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Articles récents

11
Oct

TVA – Vente avec faculté de rachat / vente à réméré

Le Conseil d’Etat vient de juger qu’est soumise à la TVA, de plein droit, au taux normal de 20%, l’activité consistant en l’acquisition de biens immobiliers à usage d’habitation auprès de particuliers par contrat de vente avec faculté de rachat (CE 7 octobre 2021, n°430136, 9ème et 10ème ch. réunies, Victoria ACR, « Mentionné aux tables du recueil Lebon »).

Au cas particulier, la société proposait aux personnes en situation de surendettement de lui céder leur bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur vénale, le contrat offrant au vendeur la possibilité de reprendre son bien dans un délai de dix-huit mois moyennant le versement, en sus du prix de vente initial, d’une somme représentant environ 13% de ce prix. Dans l’intervalle, le vendeur peut continuer d’occuper l’immeuble vendu en contrepartie d’une indemnité dont le montant est fixé au contrat.

La société considérait que son activité était exonérée soit au titre de la cession d’immeuble achevé depuis plus de 5 ans (exonération immobilière) soit au titre d’une activité d’octroi de crédit exonérée (exonération financière).

Selon le Conseil d’Etat, aucune de ces analyses ne peut être retenue.

En ce qui concerne l’exonération immobilière, l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur initial ne peut être regardé comme une livraison de biens dans la mesure où il s’agit en réalité d’une condition résolutoire replaçant les parties en l’état où elles se trouvaient avant la vente.

S’agissant de l’exonération financière, il ne s’agit pas d’un octroi de crédit dès lors que le rachat des immeubles était défini par les contrats souscrits comme une simple faculté à la main du vendeur et qu’ainsi, un risque existait que cette faculté ne fût pas exercée.

Au final, la somme correspondant à la différence entre le prix de rachat et le prix de vente doit être regardée comme rémunérant une prestation de services assujettie de plein droit à la TVA dès lors qu’elle a pour contrepartie de réserver au vendeur la possibilité, dans le délai fixé par le contrat, d’obtenir la résolution de la cession immobilière et ainsi de récupérer effectivement son bien.

18
Sep

TVA sur marge – la CJUE a rendu son arrêt dans l’affaire Icade Promotion (C-299/20)

La CJUE vient de rendre l’arrêt Icade Promotion concernant le régime de TVA sur marge. Cet arrêt concerne l’ancien régime de TVA sur marge (i.e. avant le 11 mars 2010) sur lequel nous ne reviendrons pas. En revanche, cet arrêt apporte des enseignements sur le régime actuellement applicable, que nous allons tenter de synthétiser.

Premier enseignement. La régime de marge requiert une condition d’identité « juridique » qui repose sur la comparaison de la qualification TVA de ce qui est acheté avec ce qui est revendu (§ 53 de l’arrêt). Il faut donc acheter et revendre un terrain à bâtir si on veut appliquer la TVA sur marge sur la revente de ce terrain à bâtir.

Deuxième enseignement. Le régime de marge ne requiert pas de condition d’identité « physique ». le découpage physique du terrain n’a pas de conséquence (§ 60 de l’arrêt).

Troisième enseignement. Un terrain à bâtir qui fait l’objet de travaux de raccordement aux réseaux demeurent un terrain à bâtir et ne devient pas un bâtiment (§ 57 de l’arrêt). Ce n’était pas évident pour l’avocat général (voir notre article concernant les conclusions de l’avocat général).

Quatrième enseignement. La TVA sur marge ne s’applique pas lorsque l’acquisition par l’acheteur-revendeur est soit hors champ de la TVA (acquisition auprès d’un non-assujetti ou un assujetti n’agissant pas en tant que tel) soit exonérée de la TVA sauf « lorsque le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial ». Il va donc falloir aller voir ce qui s’est pas passé chez le vendeur initial pour connaître le régime applicable à la revente par l’acheteur-revendeur et il faut bien avouer que ce qui est à vérifier chez le vendeur initial n’est pas clair (§ 46 de l’arrêt). Selon l’interprétation qui sera retenue par l’administration fiscale, ce quatrième enseignement pourra considérablement réduire le champ de la TVA sur marge au profit de la TVA sur le prix.

Quelle conséquence aujourd’hui ? Pour ceux qui souhaitent appliquer le BOFIP et les réponses ministérielles actuellement publiés, cet arrêt ne produit aucune conséquence pour une vente signée ce jour. La doctrine de l’administration fiscale est opposable et il est toujours utile de rappeler cette doctrine dans la clause fiscale de l’acte.

