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Articles récents

16
sept
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TVA – gestion des fonds immobiliers – évolution potentielle des règles concernant l’option

 

Nous comprenons que la loi de finances pour 2022 pourrait modifier les règles de l’option TVA applicable à la gestion des fonds immobiliers.

Attention, il ne s’agit pas de l’option à la TVA exercée par les bailleurs d’immeubles mais de l’option à la TVA sur les opérations « financières » notamment exercée par les sociétés de gestion.

Aujourd’hui, cette dernière option est une option « globale ».

Ainsi, en cas d’option, toutes les commissions sont concernées sauf celles qui sont exclues du champ de l’option par la loi (e.g. commissions perçues lors du placements d’actions – article 260 C, 12° du CGI). Ce régime du « tout ou rien » a pu conduire certaines sociétés de gestion à ne pas opter, ou à renoncer à une option initialement exercée.

Demain, l’option pourrait devenir « sélective », c’est-à-dire commission par commission ou encore client par client.

Cette évolution trouverait sa source dans la décision EMO du 9 septembre 2020 selon laquelle l’option applicable aux locations immobilières peut être faite local par local et non pas obligatoirement par immeuble (voir notre commentaire en date du 10 septembre 2020 ainsi que notre article consacré à la question écrite déposée le 20 avril 2021 afin d’obtenir des clarifications  de l’administration fiscale)

Si cette évolution devait voir le jour, cela permettrait aux sociétés de gestion de choisir les commissions soumises à la TVA et d’éviter, par exemple, de soumettre à la TVA la gestion de certains fonds ou certaines commissions (certains droits d’entrée, par exemple).

Nota du 22 septembre 2021 : l’article 9 du PLF 2022 prévoit :

4° A l’article 260 B, la première phrase du deuxième alinéa est remplacée par une phrase ainsi rédigée : 
« L’assujetti qui a exercé l’option l’applique aux seules opérations qu’il détermine. »

Article rédigé avec la participation de Robin Maubert, avocat

30
juin
DEF

TVA – démembrement de propriété ab initio – dépôt d’une question écrite

 

Une question écrite a été déposée afin d’obtenir des précisions sur les conséquences TVA de l’extinction de l’usufruit portant sur un immeuble dans le cas d’un démembrement de propriété intervenant ab initio.

Cette question écrite doit être lue à la lumière d’une précédente réponse ministérielle Pauget en date du 2 avril 2019 (n° 17425) (voir notre article du 4 avril 2019) qui avait complété les commentaires du BOFIP.

Le sujet est technique.

On peut cependant résumer les choses de la manière suivante.

Les commentaires du BOFIP avaient prévu un système qui permettait d’éviter tout coût de TVA en raison du démembrement de propriété lorsque l’immeuble est utilisé par un usufruitier récupérateur de TVA.

Un arrêt de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite a jugé que ce système n’était pas applicable en cas de démembrement ab initio, d’où l’apparition, au final, d’un coût de TVA.

La réponse ministérielle Pauget du 2 avril 2019 vient « corriger le tir ». Cela étant, cette réponse ne concerne que la « première partie du film », c’est-à-dire le transfert de la TVA à l’usufruitier par le nu-propriétaire, et non pas la fin, à savoir l’extinction de l’usufruit.

Comme tout ceci n’a rien d’évident, la nouvelle question écrite vient proposer un scénario pour ne pas laisser l’oeuvre inachevée et éviter, à nouveau, tout coût de TVA à l’extinction de l’usufruit.

Consulter la QE 39881.

20
mai
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CJUE – conclusions de l’avocat général en défaveur de la TVA sur marge

 

L’avocat général a présenté ce matin ses conclusions dans l’affaire Icade Promotion Logement (aff. 299/20).

L’avocat général propose à la CJUE de répondre de manière suivante aux questions posées par le Conseil d’Etat (voir notre article en date du 29 juin 2020) :

- la TVA sur marge est applicable à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA, sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe, que lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA au motif que cette opération ne relevait pas du champ d’application de celle‑ci, alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial (non assujetti, par un particulier par exemple).

