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Articles récents

10
Déc

TVA – Location de locaux nus – option – ensemble immobilier

Sous certaines conditions, un bailleur peut soumettre la location de locaux nus à la TVA (article 260, 2° du CGI).

L’option résulte, en principe, d’une lettre spécifique envoyée à l’administration fiscale.

A défaut, la TVA qui est facturée au preneur, est facturée à tort et ne permet pas au bailleur d’exercer ses éventuels droits à déduction.

L’article 193 de l’annexe II au CGI prévoit que « Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles »

Dans une affaire complexe, la CAA de Nancy vient de juger qu’une option exercée pour un immeuble donné ne produisait pas d’effet pour un second immeuble construit ultérieurement sur la même parcelle dès que lors que ces deux immeubles ne formaient pas un ensemble immobilier au sens des dispositions de l’article 193 précitées, en l’absence de permis de construire unique ou de même programme de construction.

A noter que la notion d’ensemble immobilier n’est pas définie par le CGI.

L’administration fiscale a, quant à elle, défini cette notion de la manière suivante : « Par ensemble immobilier, il faut entendre non seulement un groupe de bâtiments ayant fait l’objet d’un même plan de masse, d’un permis de construire unique, ou d’un même programme de construction, réalisé sur un terrain appartenant à une même personne, mais également deux ou plusieurs immeubles construits sur un même terrain et destinés à l’exercice d’une seule et même activité par le preneur » (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 110).

Cette affaire montre l’importance pratique (i) d’une bonne rédaction des lettres d’option TVA et (ii) de leur suivi dans le temps (e.g. extension, surélévation, restructuration conduisant à un immeuble neuf pour les besoins de la TVA), et ceci d’autant plus que l’administration fiscale a, à la suite d’un arrêt EMO du Conseil d’Etat du 9 septembre 2020, autorisé une option par local et non plus seulement une option globale par immeuble ou ensemble immobilier (voir la réponse ministérielle Grau JO AN du 16 novembre 2021, n°38389).

Dernier point. En ce qui concerne l’exercice des droits à déduction, il est important de bien identifier les différents immeubles ou ensembles immobiliers détenus, afin de pouvoir suivre distinctement la TVA relative à chacun des immeubles. Chaque immeuble ou ensemble immobilier constitue en effet un secteur distinct d’activité (article 209, I-2° de l’annexe II au CGI).

Consulter CAA de NANCY, 2ème chambre, 30/11/2023, 21NC00653, SCI CV NAUDIN

6
Déc

DMTO – Art. 1594-0 G, A-I du CGI – engagement de construire – construction par un tiers

L’achat d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est, en principe, soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) au taux de 5,80% dans la plupart des départements (voir Espace DMTO) ou de 6,40% en Ile de France pour certains types de locaux (voir l’article 1599 sexies du CGI).

Lorsque l’acquéreur de l’immeuble est un assujetti à la TVA, celui-ci peut prendre un engagement de construire dans l’acte d’acquisition (voir l’article 1594-0 G, A-I du CGI). Dans ce cas, seul un droit fixe de 125 EUR est dû lors de l’acquisition de l’immeuble (article 691 bis du CGI). L’engagement de construire doit ensuite être rempli dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition de l’immeuble, sous réserve de l’obtention de prorogations annuelles (article 1594-0, A-IV du CGI) et sous réserve de la suspension de délai qui est intervenue dans le cadre des mesures COVID-19.

Depuis l’instauration du BOFIP et l’entrée en vigueur du nouveau régime de TVA immobilière, la question est de savoir si l’engagement de construire peut être rempli par un tiers à l’acquéreur assujetti. Cette situation peut se rencontrer dans le cadre d’un bail à construction, d’un bail réel solidaire (BRS) ou d’un bail plus classique, ou encore, en cas de revente de l’immeuble.

Le BOFIP n’a pas repris une réponse ministérielle qui donnait une réponse positive à cette question, à savoir la réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451.

Des questions écrites ont donc été déposées par des députés afin d’obtenir à nouveau cette confirmation. La dernière en date est la question déposée le 12 juillet 2022, n° 61 par Mme Véronique Louwagie.

La CA de Bordeaux (CA Bordeaux, 4e ch. com., 29 nov. 2023, n° 21/06718) vient de juger que l’engagement de construire pouvait être rempli par un tiers sous-acquéreur, y compris, comme dans l’affaire jugée, lorsque celui-ci n’a pas la qualité d’assujetti à la TVA.