Quelle conséquence demain ? tout dépendra des commentaires que fera l’administration fiscale du quatrième enseignement.

Deux dernières remarques.

L’arrêt remet en cause la condition d’identité « physique », qui nous permet, dans certains cas, de passer en TVA sur prix dans les opérations où la TVA sur marge n’est pas souhaitée. Lorsque l’administration fiscale fera un commentaire de la condition d’identité pour la restreindre la composante « juridique », il serait souhaitable d’inclure une option pour la TVA sur le prix lorsque la TVA sur marge est normalement applicable.

L’arrêt ne traite pas du détachement d’une parcelle, lorsque la parcelle d’origine supporte un bâtiment. A ce jour, l’administration fiscale considère que la condition d’identité « juridique » n’est pas remplie sauf lorsque le « découpage » a lieu avant l’achat par l’acheteur-revendeur (voir la réponse de la Raudière AN. 30 août 2016, n° 94061 analysée dans l’article suivant).

16
Sep

TVA – gestion des fonds immobiliers – évolution potentielle des règles concernant l’option

 

Nous comprenons que la loi de finances pour 2022 pourrait modifier les règles de l’option TVA applicable à la gestion des fonds immobiliers.

Attention, il ne s’agit pas de l’option à la TVA exercée par les bailleurs d’immeubles mais de l’option à la TVA sur les opérations « financières » notamment exercée par les sociétés de gestion.

Aujourd’hui, cette dernière option est une option « globale ».

Ainsi, en cas d’option, toutes les commissions sont concernées sauf celles qui sont exclues du champ de l’option par la loi (e.g. commissions perçues lors du placements d’actions – article 260 C, 12° du CGI). Ce régime du « tout ou rien » a pu conduire certaines sociétés de gestion à ne pas opter, ou à renoncer à une option initialement exercée.

Demain, l’option pourrait devenir « sélective », c’est-à-dire commission par commission ou encore client par client.

Cette évolution trouverait sa source dans la décision EMO du 9 septembre 2020 selon laquelle l’option applicable aux locations immobilières peut être faite local par local et non pas obligatoirement par immeuble (voir notre commentaire en date du 10 septembre 2020 ainsi que notre article consacré à la question écrite déposée le 20 avril 2021 afin d’obtenir des clarifications  de l’administration fiscale)

Si cette évolution devait voir le jour, cela permettrait aux sociétés de gestion de choisir les commissions soumises à la TVA et d’éviter, par exemple, de soumettre à la TVA la gestion de certains fonds ou certaines commissions (certains droits d’entrée, par exemple).

Nota du 22 septembre 2021 : l’article 9 du PLF 2022 prévoit :

4° A l’article 260 B, la première phrase du deuxième alinéa est remplacée par une phrase ainsi rédigée : 
« L’assujetti qui a exercé l’option l’applique aux seules opérations qu’il détermine. »

Article rédigé avec la participation de Robin Maubert, avocat

30
Juin

TVA – démembrement de propriété ab initio – dépôt d’une question écrite

 

Une question écrite a été déposée afin d’obtenir des précisions sur les conséquences TVA de l’extinction de l’usufruit portant sur un immeuble dans le cas d’un démembrement de propriété intervenant ab initio.

Cette question écrite doit être lue à la lumière d’une précédente réponse ministérielle Pauget en date du 2 avril 2019 (n° 17425) (voir notre article du 4 avril 2019) qui avait complété les commentaires du BOFIP.

Le sujet est technique.

On peut cependant résumer les choses de la manière suivante.

Les commentaires du BOFIP avaient prévu un système qui permettait d’éviter tout coût de TVA en raison du démembrement de propriété lorsque l’immeuble est utilisé par un usufruitier récupérateur de TVA.

Un arrêt de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite a jugé que ce système n’était pas applicable en cas de démembrement ab initio, d’où l’apparition, au final, d’un coût de TVA.

La réponse ministérielle Pauget du 2 avril 2019 vient « corriger le tir ». Cela étant, cette réponse ne concerne que la « première partie du film », c’est-à-dire le transfert de la TVA à l’usufruitier par le nu-propriétaire, et non pas la fin, à savoir l’extinction de l’usufruit.

Comme tout ceci n’a rien d’évident, la nouvelle question écrite vient proposer un scénario pour ne pas laisser l’oeuvre inachevée et éviter, à nouveau, tout coût de TVA à l’extinction de l’usufruit.

Consulter la QE 39881.