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Posts from the ‘TVA sur marge’ Category

14
Oct

TAB – TVA sur marge – condition d’identité – terrain d’assiette d’un bâtiment (suite)

Une nouvelle décision du Conseil d’Etat concernant la TVA sur marge et plus précisément la condition d’identité.

Cette décision traite de la composante « juridique » de la condition d’identité, à savoir que le bien doit conserver la même qualification TVA depuis son acquisition jusqu’à sa revente.

L’affaire litigieuse concerne le point qui a mis le feu au poudre, à savoir le détachement post acquisition d’une parcelle de terrain qui constitue le jardin d’une maison (autrement dit, qui ne constitue pas le terrain d’assiette du bâtiment).

Une dernière difficulté tient à la temporalité de l’affaire litigieuse. En effet, les reventes de TAB ont eu lieu alors que les réponses ministérielles opposables qui traitent du sujet n’avaient pas été publiées. Celles-ci n’étaient donc, en tout état de cause, pas opposables.

Rappel de la règle de la condition d’identité par le Conseil d’Etat.

La TVA sur marge s’applique aux opérations de cession de TAB qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’applique donc pas à une cession de TAB qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment :
– quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur,
ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.

Au cas particulier, le Conseil d’Etat annule un arrêt de la CAA du Bordeaux. Pour quelle raison ?

« En se fondant, pour juger que les terrains à bâtir objets des cessions en litige avaient été acquis en cette même qualité par la société BH Concept auprès de leurs anciens propriétaires, sur la seule circonstance que la division parcellaire dont ces terrains procédaient avait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée préalablement à cette acquisition, sans rechercher s’il ressortait des actes de vente que ces terrains avaient été acquis par la société BH Concept comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, la cour administrative d’appel de Bordeaux a commis une erreur de droit. »

Pour mémoire, avant leur acquisition, ces terrains avaient fait l’objet de « déclarations préalables de division ainsi que de certificats d’urbanisme et de déclarations préalables » (extrait de l’arrêt de la CAA de Bordeaux).

A ce jour, la doctrine administrative, plus favorable, prévoit que la condition d’identité « juridique » est remplie lorsque « la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession ». (Rép. min. n° 96679 : JOAN, 20 sept. 2016, Bussereau ou Rép. min. n° 94538 : JOAN, 20 sept. 2016, Savary).

Consulter la décision du CE 11/10/2022, 8e et 3e ch., n° 46456, BH Concept, « Mentionné dans les tables du recueil Lebon »

Consulter l’arrêt de la CAA de Bordeaux 07/04/2022, n° 20BX00181, « Inédit au recueil Lebon »

Nota du 7 juin 2023 :

Pour comparer, voir la notion d’unité foncière utilisée par la CAA de Nantes (CAA de NANTES, 1ère chambre, 17/03/2023, 21NT02512, SAS DISER) et la CAA de Marseilles (CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 17/05/2023, 20MA02290, SOCIETE LUMINAT). Voir également notre article du 5 octobre 2020.

Nota du 8 novembre 2023 :

Voir CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 05/10/2023, 21MA03280

« 10. La société Edition Limitée fait valoir que l’acte notarié d’acquisition du 22 décembre 2015 distingue la maison d’habitation et le terrain à bâtir et se prévaut de la déclaration préalable et du permis de construire obtenus avant l’acquisition du bien et mentionnés dans l’acte. Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu, l’acte du 22 décembre 2015 désigne une unité foncière unique figurant au cadastre sous la référence CI n° 71 et se borne à répartir le prix de vente entre la partie du terrain située au nord de la parcelle sur laquelle est édifiée la maison et la partie du terrain située au sud. Cette ventilation du prix de vente est ainsi sans incidence, dès lors que la vente ne portait que sur une seule unité foncière. Par ailleurs, il en est de même de la mention dans l’acte de la déclaration préalable et du permis de construire précités, dès lors qu’il ressort de l’acte de vente que le terrain n’a pas été acquis comme terrain à bâtir distinctement des terrains supportant la construction. Par suite, en l’absence d’identité juridique, l’administration était fondée à remettre en cause l’application du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge prévue à l’article 268 du code général des impôts.. »

 

21
Juin

TAB – TVA sur marge – condition d’identité – terrain d’assiette d’un bâtiment

En ce qui concerne le contentieux de la TVA sur marge et la condition d’identité, dans sa composante juridique, le Conseil d’Etat vient de préciser que pour qu’un terrain et un bâtiment situés sur une même parcelle cadastrale puissent être distingués d’un point de vue de TVA (i.e. un terrain à bâtir, d’une part, et un bâtiment et son terrain d’assiette, d’autre part), il est nécessaire que le document d’arpentage qui procède à la division effective des parcelles soit antérieur à l’acte d’achat.

Au cas particulier, seule la déclaration préalable de division et la décision de non opposition étaient antérieures à l’acte d’acquisition par l’acheteur-revendeur qui souhaitait appliquer la TVA sur marge sur la revente du terrain à bâtir.

La bénéfice de la TVA sur marge a ainsi été refusé le Conseil d’Etat.

