TVA – marchands de biens et promoteurs – détermination de la TVA déductible
La détermination de la TVA déductible soulève de nombreuses questions s’agissant des opérations impliquant des immeubles en stock.
Si les méthodes à notre disposition fonctionnent correctement pour les opérations simples, c’est-à-dire lorsque la totalité du chiffre d’affaires est taxable ou exonérée de la TVA et que le chiffre d’affaires commence dès la première année d’activité, il faut bien reconnaître que dès que nous sortons de ces situations, les règles existantes conduisent parfois soit à des résultats surprenants, déconnectés de la réalité de l’opération, soit à une absence de réponse.
Une question écrite a donc été déposée pour obtenir un mode d’emploi adapté aux opérations portant sur les immeubles en stock et plus particulièrement s’agissant des opérations comprenant une partie rénovation et une partie construction nouvelle (e.g. extension, surélévation, construction d’un second bâtiment).
Consulter la question écrite Louwagie n° 17995
Nouvelle question n° 719 du 8 octobre 2024
TVA – Quartiers prioritaires (QPPV) – accession sociale – bande des 300 à 500 mètres – dépôt d’une question écrite
Pour mémoire, aux termes de l’article 278 sexies, III-2°-b) du CGI, bénéficie, sous certaines conditions, du taux réduit de TVA de 5,5% la livraison des logements faisant l’objet d’un contrat d’accession à la propriété, lorsque, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, ces logements sont intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’un contrat de ville prévu à l’article 6 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 précitée et d’une convention de renouvellement urbain.
Une question écrite vise à obtenir des précisions s’agissant des projets d’une certaine ampleur, lorsqu’un ensemble immobilier est partiellement situé à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers mais s’étend au-delà des 500 mètres.
Les commentaires actuellement publiés au BOI-TVA-IMM-20-20-20 § 60 précisent que « dans le cas de ventes d’appartements d’immeubles collectifs, la situation de certaines parties communes hors, pour partie ou entièrement, de ce périmètre (aire de stationnement, espaces verts) n’est pas de nature à remettre en cause l’éligibilité du logement au dispositif. Il en va de même des dépendances bâties (emplacement de parkings en sous-sol, garages, boxes) situées hors de ce même périmètre, étant toutefois précisé que ces dernières sont alors non éligibles au taux réduit. Ces mêmes dépendances bâties sont en revanche éligibles au taux réduit si leur vente ou leur construction sont concomitantes à la vente ou à la construction du logement éligible et si elles sont entièrement situées dans ce périmètre ».
Dans ce contexte, la question écrite vise à obtenir des précisions s’agissant de :
(i) la vente des logements entièrement situés dans la limite des 500 mètres lorsque, par exemple, le dépassement provient de dépendances bâties ou non bâties ou encore de locaux non affectés à l’habitation (e.g. des commerces).
(ii) la vente des logements situés partiellement au-delà de la limite des 500 mètres.
Il serait en effet contreproductif que les logements inclus dans la bande des 300 mètres ou dans la bande des 300 à 500 mètres ne bénéficient pas du taux réduit de 5,5% sous prétexte que l’ensemble immobilier dépasse la limite des 500 mètres.
Consulter la question écrite Louwagie n° 16198
Nouvelle question n° 717 du 8 octobre 2024 à la suite de la dissolution de l’Assemblée nationale
Réponse du 14 janvier 2025
TVA – Travaux modificatifs acquéreurs (TMA) – dépôt d’une question écrite
Une question écrite a été déposée afin d’obtenir la confirmation que les TMA bénéficient du taux réduit de TVA dont bénéficie la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la vente d’immeuble à rénover (VIR) dans le cadre desquelles ils sont réalisés.
Consulter la QE LOUWAGIE N°3215 publiée le 15 novembre 2022
Nota du 14 février 2023 : réponse publiée le 7 février 2023 – affirmation du caractère accessoire des TMA. Cependant, le mode opératoire des TMA décrit dans la réponse empêche, à ce stade, de connaître sa portée exacte.
VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA (réponse)
Dans une réponse écrite publiée ce jour (QE N° 96 LOUWAGIE, JO AN 13 septembre 2022), l’administration fiscale apporte des précisions intéressantes, « pour les experts », s’agissant du régime de TVA applicable à la VEFA et plus particulièrement du fait générateur de cette opération (à bien différencier de la notion d’exigibilité).
L’administration indique ainsi qu’il intervient « lors de la réception des travaux à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R. 261-1 du CCH ».
Cette précision est particulièrement importante pour les changements de taux de TVA dans la mesure où le législateur peut se référer à cette notion pour fixer la date d’entrée en vigueur d’un nouveau taux.
L’administration apporte également deux précisions supplémentaires s’agissant de la date du fait générateur de la VEFA, à savoir que : « La circonstance que la mise à disposition effective de l’acquéreur soit susceptible de n’intervenir que postérieurement à l’achèvement est sans incidence. Il en est de même, en l’absence de clause suspensive de la vente, de la circonstance que le solde des versements de la VEFA ne soit versé que lors de cette mise à disposition ».
Attention : cette réponse ne modifie pas les règles d’exigibilité applicables aux VEFA, à savoir « lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux » (article 269, 2-a bis) du CGI).
En ce qui concerne les opérations portant sur des immeubles anciens vendus avec des travaux significatifs dans le cadre d’une VEFA conventionnelle ou d’une VIR, qui est étaient au coeur de la question posée, il faut bien avouer que la rédaction de la réponse étonne dans la mesure où celle-ci semble consacrée au régime de la VEFA traditionnelle jusqu’au moment où on découvre que les règles expliquées ne traitent plus de ce sujet : « En application du a du 2 de l’article 269 du CGI, la taxe devient exigible lors de la réalisation du fait générateur »
A partir de ce moment, la fin de la réponse semble nous apporter les précisions attendues, à savoir que la TVA peut être exigible et déductible au moment de l’encaissement de l’appel de fonds (« acompte » d’un point de vue TVA), à concurrence du montant encaissé, ce qui sous-entend que le fait générateur de ces opérations obéirait à la même analyse que celle retenue pour la VEFA et rappelée au début de la réponse, ce qui était le sens de la demande.
En conclusion, la réponse a au moins l’intérêt de rappeler que l’exigibilité de la TVA en matière d’acompte s’agissant des livraisons de biens change au 1er janvier 2023 (voir l’article suivant) mais que, pour ceux qui souhaitent devancer l’application de ces règles, ceci est possible conformément au principe de l’effet direct vertical des dispositions claires, précises et inconditionnelles d’une directive, à savoir l’article 65 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA.
En pratique et en simplifiant, cette réponse vient conforter les opérateurs qui appliquent déjà le régime de VEFA aux VIR soumises à la TVA sur option.
Bonne reprise à tous 🙂
