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Posts from the ‘Marchands de biens’ Category

6
Fév

TVA – LASM de travaux – taux réduit de TVA – Question écrite

Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir des clarifications s’agissant du régime de TVA applicable aux livraisons à soi-même (LASM) de travaux.

La LASM est une fiction TVA. Il s’agit d’une opération taxée en tant que telle, en dehors du champ naturel de la TVA (i.e. les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux). Elle correspond à une vente à soi-même. L’objectif de la LASM est d’apporter un correctif technique à une situation donnée. Dans certains cas, la LASM est l’opération technique qui permet de soumettre une opération à un taux réduit de TVA, au lieu du taux normal (e.g. logements sociaux, accession sociale, médico-social). Celle-ci est donc favorable. En revanche, ce n’est pas le cas dans toutes les situations. En pratique, la LASM entraîne bien souvent un coût supplémentaire (surtout la LASM d’immeuble neuf).

La LASM de travaux ne doit pas être confondue avec la LASM d’immeuble neuf. La LASM de travaux vise des travaux qui ne conduisent pas à un immeuble neuf au sens de la TVA (article 257, I-2-2° du CGI). En revanche, la LASM de travaux vise notamment des travaux qui ne conduisent à un immeuble neuf qu’au sens de la tolérance administrative prévue en matière de DMTO (BOI-ENR-DMTOI-10-40).

La LASM ne concerne que des assujettis à la TVA qui ne récupèrent pas intégralement la TVA, c’est-à-dire ceux qui ont une activité en tout ou partie exonérée de la TVA.

Un bailleur de locaux d’habitation, sous réserve qu’il ne bénéficie pas de la tolérance administrative lui permettant de se considérer comme non assujetti à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10), est concerné par les LASM de travaux (pour ceux qui viennent de décrocher, nous renvoyons à la fin de cet article).

Il en va de même du bailleur d’un immeuble mixte (i.e. bureaux / commerce et habitation).

La question écrite vise à clarifier deux points.

Le premier est de bien rappeler que les immeubles inscrits en stock ne sont pas concernés par les LASM de travaux. La réponse est déjà donnée dans le BOFIP mais de manière très rapide (BOI-TVA-IMM-10-10-20 § 230). Une confirmation expresse sera la bienvenue.

Le second point vise à clarifier la modification opérée par l’article 56 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 (loi de finances pour 2023). Cette modification concerne les taux réduits de TVA applicables aux travaux effectués dans les locaux d’habitation (articles 278-0 bis A et 279-0 bis du CGI).

Avant cette modification, les bailleurs de locaux d’habitation assujettis à la TVA (mais néanmoins exonérés de la TVA) pouvaient bénéficier des taux réduits de la TVA au titre de la facturation par les entreprises de travaux mais n’en bénéficiaient plus au moment de la taxation de la LASM de travaux. La loi de finances pour 2023 est venue corriger cet oubli.

Pour faire rapide, les taux réduits de TVA s’appliquent sous réserve que les travaux et les locaux remplissent certaines conditions, mais également à condition qu’une attestation spécifique soit remise dans les temps aux entreprises de travaux.

La question écrite vise principalement à savoir si la LASM de travaux peut être taxée à 10% ou à 5,5% alors même que l’attestation n’aurait pas été remise aux entreprises de travaux.

Pour ceux qui seraient perdus par l’assujettissement et l’exonération. L’assujetti est celui qui réalise une activité économique de manière habituelle et indépendante, peu importe qu’il soit ou non taxé à la TVA. L’assujetti est en principe taxé à la TVA, sauf s’il bénéficie d’une exonération.

Le bailleur est, en principe, assujetti à la TVA (il exerce une activité économique de manière habituelle et indépendante) mais peut être exonéré de la TVA, ce qui est le cas dans l’habitation sous réserve des régimes de taxation prévus pour les hôtels et assimilés ou encore pour certaines locations meublées avec services (voir le nouveau régime qui vient d’être mis en place par la loi de finances pour 2024). Le bailleur de locaux nus non destinés à l’habitation peut également être exonéré de la TVA sauf s’il opte pour être volontairement soumis à la taxe. En revanche, dans tous les cas, ces bailleurs sont, en principe*, assujettis et sont concernés par les LASM de travaux si une partie des loyers retirés d’un immeuble est exonérée de la TVA. (*) Ceci étant dit, le BOFIP prévoit pour certains bailleurs exonérés la possibilité de se considérer comme non assujetti ! Dans ce cas, les LASM de travaux ne les concernent pas. Ils évoluent en dehors du champ de la TVA.

