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Posts from the ‘VEFA’ Category

12
Mar

TVA – Quartiers prioritaires (QPPV) – accession sociale – bande des 300 à 500 mètres – dépôt d’une question écrite

Pour mémoire, aux termes de l’article 278 sexies, III-2°-b) du CGI, bénéficie, sous certaines conditions, du taux réduit de TVA de 5,5% la livraison des logements faisant l’objet d’un contrat d’accession à la propriété, lorsque, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, ces logements sont intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’un contrat de ville prévu à l’article 6 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 précitée et d’une convention de renouvellement urbain.

Une question écrite vise à obtenir des précisions s’agissant des projets d’une certaine ampleur, lorsqu’un ensemble immobilier est partiellement situé à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers mais s’étend au-delà des 500 mètres.

Les commentaires actuellement publiés au BOI-TVA-IMM-20-20-20 § 60 précisent que « dans le cas de ventes d’appartements d’immeubles collectifs, la situation de certaines parties communes hors, pour partie ou entièrement, de ce périmètre (aire de stationnement, espaces verts) n’est pas de nature à remettre en cause l’éligibilité du logement au dispositif. Il en va de même des dépendances bâties (emplacement de parkings en sous-sol, garages, boxes) situées hors de ce même périmètre, étant toutefois précisé que ces dernières sont alors non éligibles au taux réduit. Ces mêmes dépendances bâties sont en revanche éligibles au taux réduit si leur vente ou leur construction sont concomitantes à la vente ou à la construction du logement éligible et si elles sont entièrement situées dans ce périmètre ».

Dans ce contexte, la question écrite vise à obtenir des précisions s’agissant de :

(i) la vente des logements entièrement situés dans la limite des 500 mètres lorsque, par exemple, le dépassement provient de dépendances bâties ou non bâties ou encore de locaux non affectés à l’habitation (e.g. des commerces).

(ii) la vente des logements situés partiellement au-delà de la limite des 500 mètres.

Il serait en effet contreproductif que les logements inclus dans la bande des 300 mètres ou dans la bande des 300 à 500 mètres ne bénéficient pas du taux réduit de 5,5% sous prétexte que l’ensemble immobilier dépasse la limite des 500 mètres.

Consulter la question écrite Louwagie n° 16198

16
Nov

TVA – Travaux modificatifs acquéreurs (TMA) – dépôt d’une question écrite

Une question écrite a été déposée afin d’obtenir la confirmation que les TMA bénéficient du taux réduit de TVA dont bénéficie la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la vente d’immeuble à rénover (VIR) dans le cadre desquelles ils sont réalisés.

Consulter la QE LOUWAGIE N°3215 publiée le 15 novembre 2022

Nota du 14 février 2023 : réponse publiée le 7 février 2023 – affirmation du caractère accessoire des TMA. Cependant, le mode opératoire des TMA décrit dans la réponse empêche, à ce stade, de connaître sa portée exacte.

13
Sep

VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA (réponse)

 

Dans une réponse écrite publiée ce jour (QE N° 96 LOUWAGIE, JO AN 13 septembre 2022), l’administration fiscale apporte des précisions intéressantes, « pour les experts », s’agissant du régime de TVA applicable à la VEFA et plus particulièrement du fait générateur de cette opération (à bien différencier de la notion d’exigibilité).

L’administration indique ainsi qu’il intervient « lors de la réception des travaux à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R. 261-1 du CCH ».

Cette précision est particulièrement importante pour les changements de taux de TVA dans la mesure où le législateur peut se référer à cette notion pour fixer la date d’entrée en vigueur d’un nouveau taux.

L’administration apporte également deux précisions supplémentaires s’agissant de la date du fait générateur de la VEFA, à savoir que : « La circonstance que la mise à disposition effective de l’acquéreur soit susceptible de n’intervenir que postérieurement à l’achèvement est sans incidence. Il en est de même, en l’absence de clause suspensive de la vente, de la circonstance que le solde des versements de la VEFA ne soit versé que lors de cette mise à disposition ».

Attention : cette réponse ne modifie pas les règles d’exigibilité applicables aux VEFA, à savoir « lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux » (article 269, 2-a bis) du CGI).

