CIBS – TVA sur marge – Une question écrite est déposée
Avec l’entrée en vigueur du CIBS au 1er septembre 2026, les règles applicables en matière de TVA sur marge seront modifiées, le CIBS reprenant à son compte l’arrêt Icade Promotion (voir notre article).
Les conditions deviendront plus difficiles à remplir
Le rescrit publié BOI-RES-TVA-000253 permet de continuer d’appliquer le BOFIP et les réponses ministérielles après le 1er septembre 2026.
Il y aura donc un choix entre (i) le CIBS et (ii) le BOFIP et les réponses ministérielles.
Ce choix est précisément encadré par la réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486.
Cette réponse Grau soulève des questions d’application et peut créer des incertitudes.
Afin de consolider le régime prévu par le BOFIP et les réponses ministérielles, une question écrite a été déposée par Mme Louwagie (JO AN 17 mars 2026, n° 13693).
La question porte sur les points suivants :
– non incidence de l’immobilisation chez le vendeur (en comptabilité sociale ou via les règles de l’assimilation)
– s’agissant des conditions d’acquisition du bien par le revendeur :
* prise en compte d’une promesse unilatérale de vente et non pas seulement un compromis de vente
* non incidence d’une substitution
* prise en compte des biens visés par un traité de concession d’aménagement
– en cas de détachement de parcelle, prise en compte d’un document d’arpentage ou une autorisation d’urbanisme autorisant la division future même si l’acte d’acquisition visant ces documents ne mentionne qu’un seul bien acquis.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – LASM d’immeuble neuf
La base d’imposition des LASM d’immeuble neuf est modifiée pour inclure un renvoi prioritaire à la valeur de biens similaires avant le prix de revient (art. L. 213-59 CIBS), avec des conséquences malheureuses ou heureuses selon les dossiers.
L’article L. 213-60 du CIBS prévoit un mécanisme de prise en compte, en diminution de cette valeur, des coûts grevés d’une taxe intégralement non déductible.
En pratique, ce dernier article semble difficile à appliquer, notamment avec l’extension de l’article 257 bis aux non redevables.
Il sera toujours possible de continuer d’appliquer le BOFIP, jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, et les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Le 257 bis
L’article 257 bis, dans son principe, survit au CIBS.
Il est repris aux articles L. 211-132 et L. 211-133.
Il y a cependant une nouveauté. L’extension aux assujettis non redevables de la TVA.
Il y aura bien sûr des conséquences heureuses ou malheureuses, selon les cas, qui seront étudiées par les conseils.
Le BOFIP pourra, quant à lui, continuer à être opposé jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP (BOI-RES-TVA-000253).
En revanche, au quotidien, cela va conduire des bailleurs exonérés de la TVA, par exemple, à établir un état de déduction de TVA alors qu’ils ne le faisaient pas jusqu’à présent.
A suivre par ailleurs l’affaire T-851/25 – Roenes qui pourrait bousculer les principes aujourd’hui appliqués.
