CIBS – Les clefs pour lire le nouveau code (et une coquille à connaître)
Si vous butez sur le nouveau code de la TVA, ce n’est pas vous. Il obéit à une logique qui n’est pas tout à fait celle du droit mais une fois qu’on la tient, tout s’éclaire.
Le CIBS a été pensé par un esprit d’ingénieur. Pour un juriste, ceci demande un effort et de penser différemment.
Comprendre la logique d’un ingénieur — c’est la porte d’entrée. Voici les clefs que nous en avons tirées à la lecture de l’ordonnance du 27 juillet 2026.
Deux taxes en miroir
Première clef : la déduction n’est pas un correctif de la taxe due, c’est une taxe jumelle ou siamoise. La taxe due (Titre Ier) et le droit à déduction de la taxe (Titre II) suivent les mêmes neuf chapitres, mot pour mot : champ d’application, fait générateur, montant de la TVA, exigibilité, personnes soumises aux obligations fiscales, constatation, paiement de la TVA, contrôle et affectation.
Ces neuf chapitres racontent le « cycle de vie » d’une taxe : elle se conçoit, elle naît, se chiffre, devient exigible et se constate. Le plan n’est pas une liste de matières ; c’est un déroulé dans le temps. Le lire dans cet ordre, c’est déjà faire la moitié du chemin.
Garder simplement en tête les articles clefs de voûte : L. 211-2, L. 211-4 et L. 221-2.
Une question, un chapitre
Deuxième clef : chaque chapitre répond à une seule question. Deux articles qui semblent se répéter regardent, en réalité, le même objet sous différents angles.
Ainsi la taxe résiduelle de la cession exonérée d’un bien d’investissement se lit au moins sous quatre facettes complémentaires : son assiette (L. 223-29), son sort (L. 223-42), son exigibilité (L. 224-9), sa mesure (L. 226-6) — rien de redondant.
On sait alors, pour chaque question, dans quel chapitre chercher. Tout l’art devient celui de se poser les bonnes questions.
Le passage inhabituel : la « constatation »
Voici la clef la plus contre-intuitive, et la plus importante. Par réflexe, le juriste cherche la substance dans les « principes » et le « montant ». Ici, elle nous semble être ailleurs.
Dans ce code, le droit à déduction n’existe pas « en principe » : il n’existe que constaté. Le « montant de la taxe déductible » (Chapitre III) n’est qu’une règle de calcul ; c’est le Chapitre VI, « Constatation », qui fait naître le droit, en fixe l’étendue et le régularise dans le temps. Pour les immeubles immobilisés — dont tout le sujet est la régularisation, c’est-à-dire re-constater au fil des années —, ce chapitre n’est pas un détail de procédure : c’est le cœur du réacteur. C’est assez rare pour être souligné : un code qui fait de la constatation le lieu où le droit prend vie.
Quand une coquille se glisse au mauvais endroit
Et c’est là que la difficulté surgit. Précisément parce que tant de choses convergent vers la constatation, et parce que le style de rédaction est ramassé et tout en renvois, une simple erreur de référence à cet endroit devient difficile à voir et lourde de portée.
Nous en avons rencontré une, et il nous a fallu du temps pour la démêler — de quoi mesurer, au passage, combien elle pouvait piéger n’importe quel lecteur de bonne foi. L. 226-6 borne la régularisation d’un bien d’investissement aux seules « années non engagées ». Il renvoie au « 3° de l’article L. 223-35 ». Or le 3° de L. 223-35 vise « une opération assimilée grevant le bien de taxe » : lue à la lettre, la vente de l’immeuble — le cas le plus courant — paraissait échapper au texte.
Le renvoi devait viser « le 3° de l’article L. 224-9 » (l’exigibilité des régularisations). L’article se corrige d’ailleurs de lui-même : sa formule — « modification de l’utilisation ou réaffectation » — décalque L. 224-9, 3°, là où L. 223-35, 3° ne parle que d’une « opération assimilée ».
Rien d’infamant là-dedans. Cette erreur qui nous a bloqués en dit surtout long sur le poids qu’a pris, dans ce code, le chapitre de la « constatation ».
En pratique
Tant que L. 226-6 n’est pas rectifié, retenez la lecture voulue : lu « au 3° de L. 224-9 » au lieu du « 3° de l’article L. 223-35 », il borne aux années non engagées toutes les modifications d’utilisation et réaffectations de L. 223-35 — la cession comprise.
À suivre
Le point a été signalé. En attendant, la meilleure boussole reste la même : sortir de nos habitudes, lire le code comme un processus, tenir la constatation pour son centre.
CIBS – Régime de TVA applicable aux promesses – une question écrite est déposée
Le texte du CIBS (art. L. 231-3, 1° & L. 231-4, 1° et 3°) a soulevé la question du régime de TVA applicable aux promesses de vente.