- la TVA sur marge ne s’applique pas à des opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale en tant que terrains non bâtis était « exonérée du champ d’application de cette directive » (on comprend exonérée de TVA).

- la TVA sur marge ne peut pas s’appliquer à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont été acquis « non bâtis » par l’assujetti-revendeur (on comprend terrain qui n’est pas qualifié de terrain à bâtir).

- la TVA sur marge ne s’applique pas à la revente d’un terrain, qui a fait l’objet, entre le moment de son acquisition et celui de sa revente, de modifications de ses caractéristiques telles que la réalisation de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications).

- toutefois, la TVA sur marge s’applique dans le cas de figure où, entre le moment de l’acquisition initiale d’un terrain à bâtir et celui de sa revente, les transformations subies par ce terrain sont limitées à la division de celui‑ci en lots.

Prochaine étape : arrêt de la Cour. A noter que la Cour peut retenir une autre analyse.

Selon l’analyse qui pourrait être retenue par la Cour, la TVA sur marge pourrait, dans certains cas, laisser place à une TVA sur prix et les droits de mutation de 5,80% seraient alors réduits à 0,715%.

On relèvera que les questions préjudicielles posées par la CAA de Lyon font l’objet d’une procédure distincte.

Pour ceux qui veulent creuser le sujet au niveau communautaire, nous renvoyons aux travaux de la directive que nous avions publiés dans un article en date du 25 novembre 2019.

Consulter les conclusions

 Nota du 22 septembre 2021 : l’arrêt est prévu pour le 30 septembre.

 

28
avr
feuil

TVA sur marge – Précisions importantes apportées à la suite d’une question écrite

 

La réponse à la question écrite que nous avions fait déposer par le député Romain Grau vient d’être publiée. Notre objectif était d’obtenir un mode d’emploi précis de la TVA sur marge en attendant la position de la CJUE qui a récemment été saisie une deuxième fois sur le sujet par la CAA de Lyon.

Les points importants sont les suivants.

Dans l’attente de l’arrêt de la CJUE qui sera rendu à la suite de la question préjudicielle renvoyée dans l’affaire Icade Promotion Logement, il est confirmé que :

- le régime de taxation sur la marge s’applique en présence de travaux qui ne conduisent pas à un changement de qualification du bien au regard de la TVA. Ainsi des travaux de rénovation qui ne conduisent pas à la production d’un immeuble neuf au regard de la TVA ne bloquent pas l’application de la TVA sur marge lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.

- le régime de taxation sur la marge s’applique s’agissant des terrains, en cas d’aménagements permettant leur desserte par divers réseaux ainsi qu’en cas de passage de terrain non à bâtir à terrain à bâtir.

- la circonstance qu’un bien immobilier figure comptablement à l’actif circulant (en stock) ou à l’actif immobilisé de l’assujetti est dépourvue d’incidence sur l’application du régime de taxation sur la marge prévu par l’article 268 du CGI. Ainsi, la TVA sur marge est bien applicable aux utilisateurs et aux foncières ou encore aux crédits-bailleurs et la reprise au BOFIP de l’arrêt Promialp n’emporte sur ce point aucune conséquence.

Consulter la Réponse AN Grau N° 35554, 27 avril 2021

19
avr
reno

Baux soumis à la TVA sur option – une QE est déposée pour clarifier l’option par local

 

Le Conseil d’Etat a validé dans une décision du 9 septembre 2020 (« EMO ») le fait qu’il est possible d’opter par local et non pas, obligatoirement, par immeuble, contrairement à ce qui est indiqué au BOFIP sous les références BOI-TVA-CHAMP-50-10.

Une question écrite vient d’être déposée devant l’Assemblée Nationale afin d’obtenir des clarifications sur les points suivants :
- comment s’exerce concrètement une telle option ?
- un bail unique peut-il être partiellement soumis à la TVA via une option par local ?
- l’immeuble est-il toujours constitutif d’un secteur disctinct d’activité même si l’option s’excerce au titre d’un local seulement ?
- est-il possible de modifier une option initiale « par immeuble » afin d’appliquer la décision EMO dans sans attendre le 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option initiale a été exercée et sans que cette modification ne fasse partir un nouveau délai ?

