CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – LASM d’immeuble neuf
La base d’imposition des LASM d’immeuble neuf est modifiée pour inclure un renvoi prioritaire à la valeur de biens similaires avant le prix de revient (art. L. 213-59 CIBS), avec des conséquences malheureuses ou heureuses selon les dossiers.
L’article L. 213-60 du CIBS prévoit un mécanisme de prise en compte, en diminution de cette valeur, des coûts grevés d’une taxe intégralement non déductible.
En pratique, ce dernier article semble difficile à appliquer, notamment avec l’extension de l’article 257 bis aux non redevables.
Il sera toujours possible de continuer d’appliquer le BOFIP, jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, et les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Le 257 bis
L’article 257 bis, dans son principe, survit au CIBS.
Il est repris aux articles L. 211-132 et L. 211-133.
Il y a cependant une nouveauté. L’extension aux assujettis non redevables de la TVA.
Il y aura bien sûr des conséquences heureuses ou malheureuses, selon les cas, qui seront étudiées par les conseils.
Le BOFIP pourra, quant à lui, continuer à être opposé jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP (BOI-RES-TVA-000253).
En revanche, au quotidien, cela va conduire des bailleurs exonérés de la TVA, par exemple, à établir un état de déduction de TVA alors qu’ils ne le faisaient pas jusqu’à présent.
A suivre par ailleurs l’affaire T-851/25 – Roenes qui pourrait bousculer les principes aujourd’hui appliqués.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Immeubles anciens immobilisés « vingtièmes »
La compréhension des nouvelles règles relatives à la déduction de la TVA et aux régularisations prend du temps. L’éclatement des textes dans le CIBS ne rend pas non plus les choses simples.
En première lecture, la mécanique du transfert de « vingtièmes » ressemble à celui prévu à l’article 207, III-3 de l’annexe II au CGI.
En réalité, ce n’est pas le cas.
L’attestation de transfert disparaît.
Une mécanique plus élaborée apparaît, prévue aux articles L. 213-299, 3°, L. 213-300 et L. 214-27, 3° du CIBS.
Le vendeur reverse les « vingtièmes » de TVA (i.e. la taxe résiduelle).
L’acquéreur lui rembourse contractuellement (charge augmentative de prix pour la taxe de publicité foncière).
Mais l’acquéreur ne déduit pas. Vue de loin, c’est comme si, mais vu de près, c’est différent. L’acquéreur est, en effet, réputé supporter la taxe résiduelle avec une remise à zéro de la période de déduction qui le conduit à faire un complément de déduction s’il affecte le bien qu’il immobilise à des opérations taxables.
En pratique, cela va surtout changer l’attestation qui est remise. Nous imaginons plutôt quelque chose qui ressemble à un état des déductions 257 bis avec indication des montants de taxe résiduelle transférés et remise des factures correspondantes dans la mesure où il n’y a plus d’attestation…
On peut également relever le caractère automatique de ce transfert par rapport au caractère optionnel de l’attestation actuelle.
Le problème de la nouvelle version des textes est qu’elle ne permet plus de gérer le transfert avec un acquéreur qui place le bien en stock et qui assimilera une année plus tard (art. L. 213-302 CIBS).
Sauf nouvelle rédaction du texte, ce sera via la doctrine administrative actuelle (réponse ministérielle Louwagie JO AN 27 juin 2023, N° 5633) qui demeure opposable grâce au rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026 que nous pourrons, un temps, jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, continuer à réaliser un transfert dans cette situation.
A noter enfin qu’une attestation de transfert actuelle devrait pouvoir continuer à être remise tant que la partie réglementaire du CIBS n’entrera pas en vigueur (BOI-RES-TVA-000253) et , en tout état de cause, jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
