CIBS – Régime de TVA applicable aux promesses – une question écrite est déposée
Le texte du CIBS (art. L. 231-3, 1° & L. 231-4, 1° et 3°) a soulevé la question du régime de TVA applicable aux promesses de vente.
Selon un arrêt du Conseil d’Etat aujourd’hui ancien (CE 28/10/1998, n°154039), et antérieur à l’arrêt rendu par la CJUE le 18 juillet 2007 dans l’affaire C-277/05 « Société thermale d’Eugénie-les-Bains », il a pu être jugé que « le dépôt de garantie conservé par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur constitue la rémunération du service rendu de réservation d’un bien au profit d’un candidat acquéreur et présente avec ce service un lien direct ; que cette prestation, en cas de conservation du dépôt de garantie, est, dès lors, passible de la TVA« .
Il n’est cependant pas évident que cette solution soit encore pertinente alors même qu’elle a été reprise au BOFIP BOI-TVA-BASE-10-10-50-20241211 § 260.
S’agissant des PUV, par exemple, il apparaît douteux que l’indemnité d’immobilisation soit la rémunération du service de réservation. Le montant de l’indemnité d’immobilisation résulte d’avantage d’une pratique de marché que d’un calcul résultant des caractéristiques de l’immeuble (vacant ou occupé, par exemple) et de la durée de la promesse. L’indemnité d’immobilisation sert d’avantage à rassurer le promettant du sérieux du bénéficiaire. Les modalités de versement, voire l’absence d’indemnité d’immobilisation dans certains dossiers, en sont l’exemple.
Autrement dit, si la réservation est inhérente à la PUV, l’indemnité d’immobilisation n’apparaît pas comme le prix de la réservation.
En ce qui concerne les PSV, la jurisprudence relative aux hôtels (« no show fee ») (CE 9/10/2024, n°472257), aux avions, trains et cinémas, qui constate le paiement d’avance par le client du prix d’une prestation dont il ne bénéficie pas de son fait, n’est en aucun cas transposable dans la mesure où précisément le prix de l’immeuble n’est pas payé lors de la conclusion de la PSV.
L’assimilation des promesses à des ventes d’immeubles conduirait s’agissant des PUV à réclamer la TVA assise sur l’indemnité d’immobilisation, dès la conclusion de la promesse lorsque le promettant est assujetti à la TVA (ce qui pose par ailleurs question en raison de l’extension opérée par l’article L. 211-17 al. 3 du CIBS aux activités ponctuelles) et que la promesse porte sur un immeuble neuf ou un terrain à bâtir, ce qui soulève par ailleurs de nombreuses questions non résolues à ce jour en cas de substitution, de restitution au bénéficiaire ou encore lorsque la vente relève d’un régime spécifique (article 257 bis, taux réduit sous conditions, etc.).
S’agissant de la PSV, l’assimilation à une vente ne ferait, tout simplement, aucun sens. Les conséquences seraient catastrophiques.
Dans un tel contexte, une question écrite a été posée afin d’obtenir la confirmation du fait que les promesses doivent demeurer en dehors du champ de la TVA et que seule les vente doivent, le cas échéant, y entrer.
Consulter la question écrite Liger JOAN du 4 août 2026, n°17626.
CIBS – Baux conférant un droit réel – une question écrite est déposée
Dans le CGI, les baux conférant un droit réel (ex : le bail à construction ou le bail emphytéotique) relèvent d’une exonération et d’une option spécifiques (art. 261 D, 1°bis et art. 260, 5°) peu importe le bien immeuble objet de ces baux.
Dans le CIBS, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027 (voir notre article), ce régime autonome disparaît. Le droit commun des locations leur serait applicable, ce qui conduirait à constater l’impossibilité d’opter pour les baux portant sur des terrains non aménagés* ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement.
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation du maintien du régime actuellement prévu par le CGI, la recodification s’opérant à droit constant.
Consulter la question écrite Liger JOAN du 4 août 2026, n° 17625.
* une coquille est présente dans la question qui rappelle, à tort, la possibilité d’opter à la TVA les locations de terrains non aménagés. Pour mémoire, cette impossibilité d’opter, qui aggrave encore la problématique, a été introduite par l’ordonnance n°2026-671 du 27 juillet 2026. voir l’article L. 231-28 modifié. La notion de terrain aménagé est définie par le Conseil d’Etat (CE 26/12/2013, n°360124, SCI Rostand). A ne pas confondre avec le terrain aménagé pour recevoir une construction.
CIBS – recodification de la TVA – report au 1er janvier 2027
Il ressort du compte-rendu du conseil des ministres du 27 juillet 2026 qu’une nouvelle ordonnance va reporter l’entrée en vigueur du transfert des dispositions relatives à la TVA dans le CIBS au 1er janvier 2027.
La nouvelle ordonnance regroupera également, au sein d’une subdivision unique, l’ensemble des dispositions relatives au droit à déduction de la TVA.
Enfin, la nouvelle ordonnance confirmera explicitement que la doctrine administrative opposable demeurera inchangée lors de l’entrée en vigueur du CIBS.
Dès la publication de la nouvelle ordonnance, nous reviendrons sur les conséquences s’agissant des opérations immobilières.
Consulter le compte-rendu du conseil des ministres
Note du 28 juillet 2026 : l’ordonnance a été publiée au JO de ce jour.
LLI – Un nouveau BOFIP est publié
A la suite de la modification opérée par la loi de finances pour 2026 (voir notre article) et à la consultation publique organisée à la suite de la publication d’un nouveau BOFIP le 2 avril 2025, la publication d’un nouveau BOFIP concernant le LLI était attendue.
Le nouveau BOFIP (BOI-TVA-IMM-30) a été publié le 8 juillet.
Les précisions apportées sont les suivantes :
– résidences-services : non incidence de la location via un bail commercial à un opérateur (§50)
– Démembrement : reprise de la réponse ministérielle qui confirme l’application du taux de 10% à la constitution de la nue-propriété et les conséquences de l’extinction de l’usufruit (voir notre article) (§ 60 et 233)
– Relations entre le bailleur et le locataire : non incidence de la relation (§ 60)
– Condition de mixité : reprise du calcul favorable de la loi de finances pour 2026 (i.e. nombre de LLS / (nombre de LLS + nombre de LLI) > 25%) (§ 90)
– Notion d’ensemble immobilier : opération d’aménagement sous réserve d’un document d’aménagement commun, y compris lorsqu’il y a plusieurs opérateurs (§ 110)
– Régime applicable aux opérations post acquisition : bénéfice du taux de 10% lorsque l’immeuble est achevé depuis moins de cinq ans, sous réserve du respect des conditions de droit commun (§ 130)
– VEFA : reprise de la réponse ministérielle Louwagie qui traite de la détermination du fait générateur (voir notre article)
– LASM : l’assiette constitutive du prix de revient est présentée comme une tolérance (voir notre article concernant les conséquences du CIBS en matière de LASM)
– Cession à un opérateur qui prend l’engagement de poursuivre la location dans les conditions prévues à l’article 279-0 bis A du CGI : pas de reversement (§ 235)
– Vacance du logement : pas de reversement si recherche active d’un locataire (§ 237)
– Cession de VEFA : voir notre article