Consulter la QE n° 38389.

13
avr
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257 bis – Vente d’un immeuble loué en TVA par un marchand ou un promoteur à une foncière – la CAA de Lyon relance le débat

 

La CAA de Lyon vient de juger que la dispense de TVA était applicable à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA lorsque l’acheteur continue l’activité locative soumise à la taxe même si le vendeur avait comptabilisé l’immeuble en stock.

Jusqu’à présent l’administration fiscale a toujours refusé l’application de la dispense dans une telle hypothèse, précisant que l’immeuble donné en location avec TVA doit être immobilisé tant par le vendeur que par l’acquéreur.

Cette position a été réaffirmée en 2018 à l’occasion du commentaire au BOFIP des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 concernant la revente d’un immeuble donné en location avec TVA à la suite de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (voir notre article du 8 janvier 2018 concernant la modification du BOFIP et l’article 30 novembre 2015 concernant ces deux décisions)

Ce nouvel épisode n’est pas étonnant dans la mesure où les décisions du Conseil d’Etat précitées, lues à la lumière des conclusions du rapporteur public, ouvriraient, selon certains commentateurs, une brèche permettant de supporter au cas particulier une dispense de TVA. Selon cette lecture, la dispense s’appliquerait à l’achat d’un immeuble donné en location avec TVA par par un acquéreur qui aurait l’intention de poursuivre de manière pérenne cette location y compris lorsque le vendeur a inscrit l’immeuble en stock.

Ceci étant dit, les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 traitaient d’une hypothèse de revente de l’immeuble post levée d’option dans le cadre d’un CBI, ce qui constitue une hypothèse bien particulière dans la mesure où :
- on ne devient pas un marchand de biens en débouclant son financement avant la vente de l’immeuble qu’on a donné en location de manière pérenne (voir notre article du 17 juin 2016);
- le contrat de crédit-bail revêt une nature particulière au regard de la TVA qui pourrait conduire, selon la cour de justice de l’union européenne, à considérer que la levée d’option ne produit pas d’effet, la « livraison » TVA étant intervenue lors de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article en date du 1er juillet 2020).

A suivre donc avec intérêt.

A notre sens, il est encore trop tôt pour changer les pratiques.

Consulter l’arrêt de la CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation

Nota du 30 juin 2021 : arrêt définitif.

 

1
avr
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TVA sur marge – nouvelle question préjudicielle

CAA de LYON, 5ème chambre, 18/03/2021, 19LY00501, Inédit au recueil Lebon

La SARL Les Anges d’Eux, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 15 mars 2013 une parcelle bâtie composée d’une maison d’habitation avec terrain attenant et dépendances. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a cédé cinq terrains à bâtir, en assujettissant chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.

La SARL Echo 5, qui exerce la même activité de marchand de biens, a acquis le 29 septembre 2011 une propriété bâtie, comprenant une maison d’habitation avec cour et jardin, des dépendances, une source et un terrain boisé. Après avoir procédé à plusieurs redécoupages parcellaires des terrains, elle a notamment revendu quatre lots comme terrains à bâtir à différents acquéreurs, en assujettissant également chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.

La SAS Cletimmo, qui exerce la même activité, a acquis le 4 juin 2013 une parcelle bâtie composée d’une maison d’habitation avec terrain attenant et dépendances. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a notamment procédé à deux cessions de terrains à bâtir, en assujettissant chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.

Question préjudicielle renvoyée par la CAA de Lyon à la CUJE

« L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :
– lorsque ces terrains, acquis bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;
– lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots »

En attendant la réponse à cette question, ceux qui y ont un intérêt peuvent sécuriser leurs opérations en opposant les commentaires publiés au BOFIP ou dans les réponses ministérielles. A cet égard, nous suivrons avec intérêt une question n° 35554 publiée le 12 janvier 2021 dont la réponse n’a pas encore été apportée.

