de l’opération ou de la question de savoir si la personne ayant effectué la livraison exerce une activité de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, pour autant que cette opération ne constitue pas le simple exercice du droit de propriété par son titulaire » (point 35 de l’arrêt). « Tel n’est cependant pas le cas lorsque l’intéressé entreprend des démarches actives de commercialisation foncière en mobilisant des moyens similaires à ceux déployés par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services au sens de l’article 9, paragraphe 1, deuxième alinéa, de la directive TVA. De telles démarches actives peuvent consister, notamment, en la réalisation sur ces terrains des travaux de viabilisation, ainsi que la mise en œuvre des moyens de commercialisation avérés » (points 39 et 40 de l’arrêt).

En clair, si un Etat membre décide de taxer les assujettis occasionnels, il ne peut pas pour autant taxer toutes les ventes. Ces ventes ne doivent pas s’inscrire dans le simple exercice du droit de propriété du vendeur (opérations patrimoniales) mais dans une démarche de commercialisation foncière qui nécessite la mise en œuvre de moyens similaires à ceux déployés par un professionnel.

L’arrêt de la CJUE devient malheureusement beaucoup plus complexe lorsqu’il traite des Etats membres qui n’ont pas opté pour la taxation des « assujettis occasionnels », puisque plusieurs lectures de l’arrêt sont possibles et que l’une d’elles serait que l’analyse développée à l’égard des Etats membres qui auraient opté, serait également applicable lorsque l’Etat membre n’a pas mis en œuvre la taxation des assujettis occasionnels (point 46 de l’arrêt), ce qui n’est bien évidemment absolument pas logique.

En matière de TVA « classique », la France ne taxe plus les assujettis occasionnels depuis le 1er janvier 1993 (modification de l’article 256 A par l’article 3 de la loi n° 92-677 du 17 juillet 1992).

En matière de TVA « immobilière », s’agissant de la période couverte par l’arrêt (2011-2012), la France ne taxait « de manière occasionnelle » que certaines ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans jusqu’au 30 décembre 2012. En revanche, les ventes de TAB n’étaient plus concernées (voir en ce sens, BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 10 à 30).

Dans ces conditions, une question préjudicielle aurait dû être posée pour savoir si des critères supplémentaires devaient être vérifiés et notamment, si le vendeur devait être préalablement assujetti à la TVA ou si l’activité en cause devait être exercée de manière permanente (voir le point 36 de l’arrêt, déjà cité, « […] indépendamment du caractère permanent de l’opération ou de la question de savoir si la personne ayant effectué la livraison exerce une activité de producteur, de commerçant ou de prestataire de services […] »).

Au final, en l’absence de question préjudicielle permettant de comprendre le sens de la décision Slaby, la décision du Conseil d’Etat revient à taxer un « assujetti occasionnel » alors que la France n’a pas fait usage de cette possibilité ouverte par la directive TVA.

En ce qui concerne le BOFIP, la décision du Conseil d’Etat ne permet pas de savoir si l’administration fiscale, dans sa défense, avait mis en avant les mêmes arguments que ceux contenus dans son Bofip. Comme la question de l’opposabilité de la doctrine administrative ne semble pas lui avoir été posée, le juge ne pouvait s’en emparer de lui-même.

Cependant, s’il faut bien reconnaître que la partie du BOFIP consacrée aux particuliers est d’une rédaction très complexe (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 60 et 70) ces passages étaient, jusqu’à présent, lus à la lumière de ce qui avait été prévu s’agissant des agriculteurs, à savoir absence de taxation sauf réunion de deux conditions cumulatives, (i) réalisation sur ces mêmes terrains des travaux significatifs, par exemple de viabilisation (représentant plus de 50 % du prix de vente) et (ii) mise en œuvre des moyens de commercialisation avérés (publicité, démarchage) (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10-20120912 § 90).

Les observateurs avertis constateront qu’il s’agit d’un joyeux mélange. Les mêmes critères sont en effet appliqués pêle-mêle aux particuliers et aux assujettis (i.e. les agriculteurs) alors que pour ceux qui nous ont suivi jusqu’ici les deux devraient être traités différemment puisque la France ne taxe plus les « assujettis occasionnels ».

A titre de comparaison, un arrêt récent de la CAA de Bordeaux du 20 mai 2020, 18BX01002, retient à l’exact opposé que la vente par des particuliers de 49 parcelles viabilisées n’est pas soumise à la TVA dès lors que le second critère des moyens de commercialisation n’était pas rempli.

Pour conclure, espérons que l’administration fiscale remette de l’ordre dans le BOFIP pour préserver les réglages d’origine, et que le Conseil d’Etat, s’il devait à nouveau se prononcer dans une affaire similaire, pose une question préjudicielle à la CJUE.

Nota du 3 mars 2021 : voir dans le même sens s’agissant de la vente de dix-huit appartements construits par un bailleur au lieu et place d’un garage auparavant donné en location avec TVA, CAA de Marseille, 3ème ch., 04/02/2021, 19MA01906, Inédit au recueil Lebon.

 

11
Nov

TVA – notion d’opération patrimoniale – cession d’un terrain à bâtir par un bailleur

La cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA lorsqu’elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, c’est-à-dire par une personne qui exerce de manière habituelle une activité économique et qui cède le terrain dans le cadre de cette activité économique. Ainsi, l’assujetti qui cède un terrain à bâtir en dehors de cette activité économique, autrement dit, à titre privé ou patrimonial, n’agit pas en tant que tel et la cession du terrain à bâtir n’est pas soumise à la TVA.