Consulter la question écrite Louwagie n° 14979

 

27
Juin

TVA – Opérations des marchands de biens – Immeubles achevés depuis plus de 5 ans donnés en location avec TVA – Timing de la récupération de TVA – régime de l’assimilation (réponse)

Dans une réponse ministérielle du 27 juin 2023 (Rep. Louwagie JO AN 27/06/2023, n° 5633), l’administration fiscale précise les conditions d’application du régime de l’« assimilation » des biens en stock à des immobilisations pour les besoins de certaines règles de TVA.

Il est rappelé que :
– Le régime est applicable aux marchands de biens qui donnent en location un immeuble avec TVA avant de le revendre ;
– Le régime n’est donc pas réservé aux promoteurs ainsi que le soutiennent certains services de vérification ;
– L’affectation à une activité de location est établie même en cas de locaux partiellement vacants dès lors que l’assujetti est en mesure de démontrer qu’il procède à la recherche active de locataires (ces précisions avaient déjà été fournies par la Réponse ministérielle Grau JO AN 31/12/2019 page 11557, n° 24298). Selon nos informations, ces précisions valent également pour les locaux totalement vacants.
– Les « vingtièmes » de TVA éventuellement transférés par le cédant (vente exonérée de la TVA) sont déductibles dès que l’assimilation se produit (e.g. après une année de location ou de recherche de locataires) et non pas lors de la revente de l’immeuble soumise à la TVA sur option ;
– Idem pour la TVA d’acquisition résultant d’une option pour le paiement de la TVA exercée par le cédant en application de l’article 260, 5° bis du CGI ;

Il s’agit d’une évolution importante. En effet, jusqu’à présent, un marchand de biens ne pouvait pas déduire la TVA d’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans avant la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option exercée par le marchand de biens. Cette solution résulte d’une jurisprudence du Conseil d’Etat initiée par la décision « Lips » (CE 27 novembre 2020, 9e et 10e ch. réunies, n° 426091, « Mentionné aux tables du recueil Lebon », SNC Lips) (voir notre précédent commentaire).

– S’agissant des autres dépenses engagées en vue de la revente de cet immeuble (des dépenses de travaux, par exemple), il convient d’attendre la revente soumise à la TVA sur option pour pouvoir exercer le droit à déduction sans que le délai de péremption de l’article 208, I de l’annexe II au CGI ne puisse s’appliquer (« 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’omission ») (cette précision reprend les commentaires publiés au BOFIP sous les références BOI-TVA-IMM-10-30 au paragraphe 100). Il s’agit donc d’un traitement moins favorable que celui de la TVA d’acquisition de l’immeuble (« vingtièmes » ou TVA d’option).

– En cas de revente exonérée de la TVA (à défaut d’option exercée par le vendeur en application de l’article 260, 5°bis du CGI), s’agissant d’un immeuble « assimilé », « la procédure de transfert du droit à déduction prévue au 3 du IV [lire le III] de l’article 207 de l’annexe II au CGI s’applique et [le vendeur] est alors fondé à délivrer à son acquéreur l’attestation de transfert précitée mentionnant la TVA afférente à ces dépenses » (précision intéressante qui vise le montant brut des dépenses sans prendre en considération le temps écoulé entre l’engagement des dépenses et la revente de l’immeuble. Attention, cette précision ne vaut pas pour la TVA d’acquisition de l’immeuble qui diminue avec le temps à compter de l’assimilation).

Les réponses apportées par l’administration fiscale sont importantes.

Elles permettent de sécuriser la récupération de la TVA d’acquisition (« vingtièmes » ou TVA d’option) dès que l’assimilation se produit (e.g. une année de location soumise à la TVA ou de recherche de locataires pour une telle location) pour des opérations marchandes concernant des immeubles donnés en location avec TVA. Ces précisions ne présentent pas comme une tolérance. En pratique, il est donc recommandé d’appliquer ces nouvelles règles du jeu sans tarder.

