LLI – Un nouveau BOFIP est publié
A la suite de la modification opérée par la loi de finances pour 2026 (voir notre article) et à la consultation publique organisée à la suite de la publication d’un nouveau BOFIP le 2 avril 2025, la publication d’un nouveau BOFIP concernant le LLI était attendue.
Le nouveau BOFIP (BOI-TVA-IMM-30) a été publié le 8 juillet.
Les précisions apportées sont les suivantes :
– résidences-services : non incidence de la location via un bail commercial à un opérateur (§50)
– Démembrement : reprise de la réponse ministérielle qui confirme l’application du taux de 10% à la constitution de la nue-propriété et les conséquences de l’extinction de l’usufruit (voir notre article) (§ 60 et 233)
– Relations entre le bailleur et le locataire : non incidence de la relation (§ 60)
– Condition de mixité : reprise du calcul favorable de la loi de finances pour 2026 (i.e. nombre de LLS / (nombre de LLS + nombre de LLI) > 25%) (§ 90)
– Notion d’ensemble immobilier : opération d’aménagement sous réserve d’un document d’aménagement commun, y compris lorsqu’il y a plusieurs opérateurs (§ 110)
– Régime applicable aux opérations post acquisition : bénéfice du taux de 10% lorsque l’immeuble est achevé depuis moins de cinq ans, sous réserve du respect des conditions de droit commun (§ 130)
– VEFA : reprise de la réponse ministérielle Louwagie qui traite de la détermination du fait générateur (voir notre article)
– LASM : l’assiette constitutive du prix de revient est présentée comme une tolérance (voir notre article concernant les conséquences du CIBS en matière de LASM)
– Cession à un opérateur qui prend l’engagement de poursuivre la location dans les conditions prévues à l’article 279-0 bis A du CGI : pas de reversement (§ 235)
– Vacance du logement : pas de reversement si recherche active d’un locataire (§ 237)
– Cession de VEFA : voir notre article
CIBS – intégration de la TVA – le cas du crédit-bail immobilier
En matière de TVA, nous avons souvent deux règles du jeu applicables : (i) les règles de droit ou (ii) les commentaires publiés au BOFIP et les réponses ministérielles via la règle de l’opposabilité prévue à l’article L 80 A du LPF.
La publication de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée et diverses modifications du code des impositions sur les biens et services publiée au journal officiel du 20 décembre 2025 a soulevé une sérieuse difficulté concernant le crédit-bail immobilier.
Cette publication a en effet rappelé que les règles de droit (i.e. la règle (i)) pouvaient conduire à considérer que le contrat de crédit-bail immobilier n’était pas, comme on le pratique quotidiennement, une location suivie d’une vente mais une vente d’immeuble le jour de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article du 27 décembre 2025 et l’article L. 211-36 du CIBS).
Dans la mesure où cette situation crée de nombreuses difficultés, non encore résolues à ce jour, la nécessité est apparue de prévoir des commentaires publiés au BOFIP (i.e. la « règle » (ii)) pour garantir la sécurité juridique des opérations actuelles.
Ces commentaires ont été publiés le 8 juillet au BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-10 § 100.
« lorsqu’elle intervient en vertu d’un contrat de crédit-bail […], la remise d’un bien, qu’il s’agisse d’un bien meuble corporel ou d’un bien immeuble, n’est pas considérée comme une livraison de biens. Sont notamment concernées les opérations de crédit-bail régies par l’article L. 313-7 et suivants du code monétaire et financier (CoMoFi).
[…]
Cette opération est considérée comme une location suivie, le cas échéant, d’une livraison de biens intervenant au moment de la levée d’option, l’acquéreur n’étant pas nécessairement l’ancien locataire.
Lorsqu’il s’agit d’un bien immeuble, cette vente est soumise à la TVA de plein droit sauf si elle porte sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ou sur un terrain autre qu’un terrain à bâtir, auquel cas elle bénéficie de l’exonération prévue au 5 de l’article 261 du CGI, mais est susceptible de faire l’objet de l’option pour la taxation prévue au 5° bis de l’article 260 du CGI dans les conditions exposées au BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 « .
Pour mémoire, d’autres règles (ii) peuvent être consultées dans le BOFIP ou les réponses ministérielles et notamment de nombreux commentaires concernant l’article 257 bis du CGI. Nous invitons le lecteur à consulter la rubrique « Crédit-bail » pour les consulter.
CIBS – TVA sur marge – Une question écrite est déposée
Avec l’entrée en vigueur du CIBS au 1er septembre 2026, les règles applicables en matière de TVA sur marge seront modifiées, le CIBS reprenant à son compte l’arrêt Icade Promotion (voir notre article).
Les conditions deviendront plus difficiles à remplir
Le rescrit publié BOI-RES-TVA-000253 permet de continuer d’appliquer le BOFIP et les réponses ministérielles après le 1er septembre 2026.
Il y aura donc un choix entre (i) le CIBS et (ii) le BOFIP et les réponses ministérielles.
Ce choix est précisément encadré par la réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486.
Cette réponse Grau soulève des questions d’application et peut créer des incertitudes.
Afin de consolider le régime prévu par le BOFIP et les réponses ministérielles, une question écrite a été déposée par Mme Louwagie (JO AN 17 mars 2026, n° 13693).
La question porte sur les points suivants :
– non incidence de l’immobilisation chez le vendeur (en comptabilité sociale ou via les règles de l’assimilation)
– s’agissant des conditions d’acquisition du bien par le revendeur :
* prise en compte d’une promesse unilatérale de vente et non pas seulement un compromis de vente
* non incidence d’une substitution
* prise en compte des biens visés par un traité de concession d’aménagement
– en cas de détachement de parcelle, prise en compte d’un document d’arpentage ou une autorisation d’urbanisme autorisant la division future même si l’acte d’acquisition visant ces documents ne mentionne qu’un seul bien acquis.
Nota du 9 juin 2026 : nouvelle question Liger JO AN 9 juin 2026, n° 15881
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