La motivation est la suivante : « il est sans incidence […] que les travaux aient été exécutés par un tiers à l’acquéreur engagé assujetti, l’article 1590-0 G du code général des impôts ne l’exigeant pas »

En pratique, cette décision est bien évidemment intéressante.

Cependant, en cas de revente de l’immeuble par celui qui a pris un engagement de construire, il est bien souvent préférable, lorsque cela est possible, de demander à l’acquéreur de reprendre l’engagement de construire qui a été pris par le vendeur. Bien évidemment, cela n’est possible que si l’acquéreur est assujetti à la TVA et que s’il donne son accord, celui-ci n’ayant aucune obligation à cet égard.

En revanche, dans le cas où les travaux seront exécutés par le preneur d’un bail (d’un bail à construction par exemple), il peut être prudent lorsque l’enjeu est important de demander un rescrit pour sécuriser la situation, l’administration fiscale ayant précédemment donné une réponse positive à cette question dans des affaires individuelles.

 

16
Oct

LF 2024 – TVA – Hôtellerie, parahôtellerie et résidences services (étudiantes, séniors, etc.) – Art. 84 (art. 10 ter PLF)

Le Gouvernement vient de déposer un amendement particulièrement important (amendement I-5374) afin de clarifier le régime de TVA actuellement applicable à la para-hôtellerie et aux résidences services, qui est devenu instable depuis l’avis du Conseil d’Etat du 5 juillet 2023, n°471877.

Cet amendement vise ainsi à sécuriser le régime de TVA applicable (i) au secteur hôtelier et aux secteurs ayant une fonction similaire et (ii) aux résidences services (résidences étudiantes, résidences séniors, etc.).

Sur un plan pratique, cet amendement propose une nouvelle rédaction de l’article 261 D, 4° du CGI en distinguant les prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (nouvelle rédaction du b) des locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres (nouveau b bis).

Une nouvelle rédaction de l’article 279 du CGI est également proposée afin de sécuriser, en miroir, le taux de 10% à chacun de ces deux types de locations.

Les prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire seraient définies de manière identique (le 261 D, 4°-a du CGI qui traite du secteur hôtelier serait abrogé). Une telle démarche fait bien évidemment écho à la rédaction des dispositions de l’article 135, 2-a de la directive TVA selon lesquelles sont exclues de l’exonération de TVA « les opérations d’hébergement telles qu’elles sont définies dans la législation des États membres qui sont effectuées dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire« . Le Gouvernement reprend ainsi la main en posant, comme la directive TVA le lui permet et le lui demande, les conditions pour taxer uniformément le secteur hôtelier et les secteurs ayant une fonction similaire.

Dans le cadre de cette définition, le Gouvernement propose deux conditions cumulatives, l’une liée à la durée (les prestations d’hébergement sont offertes au client pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées) l’autre liée au caractère meublé et aux prestations connexes (les prestations d’hébergement comprennent la mise à disposition d’un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle).

Les locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres, qui, selon le Gouvernement, sont aujourd’hui incluses dans l’actuel article 261 D, 4°-b du CGI, seraient taxées si les locations de logements meublés sont assorties de trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. On ne changerait donc pas les pratiques actuelles.

La location indirecte (i.e. le bail avec un exploitant) continuerait également d’être taxée, comme aujourd’hui (nouvelle rédaction du c de l’article 261 D, 4° du CGI).

Ainsi qu’il ressort de l’exposé sommaire, « le présent amendement propose d’améliorer l’articulation entre le droit national et le droit européen, en en limitant les incidences sur les pratiques actuelles du secteur« .

Le Gouvernement rappelle ensuite que cet amendement est en ligne avec les obligations découlant de la directive TVA (taxation de plein droit du secteur hôtelier et des secteurs ayant une fonction similaire) et qu’il s’inscrit dans le cadre des possibilité ouvertes par la directive TVA (taxation dérogatoire, visant les autres secteurs, pour laquelle les États membres ont toute latitude, sous réserve de respecter le principe de neutralité).

Le Gouvernement rappelle également que les deux types de location peuvent être soumises au taux réduit de la TVA, chacune d’entre elles étant visée par un point différent de l’annexe III de la directive TVA (le point 10 : la location de biens immobiliers à usage résidentiel et le point 12 : l’hébergement fourni dans des hôtels et établissements similaires).

Le Gouvernement apporte enfin des précisions intéressantes sur la manière dont il convient de lire le droit actuel, qui aboutit (i) à une différence de traitement entre le secteur hôtelier et les secteurs ayant une fonction similaire, ainsi que (ii) une assimilation non pertinente entre les secteurs ayant une fonction similaire au secteur hôtelier et le secteur résidentiel (résidences étudiantes, séniors, etc…).

