CIBS – TVA sur marge – Une première réponse ministérielle est publiée
Avec l’entrée en vigueur du CIBS au 1er janvier 2027, les règles de TVA aujourd’hui présentes dans le CGI seront transférées dans le CIBS.
A cette occasion, les articles L. 231-18 & s. « formaliseront » les conditions à remplir pour soumettre la vente par un assujetti d’un terrain à bâtir (soumise de plein droit à la TVA) ou d’un immeuble ancien (soumise sur option) à la TVA sur marge.
Cette nouvelle « formalisation » s’éloignera de la rédaction de l’actuel article 268 du CGI dans la mesure où elle prendra en considération l’arrêt ICADE (voir notre article).
Pour autant cette nouvelle « formalisation » ne modifiera pas les règles.
L’arrêt ICADE doit en effet d’ores et déjà être appliqué sauf à ce que le vendeur oppose les commentaires publiés au BOFIP et dans les réponses ministérielles.
Autrement dit, il y a déjà et il y aura encore, après le 1er janvier 2027, un « choix » entre (i) aujourd’hui le CGI obligatoirement interprété à la lumière d’ICADE et le CIBS à compter du 1er janvier 2027 et (ii) le BOFIP et les réponses ministérielles.
Ce choix est précisément encadré par la réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486.
Cette réponse Grau méritait cependant d’être précisée.
Afin de sécuriser cette opposabilité, plusieurs questions écrites ont été déposées.
Ainsi qu’il a été indiqué au congrès des notaires de France par la DLF, la réponse sera fera en deux temps : une réponse TISSOT au Sénat (faisant suite à une question TISSOT JO SEN 9 avril 2026, n° 8332) et une réponse LIGER à l’Assemblée nationale (question Liger JO AN 9 juin 2026, n° 15881).
La réponse TISSOT vient d’être publiée (JO SEN du 1er octobre 2026).
Nous pouvons faire le point d’étape suivant.
1. « la circonstance que les dispositions de l’article 268 du CGI aient fait l’objet d’une recodification dans le CIBS n’a pas d’incidence sur l’opposabilité de la doctrine en vigueur »
2. « le Gouvernement entend procéder à la mise en conformité de la doctrine fiscale avec le droit de l’Union d’ici le premier semestre 2027« .
3. » […] même pour des livraisons effectuées par des assujettis revendeurs postérieurement à la publication des nouveaux commentaires conformes, ces derniers pourront continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si l’acquisition des biens considérés est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication« .
4. Point particulier des concessions d’aménagement : « S’agissant tout particulièrement de la situation des concessions d’aménagement régies par un traité au sens de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme, les sociétés publiques locales (SPL) agissant en qualité de concessionnaires (aménageurs) procèdent à l’acquisition de tout ou partie des immeubles inclus dans le périmètre de la concession. Les terrains et les biens aménagés, à la suite notamment d’opérations de réhabilitation, ont vocation à être revendus par les SPL, leur permettant ainsi de se financer. À l’instar de n’importe quel assujetti revendeur, les SPL bénéficient pleinement des commentaires qui précèdent. En cas de revente, elles resteront donc fondées à se prévaloir de la doctrine fiscale en vigueur postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales, si l’acquisition du bien concerné est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette date. En outre, dans le souci de préservation des équilibres économiques déjà exprimé par le Gouvernement, il est confirmé qu’il en ira de même des reventes de biens intervenant en application d’un traité de concession d’aménagement mentionné à l’article L.300-5 du code de l’urbanisme conclu antérieurement à la date du changement de doctrine« .
A suivre dans la réponse LIGER d’éventuelles réponses aux questions suivantes :
– non incidence de l’immobilisation chez le vendeur (en comptabilité sociale ou via les règles de l’assimilation) :
– s’agissant des conditions d’acquisition du bien par le revendeur :
* prise en compte d’une promesse unilatérale de vente et non pas seulement un compromis de vente
* non incidence d’une substitution
– en cas de détachement de parcelle, prise en compte d’un document d’arpentage ou une autorisation d’urbanisme autorisant la division future même si l’acte d’acquisition visant ces documents ne mentionne qu’un seul bien acquis.
CIBS – TVA sur marge – Une question écrite est déposée
Avec l’entrée en vigueur du CIBS au 1er septembre 2026, les règles applicables en matière de TVA sur marge seront modifiées, le CIBS reprenant à son compte l’arrêt Icade Promotion (voir notre article).
Les conditions deviendront plus difficiles à remplir
Le rescrit publié BOI-RES-TVA-000253 permet de continuer d’appliquer le BOFIP et les réponses ministérielles après le 1er septembre 2026.
Il y aura donc un choix entre (i) le CIBS et (ii) le BOFIP et les réponses ministérielles.
Ce choix est précisément encadré par la réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486.
Cette réponse Grau soulève des questions d’application et peut créer des incertitudes.
Afin de consolider le régime prévu par le BOFIP et les réponses ministérielles, une question écrite a été déposée par Mme Louwagie (JO AN 17 mars 2026, n° 13693).
La question porte sur les points suivants :
– non incidence de l’immobilisation chez le vendeur (en comptabilité sociale ou via les règles de l’assimilation)
– s’agissant des conditions d’acquisition du bien par le revendeur :
* prise en compte d’une promesse unilatérale de vente et non pas seulement un compromis de vente
* non incidence d’une substitution
* prise en compte des biens visés par un traité de concession d’aménagement
– en cas de détachement de parcelle, prise en compte d’un document d’arpentage ou une autorisation d’urbanisme autorisant la division future même si l’acte d’acquisition visant ces documents ne mentionne qu’un seul bien acquis.