Selon un arrêt du Conseil d’Etat aujourd’hui ancien (CE 28/10/1998, n°154039), et antérieur à l’arrêt rendu par la CJUE le 18 juillet 2007 dans l’affaire C-277/05 « Société thermale d’Eugénie-les-Bains », il a pu être jugé que « le dépôt de garantie conservé par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur constitue la rémunération du service rendu de réservation d’un bien au profit d’un candidat acquéreur et présente avec ce service un lien direct ; que cette prestation, en cas de conservation du dépôt de garantie, est, dès lors, passible de la TVA« .
Il n’est cependant pas évident que cette solution soit encore pertinente alors même qu’elle a été reprise au BOFIP BOI-TVA-BASE-10-10-50-20241211 § 260.
S’agissant des PUV, par exemple, il apparaît douteux que l’indemnité d’immobilisation soit la rémunération du service de réservation. Le montant de l’indemnité d’immobilisation résulte d’avantage d’une pratique de marché que d’un calcul résultant des caractéristiques de l’immeuble (vacant ou occupé, par exemple) et de la durée de la promesse. L’indemnité d’immobilisation sert d’avantage à rassurer le promettant du sérieux du bénéficiaire. Les modalités de versement, voire l’absence d’indemnité d’immobilisation dans certains dossiers, en sont l’exemple.
Autrement dit, si la réservation est inhérente à la PUV, l’indemnité d’immobilisation n’apparaît pas comme le prix de la réservation.
En ce qui concerne les PSV, la jurisprudence relative aux hôtels (« no show fee ») (CE 9/10/2024, n°472257), aux avions, trains et cinémas, qui constate le paiement d’avance par le client du prix d’une prestation dont il ne bénéficie pas de son fait, n’est en aucun cas transposable dans la mesure où précisément le prix de l’immeuble n’est pas payé lors de la conclusion de la PSV.
L’assimilation des promesses à des ventes d’immeubles conduirait s’agissant des PUV à réclamer la TVA assise sur l’indemnité d’immobilisation, dès la conclusion de la promesse lorsque le promettant est assujetti à la TVA (ce qui pose par ailleurs une question en raison de l’extension opérée par l’article L. 211-17 al. 3 du CIBS aux activités ponctuelles) et que la promesse porte sur un immeuble neuf ou un terrain à bâtir, ce qui soulève par ailleurs de nombreuses questions ou difficultés à ce jour en cas de substitution, de restitution au bénéficiaire ou encore lorsque la vente relève d’un régime spécifique (article 257 bis, taux réduit sous conditions, etc.).
S’agissant de la PSV, l’assimilation à une vente ne ferait, tout simplement, aucun sens.
Dans un tel contexte, une question écrite a été posée afin d’obtenir la confirmation du fait que les promesses doivent demeurer en dehors du champ de la TVA et que seule les vente doivent, le cas échéant, y entrer.
Consulter la question écrite Liger JOAN du 4 août 2026, n°17626.
CIBS – Baux conférant un droit réel – une question écrite est déposée
Dans le CGI, les baux conférant un droit réel (ex : le bail à construction ou le bail emphytéotique) relèvent, en matière de TVA, d’une exonération et d’une option spécifiques (art. 261 D, 1°bis et art. 260, 5°) peu importe le bien immeuble objet de ces baux.
Dans le CIBS, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027 (voir notre article), ce régime autonome disparaît. Le droit commun des locations leur serait applicable, ce qui conduirait à constater l’impossibilité d’opter pour les baux portant sur des terrains non aménagés* ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement.
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation du maintien du régime actuellement prévu par le CGI, la recodification s’opérant à droit constant.
Consulter la question écrite Liger JOAN du 4 août 2026, n° 17625.
* une coquille est présente dans la question qui évoque, à tort, la possibilité d’opter à la TVA les locations de terrains non aménagés. Pour mémoire, cette impossibilité d’opter, qui aggrave encore la problématique, a été introduite par l’ordonnance n°2026-671 du 27 juillet 2026. voir l’article L. 231-28 modifié. La notion de terrain aménagé est définie par le Conseil d’Etat (CE 26/12/2013, n°360124, SCI Rostand). A ne pas confondre avec le terrain aménagé pour recevoir une construction.
CIBS – recodification de la TVA – report au 1er janvier 2027
Il ressort du compte-rendu du conseil des ministres du 27 juillet 2026 qu’une nouvelle ordonnance va reporter l’entrée en vigueur du transfert des dispositions relatives à la TVA dans le CIBS au 1er janvier 2027.
La nouvelle ordonnance regroupera également, au sein d’une subdivision unique, l’ensemble des dispositions relatives au droit à déduction de la TVA.
Enfin, la nouvelle ordonnance confirmera explicitement que la doctrine administrative opposable demeurera inchangée lors de l’entrée en vigueur du CIBS.
Dès la publication de la nouvelle ordonnance, nous reviendrons sur les conséquences s’agissant des opérations immobilières.
Consulter le compte-rendu du conseil des ministres
Note du 28 juillet 2026 : l’ordonnance a été publiée au JO de ce jour.
