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14
Oct

TAB – TVA sur marge – condition d’identité – terrain d’assiette d’un bâtiment (suite)

Une nouvelle décision du Conseil d’Etat concernant la TVA sur marge et plus précisément la condition d’identité.

Cette décision traite de la composante « juridique » de la condition d’identité, à savoir que le bien doit conserver la même qualification TVA depuis son acquisition jusqu’à sa revente.

L’affaire litigieuse concerne le point qui a mis le feu au poudre, à savoir le détachement post acquisition d’une parcelle de terrain qui constitue le jardin d’une maison (autrement dit, qui ne constitue pas le terrain d’assiette du bâtiment).

Une dernière difficulté tient à la temporalité de l’affaire litigieuse. En effet, les reventes de TAB ont eu lieu alors que les réponses ministérielles opposables qui traitent du sujet n’avaient pas été publiées. Celles-ci n’étaient donc, en tout état de cause, pas opposables.

Rappel de la règle de la condition d’identité par le Conseil d’Etat.

La TVA sur marge s’applique aux opérations de cession de TAB qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’applique donc pas à une cession de TAB qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment :
– quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur,
ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.

Au cas particulier, le Conseil d’Etat annule un arrêt de la CAA du Bordeaux. Pour quelle raison ?

« En se fondant, pour juger que les terrains à bâtir objets des cessions en litige avaient été acquis en cette même qualité par la société BH Concept auprès de leurs anciens propriétaires, sur la seule circonstance que la division parcellaire dont ces terrains procédaient avait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée préalablement à cette acquisition, sans rechercher s’il ressortait des actes de vente que ces terrains avaient été acquis par la société BH Concept comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, la cour administrative d’appel de Bordeaux a commis une erreur de droit. »

Pour mémoire, avant leur acquisition, ces terrains avaient fait l’objet de « déclarations préalables de division ainsi que de certificats d’urbanisme et de déclarations préalables » (extrait de l’arrêt de la CAA de Bordeaux).

A ce jour, la doctrine administrative, plus favorable, prévoit que la condition d’identité « juridique » est remplie lorsque « la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession ». (Rép. min. n° 96679 : JOAN, 20 sept. 2016, Bussereau ou Rép. min. n° 94538 : JOAN, 20 sept. 2016, Savary).

Consulter la décision du CE 11/10/2022, 8e et 3e ch., n° 46456, BH Concept, « Mentionné dans les tables du recueil Lebon »

Consulter l’arrêt de la CAA de Bordeaux 07/04/2022, n° 20BX00181, « Inédit au recueil Lebon »

12
Oct

Régime de groupe TVA (art. 256 C du CGI) – Q&A appliqué au monde de l’immobilier – Q4 : TPF – prendre un engagement de construire

Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2023, il sera possible de mettre en place un régime de groupe TVA. A cette fin, l’option doit être exercée avant le 31 octobre 2022 (art. 256 C, 3 du CGI).

En simplifiant, ce régime concerne les personnes :
(i) assujetties à la TVA,
(ii) qui ont en France le siège de leur activité économique ou un établissement stable,
(iii) qui sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et de l’organisation.

En cas d’option, les personnes concernées forment un seul et même assujetti à la TVA et les opérations intra-groupe deviennent hors champ de la TVA.

Ce régime est principalement codifié à l’article 256 C du CGI.

Question : Est-ce que l’engagement de construire pris par un membre du groupe, postérieurement à l’instauration du groupe TVA, doit mentionner l’existence de l’assujetti unique ?

Réponse : Le membre du groupe, acquéreur de l’immeuble, n’est plus assujetti à la TVA. Il est devenu une partie (i.e. un secteur distinct d’activité) d’un plus grand assujetti. Il est donc nécessaire d’indiquer en plus des mentions habituelles le fait que l’acquéreur fait partie d’un groupe TVA au sens de l’article 256 C du CGI et indiquer pour le membre et l’assujetti unique leur nom, adresse et numéro de TVA  (le membre conserve son numéro de TVA). L’acquéreur qui prendra l’engagement de construire indiquera donc deux numéros de TVA, le sien et celui du groupe.

La réponse est identique pour l’engagement de revendre.

11
Oct

257 bis et TPF – pour les experts – PLF 2023

Deux amendements ont été déposés pour répondre aux questions posées par le groupe TVA en matière de TPF.

Ces amendements en profitent pour demander la légalisation de la tolérance doctrinale qui permet de soumettre au taux réduit de la TPF (0,71498%) les cessions d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans (et les cessions de TAB en principe taxées sur le prix) lorsqu’elles bénéficient de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis.

Consulter les amendements I-2636 et I-2780

Pour mémoire, la tolérance doctrinale prévue au § 120 du BOI-ENR-DMTOI-10-40 publiée le 1er juin 2016

« Il est admis que l’application de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis du CGI ne fasse pas obstacle à l’application des dispositions du A de l’article 1594 F quinquies du CGI lorsque la transmission porte sur un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, voire sur des terrains à bâtir attachés à l’universalité transmise. »

11
Oct

Régime de groupe TVA (art. 256 C du CGI) – Q&A appliqué au monde de l’immobilier – Q3 : TPF et cessions intra-groupe

Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2023, il sera possible de mettre en place un régime de groupe TVA. A cette fin, l’option doit être exercée avant le 31 octobre 2022 (art. 256 C, 3 du CGI).

En simplifiant, ce régime concerne les personnes :
(i) assujetties à la TVA,
(ii) qui ont en France le siège de leur activité économique ou un établissement stable,
(iii) qui sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et de l’organisation.

En cas d’option, les personnes concernées forment un seul et même assujetti à la TVA et les opérations intra-groupe deviennent hors champ de la TVA.

Ce régime est principalement codifié à l’article 256 C du CGI.

Question : Est-ce que la vente d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans par un membre du groupe TVA à un autre membre du même groupe, qui aurait été taxable à la TVA si la cession n’avait pas été neutralisée par l’existence du groupe, continue-t-elle de bénéficier du taux réduit de taxe de publicité foncière de 0,71498% au lieu du taux de 5,80665% ou 6,40665% ? (la question est la même pour un TAB dont la cession aurait été soumise à la TVA sur le prix)

Réponse : Deux amendements ont été déposés à l’occasion de l’examen de la loi de finances pour 2023, afin d’inscrire dans le marbre le bénéfice du taux réduit.

Consulter les amendements I-2636 et I-2780