La conclusion de l’exposé de l’amendement est enfin particulièrement importante.

« Afin de mettre fin à ces incohérences, le présent amendement opère une distinction stricte entre, d’une part, le secteur hôtelier et les secteurs ayant une fonction similaire et, d’autre part, le secteur résidentiel. À cette fin, il se fonde sur un critère de durée des offres de location proposées aux clients d’au plus trente nuitées renouvelables (ainsi le professionnel devra permettre des locations pour des durées de moins de trente nuitées mais pourra permettre aux clients de réserver sur une durée plus longue), accompagnée de la réalisation de prestations connexes (trois prestations parmi le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle). Cette construction juridique assure ainsi l’égalité de traitement pour l’ensemble des formes d’hébergement touristique, quelle que soit leur qualification (hôtel, auberge, résidence de tourisme, meublés de tourisme etc.). Par ailleurs, elle maintient inchangées les règles existantes pour le secteur résidentiel, qui sera soumis à TVA et bénéficiera du taux réduit si sont offertes des prestations connexes« .

Cette nouvelle approche peut être saluée car elle a le mérite de la clarté et devrait éviter les dérives jurisprudentielles qui ignorent que le texte actuel taxe également la « para-hotellerie longue durée ».

Les fondations du régime de TVA applicable aux résidences services seraient ainsi consolidées (taxation de plein droit et taux réduit de 10%).

Il restera à préciser les commentaires du BOFIP pour éviter des divergences de vue quant aux conditions dans lesquelles les services connexes doivent être exactement proposés (sur option ou non, avec un supplément de prix ou non, nature de l’accueil, etc.) afin de mettre un terme à un contentieux devenu abondant.

Assemblée nationale – première lecture (Art. 49.3) – Art. 10 ter

SénatCommission des finances

SénatAmendement N° I-256 rect.

Sénat première lecture

Assemblée nationale – nouvelle lecture – Commission des finances

Assemblée nationale – nouvelle lecture – (Art. 49.3) – Art. 10 ter

Assemblée nationale – lecture définitive – (Art. 49.3) – Article 84

Entrée en vigueur : 1er janvier 2024 (art. 1, II-3° de la LF 2024)

11
Oct

LF 2024 – LLI (logement intermédiaire) – TVA à 10% – Art. 71, III-12° et 13° (art. 6, II-5° et 5°bis PLF)

Nouvelle rédaction du 5/1/2024

Les logements intermédiaires bénéficient notamment de deux dispositifs fiscaux : un taux réduit de TVA de 10% et une exonération de longue durée de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), récemment transformée en crédit d’impôt sur les sociétés.

En application de l’article 279-0 bis A du CGI, les livraisons de logements locatifs intermédiaires respectant les plafonds de ressources, de loyers et de localisation prévus par l’article 199 novovicies du CGI, bénéficient d’un taux réduit de TVA de 10 % lorsqu’ils sont acquis par certains opérateurs.

Le 4° du I de cet article prévoit que les logements sont soumis à une contrainte dite de « mixité sociale » : ils doivent être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant 25 % de logements locatifs sociaux. Ce critère ne s’applique pas si la commune comprend elle-même plus de 25 % de logements locatifs sociaux, ou si les terrains des logements à construire sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV).

En application du 5° du I de cet article, les logements doivent résulter d’une construction nouvelle ou d’une transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation au moyen de travaux qui rendent l’immeuble comme neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI (i.e. immeuble neuf au sens de la TVA).

L’article 71, III-12° apporte plusieurs aménagements.

Le dispositif est étendu aux résidence-services mentionnée à l’article L. 631‑13 du code la construction et de l’habitation exploitées en exonération de TVA et adapte en conséquence, la condition relative au plafond de loyers (art. 279-0 bis A, I-1° du CGI). A cet égard, il est prévu que la condition de mixité ne s’applique pas à ces résidences (art. 279-0 bis A, I-4° du CGI).