A noter que ces précisions interviennent en dehors des commentaires de l’administration fiscale, c’est-à-dire en interprétant le droit. Les commentaires de l’administration fiscale ont en effet été publiés postérieurement aux années en litige, ce qui ne permettait pas de les invoquer.

Si nous devions comparer la solution retenue par le Conseil d’Etat et celle admise par l’administration fiscale, nous pourrions constater que l’analyse du Conseil d’Etat rejoint celle de l’administration fiscale initialement exprimée dans Rép. min. n° 94061 : JOAN, 30 août 2016, De la Raudière ou Rép. min. n° 91143 : JOAN, 30 août 2016, Carré.

Cela étant, l’administration fiscale s’était ensuite montrée plus libérale dans des réponses postérieures en admettant la prise en considération d’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées, obtenu préalablement à l’acquisition par l’acheteur-revendeur (Rép. min. n° 96679 : JOAN, 20 sept. 2016, Bussereau ou Rép. min. n° 94538 : JOAN, 20 sept. 2016, Savary).

A noter que ces réponses n’évoquaient pas la déclaration préalable de division.

Consulter CE 17 juin 2022, n° 443893, « Inédit au recueil Lebon »

Consulter également notre tableau récapitulatif mis à jour

Nota du 5 octobre 2022 : la CAA TOULOUSE, 1ère ch., 29/09/2022, n°21TL00804 retient une analyse plus sévère que le Conseil d’Etat en exigeant un achat séparé du bâtiment et du terrain et en refusant de prendre en considération des documents d’arpentage effectuant une division cadastrale dressés antérieurement aux acquisitions. Ici encore, il s’agissait d’opérations qui ont eu lieu avant la publication des réponses ministérielles rappelées ci-dessus.

13
Mai

TVA sur marge – décision du CE concernant l’affaire ICADE PROMOTION

Le Conseil d’Etat a rendu sa décision hier.

Le pourvoi de la société est rejeté.

Le Conseil d’Etat ne donne aucune indication supplémentaire s’agissant de l’arrêt rendu par la CJUE.

Cela étant, il va falloir à présent faire avec cet arrêt qui remet en cause notre système de TVA sur marge.

Prochaine étape : élaboration des nouveaux commentaires administratifs.

Pour mémoire, une réponse ministérielle permet de continuer à appliquer les commentaires actuels jusqu’à la publication des nouveaux commentaires.

Consulter la décision CE 12 mai 2022, n° 416727, Icade Promotion

9
Mar

TVA sur marge – application de l’arrêt ICADE PROMOTION par la CAA de Bordeaux

Dans une affaire de revente de terrains à bâtir à la suite de l’acquisition d’un ensemble bâti, ayant nécessité une division parcellaire post acquisition, la CAA de Bordeaux a jugé que la TVA sur marge n’était pas applicable mais que la TVA sur prix était due.

Point intéressant de cet arrêt, qui s’agissant de la solution n’a rien de novateur : l’arrêt ICADE PROMOTION est cité et appliqué.

« Il est constant que les terrains à bâtir ainsi vendus par la société intimée formaient lors de leur acquisition par la société, une partie d’un terrain bâti. En outre, il résulte de l’instruction que l’acquisition a été effectuée auprès de non-assujettis et n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée et il ne résulte d’aucun élément de l’instruction que le prix d’acquisition incorpore un montant de taxe sur la valeur ajoutée qui a été acquittée en amont par le vendeur initial. »

Consulter CAA de BORDEAUX, 5ème ch., 28/02/2022, 19BX03112, « Inédit au recueil Lebon »

Nota du 25 mars 2022 : dans le même sens :
–  CAA de BORDEAUX, 5ème chambre, 28/02/2022, 19BX03111, « Inédit au recueil Lebon »
CAA de BORDEAUX, 5ème chambre, 28/02/2022, 18BX03085, « Inédit au recueil Lebon » qui contient un passage intéressant :
« l’opération doit être regardée comme portant sur la livraison d’un terrain à bâtir pour l’application des dispositions du I de l’article 257 précité. Toutefois, il résulte de l’acte d’acquisition du 29 avril 2014 que l’acquisition initiale par la société AMVF a été effectuée auprès d’un particulier non-assujetti et n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée et il ne résulte d’aucun élément de l’instruction que le prix d’acquisition incorpore un montant de taxe sur la valeur ajoutée qui aurait été acquittée en amont par le vendeur initial. Dès lors, cette cession ne peut ouvrir droit à l’application du régime de taxation sur la marge prévu à l’article 268 du code général des impôts. »

Les commentaires du BOFIP n’étaient pas opposables dans la mesure où la société ne faisait pas face à un réhaussement d’imposition mais demandait le remboursement d’une TVA qu’elle avait initialement versée. Par ailleurs, selon la CAA de Bordeaux, la société n’avait pas appliqué les commentaires du BOFIP dans la première déclaration de TVA, ce qui rendait les commentaires ensuite inopposables à l’administration (voir en sens contraire, Conseil d’État, 8ème – 3ème chambres réunies, 11/03/2022, 448818, « Inédit au recueil Lebon »)