Elles apportent également une réponse nouvelle et simple s’agissant des « autres dépenses engagées en vue de la revente de l’immeuble » (des dépenses de travaux, par exemple). Pas de déduction de la TVA dès l’assimilation du bien mais au moment de la revente soumise à TVA sur option ou possible report sur une attestation de transfert de « vingtièmes » (même si ce mot n’a plus de sens au cas particulier puisqu’il s’agit du montant brut des dépenses) en cas de revente exonérée.

Dans la mesure où cette TVA n’aura pas été déduite par le vendeur, l’attestation devra reprendre une liste précise des dépenses concernées et inclure la copie des factures correspondantes.

A noter que ces précisions permettent d’éviter la complexité des régularisations annuelles pour les dépenses engagées en vue de la revente de l’immeuble ou pour la TVA d’acquisition de l’immeuble.

14
Fév

TVA – Opérations des marchands de biens – Immeubles achevés depuis plus de 5 ans donnés en location avec TVA – Timing de la récupération de TVA – régime de l’assimilation (question)

En principe, un marchand de biens ne peut pas déduire la TVA d’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans avant la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option exercée par le marchand de biens.

Cette solution résulte d’une jurisprudence du Conseil d’Etat initiée par la décision « Lips » (CE 27 novembre 2020, 9e et 10e ch. réunies, n° 426091, « Mentionné aux tables du recueil Lebon », SNC Lips) (voir notre précédent commentaire)

Cette solution est particulièrement sévère lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA ou est destiné à l’être.

Une question écrite vient d’être déposée afin de sécuriser la déduction de la TVA dès que l’immeuble est donné en location avec TVA pendant plus d’une année ou fait l’objet d’une recherche de locataires pendant la même période si le marchand peut démontrer que les loyers seront taxés (via le dépôt d’une lettre d’option pour le paiement de la TVA sur les loyers, par exemple).

Si le ministre confirme cette déduction, il lui est également demandé de confirmer que la réponse vise les autres dépenses engagées pour l’opération d’achat-revente, telles que les travaux, honoraires, études, et autres indemnités de résiliation.

Consulter la QE N°5633 LOUWAGIE publiée au JOAN le 14 février 2023

Nota : Consulter la réponse du 27 juin 2023

13
Avr

257 bis – Vente d’un immeuble loué en TVA par un marchand ou un promoteur à une foncière – la CAA de Lyon relance le débat

 

La CAA de Lyon vient de juger que la dispense de TVA était applicable à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA lorsque l’acheteur continue l’activité locative soumise à la taxe même si le vendeur avait comptabilisé l’immeuble en stock.

Jusqu’à présent l’administration fiscale a toujours refusé l’application de la dispense dans une telle hypothèse, précisant que l’immeuble donné en location avec TVA doit être immobilisé tant par le vendeur que par l’acquéreur.

Cette position a été réaffirmée en 2018 à l’occasion du commentaire au BOFIP des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 concernant la revente d’un immeuble donné en location avec TVA à la suite de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (voir notre article du 8 janvier 2018 concernant la modification du BOFIP et l’article 30 novembre 2015 concernant ces deux décisions)

Ce nouvel épisode n’est pas étonnant dans la mesure où les décisions du Conseil d’Etat précitées, lues à la lumière des conclusions du rapporteur public, ouvriraient, selon certains commentateurs, une brèche permettant de supporter au cas particulier une dispense de TVA. Selon cette lecture, la dispense s’appliquerait à l’achat d’un immeuble donné en location avec TVA par par un acquéreur qui aurait l’intention de poursuivre de manière pérenne cette location y compris lorsque le vendeur a inscrit l’immeuble en stock.

Ceci étant dit, les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 traitaient d’une hypothèse de revente de l’immeuble post levée d’option dans le cadre d’un CBI, ce qui constitue une hypothèse bien particulière dans la mesure où :
– on ne devient pas un marchand de biens en débouclant son financement avant la vente de l’immeuble qu’on a donné en location de manière pérenne (voir notre article du 17 juin 2016);
– le contrat de crédit-bail revêt une nature particulière au regard de la TVA qui pourrait conduire, selon la cour de justice de l’union européenne, à considérer que la levée d’option ne produit pas d’effet, la « livraison » TVA étant intervenue lors de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article en date du 1er juillet 2020).

A suivre donc avec intérêt.

A notre sens, il est encore trop tôt pour changer les pratiques.

Consulter l’arrêt de la CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation

Nota du 30 juin 2021 : arrêt définitif.