CIBS – TVA sur marge – Une première réponse ministérielle est publiée
Avec l’entrée en vigueur du CIBS au 1er janvier 2027, les règles de TVA aujourd’hui présentes dans le CGI seront transférées dans le CIBS.
A cette occasion, les articles L. 231-18 & s. « formaliseront » les conditions à remplir pour soumettre la vente par un assujetti d’un terrain à bâtir (soumise de plein droit à la TVA) ou d’un immeuble ancien (soumise sur option) à la TVA sur marge.
Cette nouvelle « formalisation » s’éloignera de la rédaction de l’actuel article 268 du CGI dans la mesure où elle prendra en considération l’arrêt ICADE (voir notre article).
Pour autant cette nouvelle « formalisation » ne modifiera pas les règles.
L’arrêt ICADE doit en effet d’ores et déjà être appliqué sauf à ce que le vendeur oppose les commentaires publiés au BOFIP et dans les réponses ministérielles.
Autrement dit, il y a déjà et il y aura encore, après le 1er janvier 2027, un « choix » entre (i) aujourd’hui le CGI obligatoirement interprété à la lumière d’ICADE et le CIBS à compter du 1er janvier 2027 et (ii) le BOFIP et les réponses ministérielles.
Ce choix est précisément encadré par la réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486.
Cette réponse Grau méritait cependant d’être précisée.
Afin de sécuriser cette opposabilité, plusieurs questions écrites ont été déposées.
Ainsi qu’il a été indiqué au congrès des notaires de France par la DLF, la réponse sera fera en deux temps : une réponse TISSOT au Sénat (faisant suite à une question TISSOT JO SEN 9 avril 2026, n° 8332) et une réponse LIGER à l’Assemblée nationale (question Liger JO AN 9 juin 2026, n° 15881).
La réponse TISSOT vient d’être publiée (JO SEN du 1er octobre 2026).
Nous pouvons faire le point d’étape suivant.
1. « la circonstance que les dispositions de l’article 268 du CGI aient fait l’objet d’une recodification dans le CIBS n’a pas d’incidence sur l’opposabilité de la doctrine en vigueur »
2. « le Gouvernement entend procéder à la mise en conformité de la doctrine fiscale avec le droit de l’Union d’ici le premier semestre 2027« .
3. » […] même pour des livraisons effectuées par des assujettis revendeurs postérieurement à la publication des nouveaux commentaires conformes, ces derniers pourront continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si l’acquisition des biens considérés est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication« .
4. Point particulier des concessions d’aménagement : « S’agissant tout particulièrement de la situation des concessions d’aménagement régies par un traité au sens de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme, les sociétés publiques locales (SPL) agissant en qualité de concessionnaires (aménageurs) procèdent à l’acquisition de tout ou partie des immeubles inclus dans le périmètre de la concession. Les terrains et les biens aménagés, à la suite notamment d’opérations de réhabilitation, ont vocation à être revendus par les SPL, leur permettant ainsi de se financer. À l’instar de n’importe quel assujetti revendeur, les SPL bénéficient pleinement des commentaires qui précèdent. En cas de revente, elles resteront donc fondées à se prévaloir de la doctrine fiscale en vigueur postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales, si l’acquisition du bien concerné est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette date. En outre, dans le souci de préservation des équilibres économiques déjà exprimé par le Gouvernement, il est confirmé qu’il en ira de même des reventes de biens intervenant en application d’un traité de concession d’aménagement mentionné à l’article L.300-5 du code de l’urbanisme conclu antérieurement à la date du changement de doctrine« .
A suivre dans la réponse LIGER d’éventuelles réponses aux questions suivantes :
– non incidence de l’immobilisation chez le vendeur (en comptabilité sociale ou via les règles de l’assimilation) :
– s’agissant des conditions d’acquisition du bien par le revendeur :
* prise en compte d’une promesse unilatérale de vente et non pas seulement un compromis de vente
* non incidence d’une substitution
– en cas de détachement de parcelle, prise en compte d’un document d’arpentage ou une autorisation d’urbanisme autorisant la division future même si l’acte d’acquisition visant ces documents ne mentionne qu’un seul bien acquis.