En ce qui concerne les opérations portant sur des immeubles anciens vendus avec des travaux significatifs dans le cadre d’une VEFA conventionnelle ou d’une VIR, qui est étaient au coeur de la question posée, il faut bien avouer que la rédaction de la réponse étonne dans la mesure où celle-ci semble consacrée au régime de la VEFA traditionnelle jusqu’au moment où on découvre que les règles expliquées ne traitent plus de ce sujet : « En application du a du 2 de l’article 269 du CGI, la taxe devient exigible lors de la réalisation du fait générateur »

A partir de ce moment, la fin de la réponse semble nous apporter les précisions attendues, à savoir que la TVA peut être exigible et déductible au moment de l’encaissement de l’appel de fonds (« acompte » d’un point de vue TVA), à concurrence du montant encaissé, ce qui sous-entend que le fait générateur de ces opérations obéirait à la même analyse que celle retenue pour la VEFA et rappelée au début de la réponse, ce qui était le sens de la demande.

En conclusion, la réponse a au moins l’intérêt de rappeler que l’exigibilité de la TVA en matière d’acompte s’agissant des livraisons de biens change au 1er janvier 2023 (voir l’article suivant) mais que, pour ceux qui souhaitent devancer l’application de ces règles, ceci est possible conformément au principe de l’effet direct vertical des dispositions claires, précises et inconditionnelles d’une directive, à savoir l’article 65 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA.

En pratique et en simplifiant, cette réponse vient conforter les opérateurs qui appliquent déjà le régime de VEFA aux VIR soumises à la TVA sur option.

Bonne reprise à tous 🙂

4
Mar

VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA

Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation de la possibilité de fixer l’exigibilité de la TVA lors de l’encaissement des appels de fonds en ce qui concerne les ventes d’immeuble à rénover (VIR) et les « VEFA conventionnelles » lorsque ces contrats prévoient des travaux de second œuvre importants (la « VEFA conventionnelle » est une vente qui relève des règles de la VEFA par choix des parties).

Pour mémoire, en matière immobilière, la TVA est, en principe, exigible à la signature de l’acte authentique.

Par exception, s’agissant principalement des VEFA, il est prévu une TVA exigible à l’encaissement des appels des fonds, à concurrence des montants encaissés.

La question écrite s’inscrit dans le prolongement de la loi de finances pour 2022 qui a prévu de retenir l’exigibilité de la TVA, s’agissant des livraisons de bien, lors de l’encaissement des acomptes, à concurrence des montants encaissés. Pour mémoire, cette modification, qui résulte d’une mise en conformité du droit français avec le droit de l’Union, entre en vigueur le 1er janvier 2023 (voir notamment l’article suivant).

L’idée est ici d’obtenir la confirmation du Ministre de la possibilité d’appliquer, sans attendre, les nouvelles règles dans un cas particulier, celui de la « VIR » ou de la « VEFA conventionnelle » lorsqu’elles comportent des travaux importants de second oeuvre.

S’il est, en tout état de cause, possible d’appliquer le droit de l’Union, sans confirmation de l’administration fiscale, la question écrite vise ici également à confirmer un autre point technique, à savoir que la « livraison TVA » intervient pour ces deux types de contrats lors de l’« achèvement des travaux » et non pas lors de la signature de l’acte authentique et que les sommes encaissés auparavant s’analysent bien comme des acomptes.

Une telle analyse a déjà été retenue par l’administration centrale s’agissant des VEFA dans des rescrits non publiés et il nous semble qu’elle pourrait être retenue pour les VIR et les VEFA conventionnelles lorsqu’elles prévoient des travaux de second œuvre importants.

Cette confirmation permettra notamment de conclure des VIR de logements locatifs sociaux dans des conditions clarifiées (pour mémoire, notre article récent sur ce sujet)

Consulter la question écrite n° 26997 de Mme Viviane Artigalas publiée dans le JO Sénat du 03/03/2022 – page 1072

Nota du 22 mars 2022 : dans le même sens, voir également QE Grau AN N° 44980 du 22 mars 2022.

Nota du 12 juillet 2022 : nouvelle question déposée le 12 juillet 2022, n° 96 par Mme Véronique Louwagie

Nota du 13 septembre 2022 : réponse apportée le 13 septembre 2022