29
mar
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Taxe d’aménagement – pas de « netting » en cas de reconstruction

 

Pour mémoire, la taxe d’aménagement est assise sur la surface de la construction créée à l’occasion de toute opération de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de bâtiments.

Dans une décision « Mentionnée aux tables du recueil Lebon », le Conseil d’Etat rappelle que doit être regardée comme une reconstruction, une opération comportant la construction de nouveaux bâtiments à la suite de la démolition totale des bâtiments existants. Dans ce cas, la taxe d’aménagement est assise sur la totalité de la surface de la construction nouvelle, sans qu’il y ait lieu d’en déduire la surface supprimée (CE 25 mars 2021, 431603)

Cette situation est à bien distinguer de la notion d’agrandissement (l’analyse de la décision du 25 mars 2021 dans la base ariane fait une indication en ce sens).

En effet, dans une autre décision également « Mentionnée aux tables du recueil Lebon » relative à l’ancienne taxe locale d’équipement, le Conseil d’Etat avait jugé que devait être regardée comme un agrandissement une opération ayant pour conséquence, déduction faite, le cas échéant, de la SHON supprimée, l’augmentation nette de la SHON d’un bâtiment préexistant (CE 10 mai 2017, n° 393485).

En clair, en cas d’agrandissement, la surface supprimée est déductible de la surface créée. En cas de reconstruction, seule la surface créée est prise en compte.

Nota du 14/04/2021 : consulter les conclusions du rapporteur public

8
fév
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TVA – TAB – terrain de camping

 

La CAA de Nantes vient de juger le régime de TVA applicable à la cession de parcelles par le gestionnaire d’un terrain de camping dans le but d’y poser des habitations légères de loisirs (arrêt SNC Loisirs 14, 19NT01800, du 28 janvier 2021).

Selon la CAA de Nantes, ces parcelles sont constitutives de TAB au sens de la TVA.

A cet égard, la CAA de Nantes relève :
En droit
- le fait que le POS permet dans la zone concernée l’édification de certaines constructions, au titre desquelles des habitations légères de loisirs que la Cour qualifie de constructions au regard de la TVA (il ne nous semblait pourtant pas nécessaire de qualifier les constructions en cause pour déterminer si les terrains étaient ou non constructibles dans la mesure où il s’agit, en principe, d’une analyse objective, qui ne tient pas compte des constructions qui vont être effectivement édifiées)
- la circonstance que les parcelles cédées en lots aient fait l’objet d’aménagements de viabilisation, qui ont été utilisés lorsqu’elles servaient de terrains de camping ou de caravaning, n’a pas pour effet de leur donner un caractère bâti (point qui a été confirmé à l’occasion d’une affaire particulière dans un rescrit non publié de l’administration centrale)
- le fait que les cessions de parcelles incluent également une quote-part des bâtiments communs à la résidence est sans incidence, eu égard à la teneur des actes conclus entre les parties, desquels il ressort que la SNC Loisirs 14 n’a pas vendu aux particuliers à titre principal (pour un prix global) des parcelles comportant une construction achevée depuis plus de cinq ans.
En opposabilité
- le BOFIP (BOI TVA-IMM-10-10-10-20 § 20) ne permet pas de retenir une analyse différente

Nota du 16/09/2021 : dans le même sens, CAA Nantes 19 septembre 2021, 19NT02811, SARL Loisirs Plein Air 50

26
jan
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dispense de TVA – 257 bis – crédit-bail – levée d’option – crédit-preneur exploitant hôtelier

 

Une question écrite a été déposée afin de valider les solutions généralement obtenues par rescrit en matière de 257 bis du CGI mais qui peuvent, dans d’autres dossiers, donner lieu à des redressements ponctuels, à savoir :

- l’activité hôtelière est assimilée à une location ;

- les locaux de type restaurant, salles de séminaire ou encore spa ne bloquent pas la dispense au titre d’une occupation partielle par le crédit-preneur.

Consulter la question écrite N° 35808