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13
Sep

VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA (réponse)

 

Dans une réponse écrite publiée ce jour (QE N° 96 LOWAGIE, JO AN 13 septembre 2022), l’administration fiscale apporte des précisions intéressantes, « pour les experts », s’agissant du régime de TVA applicable à la VEFA et plus particulièrement du fait générateur de cette opération (à bien différencier de la notion d’exigibilité).

L’administration indique ainsi qu’il intervient « lors de la réception des travaux à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R. 261-1 du CCH ».

Cette précision est particulièrement importante pour les changements de taux de TVA dans la mesure où le législateur peut se référer à cette notion pour fixer la date d’entrée en vigueur d’un nouveau taux.

L’administration apporte également deux précisions supplémentaires s’agissant de la date du fait générateur de la VEFA, à savoir que : « La circonstance que la mise à disposition effective de l’acquéreur soit susceptible de n’intervenir que postérieurement à l’achèvement est sans incidence. Il en est de même, en l’absence de clause suspensive de la vente, de la circonstance que le solde des versements de la VEFA ne soit versé que lors de cette mise à disposition ».

Attention : cette réponse ne modifie pas les règles d’exigibilité applicables aux VEFA, à savoir « lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux » (article 269, 2-a bis) du CGI).

En ce qui concerne les opérations portant sur des immeubles anciens vendus avec des travaux significatifs dans le cadre d’une VEFA conventionnelle ou d’une VIR, qui est étaient au coeur de la question posée, il faut bien avouer que la rédaction de la réponse étonne dans la mesure où celle-ci semble consacrée au régime de la VEFA traditionnelle jusqu’au moment où on découvre que les règles expliquées ne traitent plus de ce sujet : « En application du a du 2 de l’article 269 du CGI, la taxe devient exigible lors de la réalisation du fait générateur »

A partir de ce moment, la fin de la réponse semble nous apporter les précisions attendues, à savoir que la TVA peut être exigible et déductible au moment de l’encaissement de l’appel de fonds (« acompte » d’un point de vue TVA), à concurrence du montant encaissé, ce qui sous-entend que le fait générateur de ces opérations obéirait à la même analyse que celle retenue pour la VEFA et rappelée au début de la réponse, ce qui était le sens de la demande.

En conclusion, la réponse a au moins l’intérêt de rappeler que l’exigibilité de la TVA en matière d’acompte s’agissant des livraisons de biens change au 1er janvier 2023 (voir l’article suivant) mais que, pour ceux qui souhaitent devancer l’application de ces règles, ceci est possible conformément au principe de l’effet direct vertical des dispositions claires, précises et inconditionnelles d’une directive, à savoir l’article 65 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA.

En pratique et en simplifiant, cette réponse vient conforter les opérateurs qui appliquent déjà le régime de VEFA aux VIR soumises à la TVA sur option.

Bonne reprise à tous 🙂

4
Mar

VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA

Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation de la possibilité de fixer l’exigibilité de la TVA lors de l’encaissement des appels de fonds en ce qui concerne les ventes d’immeuble à rénover (VIR) et les « VEFA conventionnelles » lorsque ces contrats prévoient des travaux de second œuvre importants (la « VEFA conventionnelle » est une vente qui relève des règles de la VEFA par choix des parties).

Pour mémoire, en matière immobilière, la TVA est, en principe, exigible à la signature de l’acte authentique.

Par exception, s’agissant principalement des VEFA, il est prévu une TVA exigible à l’encaissement des appels des fonds, à concurrence des montants encaissés.

La question écrite s’inscrit dans le prolongement de la loi de finances pour 2022 qui a prévu de retenir l’exigibilité de la TVA, s’agissant des livraisons de bien, lors de l’encaissement des acomptes, à concurrence des montants encaissés. Pour mémoire, cette modification, qui résulte d’une mise en conformité du droit français avec le droit de l’Union, entre en vigueur le 1er janvier 2023 (voir notamment l’article suivant).

L’idée est ici d’obtenir la confirmation du Ministre de la possibilité d’appliquer, sans attendre, les nouvelles règles dans un cas particulier, celui de la « VIR » ou de la « VEFA conventionnelle » lorsqu’elles comportent des travaux importants de second oeuvre.

S’il est, en tout état de cause, possible d’appliquer le droit de l’Union, sans confirmation de l’administration fiscale, la question écrite vise ici également à confirmer un autre point technique, à savoir que la « livraison TVA » intervient pour ces deux types de contrats lors de l’« achèvement des travaux » et non pas lors de la signature de l’acte authentique et que les sommes encaissés auparavant s’analysent bien comme des acomptes.

Une telle analyse a déjà été retenue par l’administration centrale s’agissant des VEFA dans des rescrits non publiés et il nous semble qu’elle pourrait être retenue pour les VIR et les VEFA conventionnelles lorsqu’elles prévoient des travaux de second œuvre importants.