Nota du 9 juin 2026 : nouvelle question Liger JO AN 9 juin 2026, n° 15881
Nota du 13 juillet 2026 : voir également sur le sujet les deux questions écrites suivantes : question TISSOT JO SEN 9 avril 2026, n° 8332 et question LA PROVÔTÉ JO SEN 30 avril 2026, n° 8606 concernant plus spécifiquement les opérations d’aménagement.
Nota du 22 juillet 2026 : voir également la question PACCAUD JO SEN 16 juillet 2026, n° 9498
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – TVA sur marge
Le CIBS modifie les conditions d’application de la TVA sur marge et reprend les principes issus de l’arrêt rendu le 30 septembre 2021 dans l’affaire Icade Promotion (C-299/20).
Les conditions posées par le CIBS sont les suivantes (art. L. 221-18 & s.)
– La TVA sur marge ne concerne que les terrains à bâtir dont la vente est soumise de plein droit à la TVA et les immeubles anciens dont la vente est soumise à la TVA en raison de l’option exercée par le vendeur
– La condition d’identité juridique demeure
– L’acquisition est effectuée en vue de la revente (bien inscrit en stock)
—– SOIT L’acquisition du bien a été soumise à une TVA que le revendeur n’avait pas le droit de déduire
—– SOIT l’acquisition du bien n’a pas été soumise à la TVA ET le propriétaire antérieur n’a pas eu le droit de déduire la TVA grevant son acquisition
L’application pratique de la TVA sur marge va donc être réduite.
Le rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026 permet, pour le moment, de continuer d’appliquer le BOFIP actuel et les réponses ministérielles qui commentent ce régime. Il s’agit de la gestion du stock.
Pendant un certain temps, un choix pourra donc être fait entre le CIBS et le BOFIP et les réponses ministérielles.
A cet égard, une question écrite sera prochainement déposée afin de demander des précisions s’agissant des commentaires actuels. Nous y reviendrons dans une prochaine dépêche.
Pour mémoire, le BOFIP et les réponses ministérielles n’exigent que la condition d’identité et celle d’une acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction (i.e. exonérée ou hors champ ou encore avec des « vingtièmes » non déductibles). Deux réponses ministérielles sont particulièrement importantes. La réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486 et la réponse ministérielle Grau JO AN du 27 avril 2021, N° 35554. A noter que la réponse ministérielle N° 42486 prévoit son application jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP commentant l’arrêt Icade Promotion. Cette publication n’est pas encore intervenue à ce jour.
Importance de la rédaction de l’acte pour la détermination du régime de TVA (suite)
La CAA de Bordeaux (CAA Bordeaux, 5ème Chambre, 25 juin 2024, 22BX02641) vient de rendre un arrêt intéressant à la suite de l’arrêt CE 11/10/2022, 8e et 3e ch., n° 46456, BH Concept, « Mentionné dans les tables du recueil Lebon » et de l’arrêt Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 02/04/2024, 466644, Inédit au recueil Lebon (voir notamment notre article du 9 avril 2024).
Si on essaie de retirer des enseignements de cet arrêt, on comprend que la qualification TVA du bien vendu s’opère en référence aux trois éléments suivants : (i) la référence cadastrale, (ii) la désignation du bien et (iii) le prix.
On constate ici à nouveau l’importance des clauses autres que la clause fiscale pour la qualification des biens vendus au regard de la TVA.
Bien évidemment, la qualification des biens vendus a ensuite une conséquence s’agissant de la détermination du régime de TVA applicable.
Conséquences pratiques à définitivement confirmer
– un immeuble et son terrain sur une seule parcelle cadastrale seraient considérés comme un seul bien, à savoir un immeuble bâti, peu importe l’importance du terrain (1)
– s’agissant du même immeuble et du même terrain, la situation serait identique s’il y avait deux parcelles mais un seul bien dans la clause désignation et un seul prix (2)
– toujours pour ces mêmes biens, la situation serait différente, s’il y avait deux parcelles, deux biens dans la clause désignation et deux prix (3)
Selon les cas, il y aurait de la TVA sur la cession du terrain (terrain à bâtir) (3) ou une exonération intégrale (sauf option) s’il s’agit d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (s’agissant d’une vente par un assujetti agissant en tant que tel) (1) et (2).
On peut constater à quel point la subjectivité s’inviterait à présent dans les régimes de TVA qui devaient à l’origine reposer sur des qualifications objectives.
Il va sans dire que les commentaires de l’administration fiscale seront attendus avec intérêt, la jurisprudence s’écartant sensiblement de la volonté du législateur de 2010.
Nota du 24 septembre 2026 : voir également sur le sujet CAA Marseille, Juge des référés, 21 septembre 2026, 25MA03591. En droit « Les terrains cédés par la SARL Alma Réalisations Immobilières ayant, aux termes des actes d’achat, été acquis en qualité de propriétés bâties et non en qualité de terrains à bâtir, les dispositions énoncées au point 3 font obstacle à ce que leur cession soit soumise au régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, quand bien même ces terrains ne supportaient, eux-mêmes, aucune construction et que la société requérante avait, préalablement à leur achat, obtenu une autorisation de division« . En opposabilité, « la SARL Alma Réalisations Immobilières n’est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des réponses ministérielles Savary (JOAN n° 94538 du 20 septembre 2016), Bussereau (JOAN n° 96679) et Saddier (JOAN n° 98712 du 6 décembre 2016), aux termes desquelles : « (…) En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente. La circonstance que, lors de l’acquisition, l’acquéreur aurait manifesté l’intention de revendre par lots un terrain à bâtir, est sans incidence sur ces règles. », dès lors qu’elle n’entre pas dans les prévisions de cette doctrine, en l’absence, d’une part, de document d’arpentage établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, et, d’autre part, de délivrance, préalablement à l’acquisition, d’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées« .