PLF 2027 – art. 19 – CIBS – VEFA – Exigibilité intégrale à l’encaissement
L’article 19 du PLF 2027 prévoit d’appliquer aux VEFA une règle d’exigibilité à l’encaissement y compris pour les échéances post achèvement.
Dans la version actuelle du CIBS, la TVA grevant ces échéances est exigible à l’achèvement de l’immeuble.
L’entrée en vigueur de cet article serait le lendemain de la publication au JO de la LF 2027 mais les évaluations préalables indiquent que le droit actuel (CGI) reconnaît d’ores et déjà une exigibilité intégrale à l’encaissement.
Projet de loi
« Art. L. 231‑36‑1. – Par dérogation aux 1° et 2° de l’article L. 214‑2, la taxe à laquelle est soumise la livraison d’un immeuble à construire mentionnée à l’article 1601‑1 du code civil devient exigible par le fournisseur au moment de chaque perception d’une contrepartie de l’opération« .
Évaluations préalables (extraits)
– Situation actuelle
« L’article L. 214-2 du CIBS, qui sera également en vigueur à compter du 1er janvier 2027, prévoit que, pour les opérations portant sur des biens, la TVA est exigible lors de la perception par le fournisseur de chaque acompte versé avant le fait générateur et lors de l’intervention du fait générateur.
Dans le cadre de la recodification de la TVA dans le CIBS, l’ordonnance n° 2026-1671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du CIBS ne reprend pas le dispositif dérogatoire prévu au a bis du 2 de l’article 269 du CGI pour les livraisons d’immeubles à construire« .
– Problème à résoudre, raisons pour lesquelles les moyens existants sont insuffisants et le cas échéant nécessité de procéder à une nouvelle modification des dispositifs existants
« L’application des règles de droit commun d’exigibilité de la TVA aux livraisons d’immeubles à construire est susceptible de poser des difficultés économiques et juridiques compte-tenu de la nature particulière de ces opérations. Au cours de l’avancement des travaux, la TVA est perçue à différentes échéances prévues contractuellement par le vendeur et l’acquéreur.
Néanmoins, l’achèvement de l’immeuble à la date de réception des travaux puis sa livraison à l’acquéreur ne signifie pas, en matière de ventes d’immeubles à construire, et tout particulièrement en VEFA, que l’intégralité du prix a été acquittée.
En effet, des appels de fonds demeurent à réaliser de la part du vendeur, appels dont le montant varie en fonction de divers paramètres comme la levée des réserves de livraison par l’acquéreur ou l’application de pénalités à la charge du vendeur en cas de retard de livraison.
Or l’application des règles de droit commun d’exigibilité de la TVA conduisent le vendeur à collecter la TVA sur chaque acompte au cours de la phase d’avancement des travaux puis in fine à la livraison, alors même que certains paiements doivent encore être réalisés par l’acquéreur postérieurement à ladite livraison. De tels paiement demeurent, en tout état de cause, indéterminés dans leur montant à la date du fait générateur de la livraison« .
– Objectifs poursuivis par la réforme (présentation de la logique de l’intervention)
« Le projet d’article prévoit de codifier au sein du CIBS la règle dérogatoire d’exigibilité de la TVA à l’encaissement pour les livraisons d’immeubles à construire anciennement prévue au a bis du 2 de l’article 269 du CGI.
Ainsi, la TVA serait exigible à l’occasion de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux, indépendamment de la date à laquelle intervient le fait générateur de l’opération. Partant, la TVA serait collectée par le vendeur au titre de chacun des paiements effectués par l’acquéreur, même ceux postérieurs à la date de la livraison« .
– Liste des options possibles
« Option n° 1 : Prévoir des règles dérogatoires d’exigibilité de la TVA à l’encaissement pour les livraisons d’immeubles à construire afin de tenir compte des particularités des VEFA.