Cette confirmation permettra notamment de conclure des VIR de logements locatifs sociaux dans des conditions clarifiées (pour mémoire, notre article récent sur ce sujet)

Consulter la question écrite n° 26997 de Mme Viviane Artigalas publiée dans le JO Sénat du 03/03/2022 – page 1072

Nota du 22 mars 2022 : dans le même sens, voir également QE Grau AN N° 44980 du 22 mars 2022.

Nota du 12 juillet 2022 : nouvelle question déposée le 12 juillet 2022, n° 96 par Mme Véronique Louwagie

Nota du 13 septembre 2022 : réponse apportée le 13 septembre 2022

2
Nov

Logements locatifs intermédiaires (LLI) – cession d’un contrat de VEFA – rescrit publié – difficultés

 

L’administration fiscale vient de préciser les conséquences de la cession d’un contrat de VEFA lorsque l’opération bénéficie du taux réduit de 10% prévu, sous conditions, en faveur de la livraison de logements locatifs intermédiaires (article 279-0 bis A du CGI).

Le rescrit publié présente l’intérêt de répondre favorablement aux questions posées et confirme que :

– le taux réduit de la TVA n’est pas remis en cause compte tenu du transfert du contrat de VEFA au cessionnaire, sous réserve que ce dernier continue à satisfaire aux conditions prévues à l’article 279-0 bis A du CGI pour le bénéfice du taux réduit de TVA ;

– le cédant peut déduire dans les conditions de droit commun la TVA à taux réduit qu’il a, préalablement à cette cession taxable, réglée au promoteur au titre des appels de fond ;

– le promoteur peut continuer à appliquer directement la TVA à taux réduit prévue à l’article 279-0 bis du CGI aux appels de fonds qui sont réclamés postérieurement au transfert du contrat de VEFA au cessionnaire, à condition que ce dernier satisfasse aux conditions permettant de bénéficier de ce dispositif. Il est précisé que le cessionnaire doit notamment disposer à titre personnel d’un agrément préalable du représentant de l’État dans le département, précisant le cadre de chaque opération et portant sur le respect des conditions prévues aux a à c de l’article 279-0 bis du CGI. À défaut, le bénéfice du taux réduit pourra être remis en cause dans les conditions précisées au III § 180 et 190 du BOI-TVA-IMM-30.

Le rescrit publié pose en revanche deux difficultés sérieuses.

La première tient à la qualification de la cession du contrat de VEFA au regard de la TVA. La seconde concerne le taux de TVA applicable à cette cession.

En effet, l’administration fiscale modifie l’analyse retenue jusqu’alors, selon laquelle la cession d’un contrat de VEFA suivait le régime de la cession des immeubles neufs (voir en ce sens, BOI-TVA-IMM-10-10-20 § 270) et considère, à présent, qu’il convient d’appliquer le régime des TAB, la cession portant sur un immeuble inachevé.

Une telle analyse a également de quoi surprendre lorsqu’on se souvient des rescrits récemment envoyés aux opérateurs à l’occasion de la baisse du taux de TVA pour les livraisons d’immeubles relevant de certaines catégories de logements locatifs sociaux prévue par l’article 30 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.

L’analyse développée dans ces rescrits reposait en effet sur le fait qu’au regard de la TVA, les différents éléments d’une VEFA constituent un tout indissociable sur le plan économique. Dès lors, la VEFA constitue une livraison de bien disposant d’un fait générateur unique, à savoir l’achèvement de l’immeuble (attention : à ne pas confondre avec l’exigibilité de la TVA qui intervient, quant à elle, lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances).

Comment affirmer, au regard de la TVA, que le cédant du contrat de VEFA cède un droit réel portant sur un immeuble inachevé alors que, sur la base de l’analyse rappelée ci-dessus, il n’en est pas propriétaire, la propriété « TVA » de l’immeuble n’étant transférée, en une seule fois, qu’à l’achèvement des travaux.

Une telle analyse soulève également la question du taux de TVA applicable à la cession du contrat. Le taux réduit de 10% ne vise pas les cessions de TAB mais uniquement les cessions d’immeubles neufs. Celle-ci serait donc soumise au taux de 20% ?

A suivre.

9
Fév

TVA – VEFA – point technique – détermination du fait générateur

 

Une récente décision de la CAA de Marseille précise que le fait générateur d’une VEFA est la date de livraison de l’immeuble. Le fait générateur de la taxe n’intervient donc pas au fur à mesure de l’avancement de travaux. La décision de la CAA de Marseille renvoie à l’arrêt SAFE rendu par la CJUE le 8 février 1990. L’idée est qu’il ne peut pas y avoir livraison de bien au sens de la TVA (« transfert du pouvoir de disposer d’un bien corporel comme un propriétaire ») tant que l’acquéreur du bien ne peut pas matériellement en jouir. Cette analyse est en phase avec les travaux parlementaires étudiés à l’occasion de la baisse du taux de TVA de 7% à 5,5% (voir notre article).