La Cour d’appel de Lyon vient de juger dans une décision du 25 octobre 2016, n° 15LY00831, société LMG, qu’agit en tant qu’assujetti un bailleur qui cède un terrain à bâtir dans les circonstances suivantes :  acquisition d’un terrain, obtention du remboursement de la TVA grevant l’acquisition de ce terrain, construction d’un immeuble donné en location avec TVA sur une partie de ce terrain et cession de la partie restante, dépourvue de construction, du terrain à bâtir.

Le juge considère que la cession de ce terrain est donc soumise à la TVA de plein droit dès lors qu’elle est effectuée par un assujetti agissant en tant que tel. La cession de la parcelle litigieuse se rattache en effet directement à l’activité économique de bailleur du cédant.

Le coin des experts

Cette décision est dans la droite ligne d’une décision de principe du Conseil d’Etat « Société SUDFER » du 29 décembre 1995, n° 118754. La Cour d’appel reprend d’ailleurs le considérant de l’arrêt SUDFER, en omettant toutefois de tirer les conséquences de la modification de la notion d’assujetti opérée par l’article 3 de la loi n° 92-677 du 17 juillet 1992 qui a précisé que seul l’exercice d’une activité économique, de manière habituelle, conférait la qualité d’assujetti, l’exercice ponctuel n’étant, en principe, plus retenu.

L’immobilier a connu un régime d’exception jusqu’au 31 décembre 2012, s’agissant de certains immeubles neufs mais pas de terrains à bâtir, régime plus connu sous le nom de « TVA immobilière des particuliers » (voir en ce sens notre article https://taximmo.fr/3eme-lfr-2012-suppression-de-la-tva-immobiliere-des-particuliers-mesures-transitoires/)

21
Juil

TVA – Zones ANRU, PSLA et Pass-foncier – mise à jour du BOFIP

 

L’administration fiscale vient de mettre à jour le BOFIP s’agissant du régime de TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social.

Les points suivants ont attiré notre attention.

En ce qui concerne le régime de TVA applicable aux zones ANRU, l’administration fiscale précise tout d’abord que le taux de 5,5% demeure applicable dans la bande comprise entre 300 et 500 mètres lorsqu’un avant-contrat ou un contrat préliminaire ou, à défaut, un contrat de vente ou un contrat ayant pour objet la construction du logement a été signé avant le 1er janvier 2012 (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 1).

L’administration fiscale officialise ainsi le bénéfice de la mesure d’entrée en vigueur antérieure en complément de celle spécialement prévue, s’agissant du taux de 7%, en faveur des opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013 (voir notre article relatif à l’article 29 de la LF pour 2014).

Toujours s’agissant des zones ANRU, et plus précisément s’agissant du suivi dans le temps des conditions à remplir par le particulier pour bénéficier du taux réduit (sujet sur lequel nous avons consacré de nombreux articles que vous pouvez retrouver en cliquant sur la catégorie « zones ANRU »), l’administration fiscale confirme que le nouveau système, plus favorable, ne s’applique qu’aux immeubles « livrés » par le promoteur à compter du 1er janvier 2014 (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 410 et 420).

Selon l’administration fiscale, les immeubles « livrés » avant cette date continuent donc de relever de l’ancien système qui prévoit notamment un reversement intégral au cours des cinq premières années de détention. Nous avons déjà indiqué les difficultés d’interprétation de la norme prévoyant le changement de décompte (voir notre article du 10 mars 2014).

Enfin, et il s’agissait d’un point très attendu, l’administration fiscale complète les hypothèses dans lesquelles le reversement de taxe n’est pas exigé (BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715 § 430).

Sont à présent également visés :

– le mariage ;

– la conclusion d’un pacte civil de solidarité ;

– la naissance d’un enfant ;

– la délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.

A noter cependant que cette nouveauté ne concerne, s’agissant des cessions réalisées par les particuliers, que les ventes actées à compter du 1er janvier 2014.

Point anecdotique. L’administration limite le bénéfice de cette nouveauté aux opérations bénéficiant du taux réduit de 5,5%. Les opérations relevant du taux de 7% (exemple de la bande entre les 300 et 500 mètres) ne sont pas expressément visées.

L’administration fiscale prévoit des commentaires similaires s’agissant du PSLA (BOI-TVA-IMM-20-20-10-20140715).

Enfin, pour les amateurs, on relèvera que les commentaires mis à jour relatifs au Pass-foncier (BOI-TVA-IMM-20-20-40-20140715 § 470) confirment que la suppression de la TVA immobilière des particuliers n’a pas remis en cause le principe du reversement, contrairement à ce que laissait entendre la réponse ministérielle Appéré du 4 avril 2013. L’administration valide ainsi les craintes que nous avions émises dans notre article du 21 mai 2013.

 

23
Jan

Suppression de la TVA immobilière des particuliers et des « frais de notaire réduits » – Publication des mesures transitoires

 

Les mesures transitoires viennent d’être publiées au BOFIP.

Ces mesures sont exposées aux paragraphes 260 et suivants du BOI-TVA-IMM-10-10-20-20130123.

En substance, les parties qui disposent d’une promesse de vente signée avant le 31 décembre 2012 peuvent continuer à appliquer le régime antérieur, à savoir revente en TVA et avec frais de notaire réduits, même si l’acte authentique est signé postérieurement au 31 décembre 2012.

Les parties peuvent cependant décider d’appliquer le nouveau régime, c’est-à-dire non taxation à la TVA mais à la taxe de publicité foncière au taux global  de 5,09 %.

L’administration fiscale indique que la preuve de la date de cette promesse de vente peut être apportée par tous moyens.

Nota du 24/01 : L’enregistrement ou le dépôt au rang des minutes d’un notaire des promesses synallagmatiques de ventes ou « compromis » n’est donc pas exigé par ladministration fiscale pour bénéficier de ces mesures.

A noter que l’administration prévoit une mesure identique pour la cession d’un contrat de VEFA (voir le paragraphe 270).