Option n° 2 : Maintenir l’obligation existante et communiquer en conséquence auprès des opérateurs« .
– Description des avantages/inconvénients des différentes options
« L’option n° 1 permet de ne pas provoquer de rupture du cadre applicable aux opérateurs du secteur, en confortant le régime dérogatoire en matière d’exigibilité de la TVA pour les livraisons d’immeubles à construire qui était déjà prévu au sein du CGI. [TAXIMMO : pour comparer, voir la table de concordance qui indique l’article 269 , 2-a bis du CGI comme « redondant » à l’article 269, 2-a]
L’option n° 2 entraîne des difficultés juridiques et économiques, en particulier pour les paiements effectués par l’acquéreur après la date de livraison de l’immeuble par le vendeur. La TVA serait en effet exigible à l’achèvement et la réception des travaux par l’acquéreur, alors même que le solde du prix restant à payer est indéterminé à cette date« .
– Raisons ayant présidé au choix de l’option proposée
« L’option n° 1 est privilégiée à des fins de cohérence juridique et de respect du principe de recodification à droit constant« .
– Articulation avec le droit européen en vigueur ou en cours d’élaboration (traités, droit dérivé, jurisprudence, aides d’État)
« L’article 63 de la directive 2006/112 du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de la taxe sur la valeur ajoutée prévoit que le fait générateur de la taxe intervient et que la taxe devient exigible au moment où la livraison de biens est effectuée.
L’article 65 dispose que la taxe devient exigible au moment de l’encaissement, à concurrence du montant encaissé, de chaque acompte versé avant que la livraison de biens ne soit effectuée.
Par dérogation aux articles 63 et 65 notamment, le point b de l’article 66 permet aux États membres de prévoir que la taxe devient exigible, pour certaines opérations, au plus tard lors de l’encaissement du prix.
Partant, la règle dérogatoire d’exigibilité de la TVA pour les livraisons d’immeubles à construire est compatible avec le droit européen« .
PLF 2027 – art. 19 – CIBS – Baux conférant un droit réel – Retour au régime existant
Dans le CGI, les baux conférant un droit réel (ex : le bail à construction ou le bail emphytéotique) relèvent, en matière de TVA, d’une exonération et d’une option spécifiques (art. 261 D, 1°bis et art. 260, 5°) peu importe le bien immeuble objet de ces baux.
Dans la version actuelle du CIBS, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027 (voir notre article), ce régime autonome disparaît. Le droit commun des locations leur serait applicable, ce qui conduirait à constater l’impossibilité d’opter pour les baux portant sur des terrains non aménagés ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement.
Une question écrite a été déposée afin d’obtenir la confirmation du maintien du régime actuellement prévu par le CGI, la recodification s’opérant à droit constant (voir notre article).
L’article 19 du PLF pour 2027 prévoit la réinstauration du régime actuellement prévu par le CGI (nouvel article L. 231‑35‑1 du CIBS).
« Paragraphe 7 – Locations de biens immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel
Art. L. 231‑35‑1. – Relèvent d’une exonération dérogatoire les locations de biens immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel.
Sur option exercée auprès de l’administration selon des modalités déterminées par arrêté du ministre chargé du budget, le fournisseur peut, pour chaque opération mentionnée au premier alinéa, écarter cette exonération. »
A noter également la réinstauration de l’option pour la location de terrain non aménagé via la modification de l’article L. 231-28.
LF 2025 – TVA – Taux réduits 10% et 5,5% « habitation » – retour de l’attestation
Depuis le 16 février 2025, l’attestation a laissé place à une mention sur sur les devis ou factures sauf pour les travaux en cours (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 § 60).
En pratique, l’attestation présentait un côté pédagogique indéniable et certains regrettaient sa disparition.
La mise à jour du BOFIP le 9 septembre 2026 permet d’à nouveau l’utiliser au lieu d’apposer une mention sur les devis ou factures.
De notre côté, nous étions plutôt « team attestation » 🙂
Nous avons donc mis à jour notre article du 23 octobre 2025 pour indiquer cet assouplissement.