CIBS – Régime de TVA applicable aux promesses – une question écrite est déposée

Le texte du CIBS (art. L. 231-3, 1° & L. 231-4, 1° et 3°) a soulevé la question du régime de TVA applicable aux promesses de vente.

Selon un arrêt du Conseil d’Etat aujourd’hui ancien (CE 28/10/1998, n°154039), et antérieur à l’arrêt rendu par la CJUE le 18 juillet 2007 dans l’affaire C-277/05 « Société thermale d’Eugénie-les-Bains », il a pu être jugé que « le dépôt de garantie conservé par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur constitue la rémunération du service rendu de réservation d’un bien au profit d’un candidat acquéreur et présente avec ce service un lien direct ; que cette prestation, en cas de conservation du dépôt de garantie, est, dès lors, passible de la TVA« .

Il n’est cependant pas évident que cette solution soit encore pertinente alors même qu’elle a été reprise au BOFIP BOI-TVA-BASE-10-10-50-20241211 § 260.

S’agissant des PUV, par exemple, il apparaît douteux que l’indemnité d’immobilisation soit la rémunération du service de réservation. Le montant de l’indemnité d’immobilisation résulte d’avantage d’une pratique de marché que d’un calcul résultant des caractéristiques de l’immeuble (vacant ou occupé, par exemple) et de la durée de la promesse. L’indemnité d’immobilisation sert d’avantage à rassurer le promettant du sérieux du bénéficiaire. Les modalités de versement, voire l’absence d’indemnité d’immobilisation dans certains dossiers, en sont l’exemple.

Autrement dit, si la réservation est inhérente à la PUV, l’indemnité d’immobilisation n’apparaît pas comme le prix de la réservation.

En ce qui concerne les PSV, la jurisprudence relative aux hôtels (« no show fee ») (CE 9/10/2024, n°472257), aux avions, trains et cinémas, qui constate le paiement d’avance par le client du prix d’une prestation dont il ne bénéficie pas de son fait, n’est en aucun cas transposable dans la mesure où précisément le prix de l’immeuble n’est pas payé lors de la conclusion de la PSV.

L’assimilation des promesses à des ventes d’immeubles conduirait s’agissant des PUV à réclamer la TVA assise sur l’indemnité d’immobilisation, dès la conclusion de la promesse lorsque le promettant est assujetti à la TVA (ce qui pose par ailleurs une question en raison de l’extension opérée par l’article L. 211-17 al. 3 du CIBS aux activités ponctuelles) et que la promesse porte sur un immeuble neuf ou un terrain à bâtir, ce qui soulève par ailleurs de nombreuses questions ou difficultés à ce jour en cas de substitution, de restitution au bénéficiaire ou encore lorsque la vente relève d’un régime spécifique (article 257 bis, taux réduit sous conditions, etc.).

S’agissant de la PSV, l’assimilation à une vente ne ferait, tout simplement, aucun sens.

Dans un tel contexte, une question écrite a été posée afin d’obtenir la confirmation du fait que les promesses doivent demeurer en dehors du champ de la TVA et que seule les vente doivent, le cas échéant, y entrer.

Consulter la question écrite Liger JOAN du 4 août 2026, n°17626.