TVA – assujetti unique – financement de la TVA – difficulté non résolue – MAJ
Nous rencontrons un problème lorsque le membre d’un assujetti unique souhaite financer la TVA d’acquisition d’un immeuble.
Cette difficulté provient du fait que l’emprunteur ne peut pas mettre en place une cession Dailly qui est la garantie normalement exigée par l’établissement prêteur.
La cession Dailly doit, en effet, être réalisée par le bénéficiaire du crédit alors que la créance de crédit de TVA est détenue par l’assujetti unique.
Nous avons réfléchi à une solution avec le cabinet Moncey Avocats : l’assujetti unique « co-emprunteur ».
L’assujetti unique demanderait le financement de la TVA alors que le membre demanderait le financement du HT. L’assujetti unique pourrait alors céder sa créance de crédit de TVA via le bordereau Dailly.
La nature juridique de l’assujetti unique pose cependant une difficulté pour qu’il soit emprunteur. A notre sens, l’assujetti unique n’existe pas juridiquement. Seul son représentant a la personnalité morale. Or, le représentant n’est pas le titulaire de la créance de crédit de TVA, même si, en pratique, la TVA sera remboursée sur le compte en banque du représentant, à défaut pour l’assujetti unique d’en posséder un.
Ceci nous contraint donc à avoir un acheteur de l’immeuble en dehors de l’assujetti unique, ce qui n’est pas satisfaisant.
Une piste intéressante serait que le membre acheteur de l’immeuble puisse ponctuellement déposer une CA3 et une demande de remboursement de crédit de TVA.
Une demande a été faite en ce sens à l’administration fiscale.
Nota du 22 juin 2023 : réponse négative de l’administration fiscale.
Nota du 17 avril 2024 : réponse officielle dans la FAQ mise à jour le 13 février 2024 : « 35. Le membre d’un AU peut-il ponctuellement déposer une déclaration de TVA créditrice au titre d’une période postérieure à son entrée dans l’AU et demander, en son nom, le remboursement du crédit de TVA dégagé sur cette déclaration ? Le crédit de TVA constaté au niveau du membre n’a pas d’existence propre, dès lors qu’il a vocation à être consolidé dans la déclaration de l’AU. De plus, l’ensemble des obligations déclaratives ainsi que toute formalité en matière de TVA incombent à l’AU à compter de sa constitution. Dans ces conditions, le crédit de TVA dégagé par le membre d’un AU au titre d’une période postérieure à l’exercice de l’option ne peut être constaté que sur une déclaration déposée par cet AU. Le membre d’un AU n’est donc pas autorisé à déposer une déclaration de TVA ou une demande de remboursement de crédit de TVA propre.«
Régime de groupe TVA (art. 256 C du CGI) – Q&A appliqué au monde de l’immobilier – Q4 : TPF – prendre un engagement de construire
Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2023, il sera possible de mettre en place un régime de groupe TVA. A cette fin, l’option doit être exercée avant le 31 octobre 2022 (art. 256 C, 3 du CGI).
En simplifiant, ce régime concerne les personnes :
(i) assujetties à la TVA,
(ii) qui ont en France le siège de leur activité économique ou un établissement stable,
(iii) qui sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et de l’organisation.
En cas d’option, les personnes concernées forment un seul et même assujetti à la TVA et les opérations intra-groupe deviennent hors champ de la TVA.
Ce régime est principalement codifié à l’article 256 C du CGI.
Question : Est-ce que l’engagement de construire pris par un membre du groupe, postérieurement à l’instauration du groupe TVA, doit mentionner l’existence de l’assujetti unique ?
Réponse : Le membre du groupe, acquéreur de l’immeuble, n’est plus assujetti à la TVA. Il est devenu une partie (i.e. un secteur distinct d’activité) d’un plus grand assujetti. Il est donc nécessaire d’indiquer en plus des mentions habituelles le fait que l’acquéreur fait partie d’un groupe TVA au sens de l’article 256 C du CGI et indiquer pour le membre et l’assujetti unique leur nom, adresse et numéro de TVA (le membre conserve son numéro de TVA). L’acquéreur qui prendra l’engagement de construire indiquera donc deux numéros de TVA, le sien et celui du groupe.
La réponse est identique pour l’engagement de revendre.
Régime de groupe TVA (art. 256 C du CGI) – Q&A appliqué au monde de l’immobilier – Q3 : TPF et cessions intra-groupe
Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2023, il sera possible de mettre en place un régime de groupe TVA. A cette fin, l’option doit être exercée avant le 31 octobre 2022 (art. 256 C, 3 du CGI).
En simplifiant, ce régime concerne les personnes :
(i) assujetties à la TVA,
(ii) qui ont en France le siège de leur activité économique ou un établissement stable,
(iii) qui sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et de l’organisation.
En cas d’option, les personnes concernées forment un seul et même assujetti à la TVA et les opérations intra-groupe deviennent hors champ de la TVA.
Ce régime est principalement codifié à l’article 256 C du CGI.
Question : Est-ce que la vente d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans par un membre du groupe TVA à un autre membre du même groupe, qui aurait été taxable à la TVA si la cession n’avait pas été neutralisée par l’existence du groupe, continue-t-elle de bénéficier du taux réduit de taxe de publicité foncière de 0,71498% au lieu du taux de 5,80665% ou 6,40665% ? (la question est la même pour un TAB dont la cession aurait été soumise à la TVA sur le prix)
Réponse : Deux amendements ont été déposés à l’occasion de l’examen de la loi de finances pour 2023, afin d’inscrire dans le marbre le bénéfice du taux réduit.
Régime de groupe TVA (art. 256 C du CGI) – Q&A appliqué au monde de l’immobilier – Q2 : impact sur l’option TVA concernant les locations – MAJ
Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2023, il sera possible de mettre en place un régime de groupe TVA. A cette fin, l’option doit être exercée avant le 31 octobre 2022 (art. 256 C, 3 du CGI).
En simplifiant, ce régime concerne les personnes :
(i) assujetties à la TVA,
(ii) qui ont en France le siège de leur activité économique ou un établissement stable,
(iii) qui sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et de l’organisation.
En cas d’option, les personnes concernées forment un seul et même assujetti à la TVA et les opérations intra-groupe deviennent hors champ de la TVA.
Ce régime est principalement codifié à l’article 256 C du CGI.
Question : Est-ce que la mise en place du groupe TVA oblige à reformuler les options précédemment exercées par les membres en matière de locations immobilières (art. 260, 2° du CGI) ?
Réponse initiale : La mise en place du groupe n’a pas d’impact sur les options précédemment exercées. En revanche, pour les options exercées à compter de la mise en place du groupe (1er janvier 2023, par exemple), c’est l’assujetti unique, via son représentant, qui exercera l’option. Afin d’avoir des lettres d’options claires, nous préconisons d’identifier à la fois l’assujetti unique et le membre propriétaire de l’immeuble et d’indiquer pour chacun, leur nom, adresse et numéro de TVA.
Réponse du 17 avril 2024 suite à la mise à jour de la FAQ au 13 février 2024 : L’assujetti unique est autorisé à mandater un membre pour l’exercice de l’option à la TVA pour les locations d’immeubles, prévue à l’article 260, 2° du CGI, dès lors que l’option est exercée au nom et pour le compte de l’assujetti unique auprès du service gestionnaire de ce dernier.
