CIBS – Régime de TVA applicable aux promesses – une question écrite est déposée
Le texte du CIBS (art. L. 231-3, 1° & L. 231-4, 1° et 3°) a soulevé la question du régime de TVA applicable aux promesses de vente.
Selon un arrêt du Conseil d’Etat aujourd’hui ancien (CE 28/10/1998, n°154039), et antérieur à l’arrêt rendu par la CJUE le 18 juillet 2007 dans l’affaire C-277/05 « Société thermale d’Eugénie-les-Bains », il a pu être jugé que « le dépôt de garantie conservé par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur constitue la rémunération du service rendu de réservation d’un bien au profit d’un candidat acquéreur et présente avec ce service un lien direct ; que cette prestation, en cas de conservation du dépôt de garantie, est, dès lors, passible de la TVA« .
Il n’est cependant pas évident que cette solution soit encore pertinente alors même qu’elle a été reprise au BOFIP BOI-TVA-BASE-10-10-50-20241211 § 260.
S’agissant des PUV, par exemple, il apparaît douteux que l’indemnité d’immobilisation soit la rémunération du service de réservation. Le montant de l’indemnité d’immobilisation résulte d’avantage d’une pratique de marché que d’un calcul résultant des caractéristiques de l’immeuble (vacant ou occupé, par exemple) et de la durée de la promesse. L’indemnité d’immobilisation sert d’avantage à rassurer le promettant du sérieux du bénéficiaire. Les modalités de versement, voire l’absence d’indemnité d’immobilisation dans certains dossiers, en sont l’exemple.
Autrement dit, si la réservation est inhérente à la PUV, l’indemnité d’immobilisation n’apparaît pas comme le prix de la réservation.
En ce qui concerne les PSV, la jurisprudence relative aux hôtels (« no show fee ») (CE 9/10/2024, n°472257), aux avions, trains et cinémas, qui constate le paiement d’avance par le client du prix d’une prestation dont il ne bénéficie pas de son fait, n’est en aucun cas transposable dans la mesure où précisément le prix de l’immeuble n’est pas payé lors de la conclusion de la PSV.
L’assimilation des promesses à des ventes d’immeubles conduirait s’agissant des PUV à réclamer la TVA assise sur l’indemnité d’immobilisation, dès la conclusion de la promesse lorsque le promettant est assujetti à la TVA (ce qui pose par ailleurs une question en raison de l’extension opérée par l’article L. 211-17 al. 3 du CIBS aux activités ponctuelles) et que la promesse porte sur un immeuble neuf ou un terrain à bâtir, ce qui soulève par ailleurs de nombreuses questions ou difficultés à ce jour en cas de substitution, de restitution au bénéficiaire ou encore lorsque la vente relève d’un régime spécifique (article 257 bis, taux réduit sous conditions, etc.).
S’agissant de la PSV, l’assimilation à une vente ne ferait, tout simplement, aucun sens.
Dans un tel contexte, une question écrite a été posée afin d’obtenir la confirmation du fait que les promesses doivent demeurer en dehors du champ de la TVA et que seule les vente doivent, le cas échéant, y entrer.
Consulter la question écrite Liger JOAN du 4 août 2026, n°17626.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – PUV, contrats de réservation et PSV
Dans sa rédaction actuelle, le CIBS (art. L. 221-3 et L. 221-4 CIBS), conduit à soumettre à la TVA la conclusion d’une PUV par un promettant assujetti à la TVA lorsque la PUV porte sur un immeuble neuf ou ou un terrain à bâtir (idem pour les contrats de réservation).
La TVA serait due sur le montant de l’indemnité d’immobilisation.
Le régime des livraisons de biens serait applicable.
La TVA serait donc due dès la conclusion de la PUV, peu importe si l’indemnité d’immobilisation est ou non versée ou séquestrée par le promettant.
La substitution par un bénéficiaire assujetti serait dans ce cas soumise à la TVA sur le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.
Des principes identiques pourraient être applicables aux PSV.
Dans le cadre de la consultation publique, nous avons alerté l’administration fiscale sur les dangers et inconvénients d’un tel régime et avons demandé son retrait.