En ce qui concerne les bénéficiaires du dispositif, l’application du taux réduit de TVA de 10% est étendue à l’ensemble des personnes morales (art. 279-0 bis A, I-2° du CGI) : « Le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement, l’usufruitier est une personne morale »

S’agissant du périmètre d’application du taux réduit, l’application du taux réduit de TVA de 10% est étendue à de nouveaux territoires (art. 279-0 bis A, I-3° du CGI):

– territoire de communes de réindustrialisation où sont réalisés des projets d’intérêt national majeur, au sens du I de l’article L. 300-6-2 du code de l’urbanisme

– périmètre d’une grande opération d’urbanisme, au sens de l’article L. 312-3 du même code, comportant la transformation d’une zone d’activité économique, au sens de l’article L. 318-8-1 dudit code, d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 du code de la construction et de l’habitation ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées prévue à l’article L. 741-1 du même code

– territoire des communes qui ont conclu un contrat de projet partenarial d’aménagement mentionné à l’article L. 312-1 du code de l’urbanisme ou une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation

Remarque : la localisation, dans sa rédaction résultant de la LF 2024, est apprécié au 31 décembre 2024 pour les logements qui remplissent les conditions suivantes :
1° Une demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 3 octobre 2023 ;
2° L’ouverture du chantier est intervenue avant le 31 décembre 2024 (art. 71, IX LF 2024)

En ce qui concerne les catégories de logements, le bénéfice du taux réduit de TVA de 10% est étendue à l’acquisition-amélioration sous conditions de performance énergétique.

Ainsi, les logements peuvent résulter d’une « opération d’acquisition-amélioration au sens du 6° du I de l’article 278 sexies dans des bâtiments ou parties de bâtiment à usage résidentiel qui conduit à une amélioration de la performance énergétique dans des conditions déterminées par arrêté conjoint du ministre chargé du budget, du ministre chargé de l’énergie et du ministre chargé du logement. » (art. 279-0 bis A, I-5°-b) du CGI)

A noter que bénéficient également du taux réduit de TVA de 10% les travaux d’amélioration relevant de l’acquisition-amélioration réalisés par l’acquéreur sur les immeubles mentionnés ci-dessus (art. 279-0 bis A, I bis du CGI).

Le point de l’acquisition-amélioration soulève des questions.

1. On se souvient que les travaux dans l’habitation sont déjà largement soumis au taux de 10% sans devoir respecter ces conditions supplémentaires (article 279-0 bis du CGI) voire d’un taux plus favorable de 5,5% lorsqu’il s’agit de travaux précisément liés à la performance énergétique (article 278-0 bis A du CGI). Comment articuler le taux de 10% prévu par l’article 279-0 bis A et le taux de 5,5% prévu à l’article 278-0 bis A du CGI ? Faut-il comprendre que le taux de 5,5% demeure, en tout état de cause, applicable (voir rapport commission des finances – AN – nouvelle lecture), étant précisé que le Sénat, en première lecture, avait modifié le texte pour l’indiquer expressément ?

2. En pratique, les travaux seront-ils facturés à 10% par les entreprises de travaux ou s’agira-t-il d’une livraison à soi-même de travaux lorsqu’ils ne conduisent pas à un immeuble neuf au regard de la TVA ? Le texte ne le précise pas alors que, à titre de comparaison, l’article 278 sexies A du CGI l’indique expressément s’agissant des logements locatifs sociaux.

3. Quel est le régime applicable lorsque les travaux de rénovation portant sur un bâtiment à usage résidentiel conduisent à un immeuble neuf au regard de la TVA ?

4. Quel est le régime applicable lorsque les travaux de rénovation ne conduisent pas à un immeuble neuf lorsqu’il s’agit d’une transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation sachant que les taux de 10% et de 5,5% sont d’ores et déjà applicables à certains travaux sur la base des articles rappelés ci-dessus ?

5. La VIR n’est pas été visée. On se souvient de l’ajout de la VIR au régime de l’acquisition-amélioration portant sur logements locatifs sociaux depuis la loi de finances pour 2022.

6. La VEFA portant sur un bâtiment à usage résidentiel lorsque les travaux conduisent à un immeuble neuf au sens de la TVA, non plus.

Projet de loi de financesart. 6

Assemblée nationale –  première lecture – rapport commission des finances

Assemblée nationale – première lecture – amendement n°I-5302 (résidence-services)

Assemblée nationale – première lecture – amendement n°I-3376 (amendement rédactionnel)

Assemblée nationale – première lecture – art. 6 modifié

Sénat – première lecture – rapport commission des finances

Sénat – première lecture – amendement n° I-1548 rect. bis (personne morale)

Sénat – première lecture – amendement n° I-2217 rect. bis (localisation date d’appréciation)

Sénat – première lecture – amendement n° I-1046 rect. (TVA à 5,5% – non repris par AN)

Sénat – première lecture – art. 6 modifié

Assemblée nationale – nouvelle lecture – rapport commission des finances

Assemblée nationale – nouvelle lecture – art. 6 modifié (location meublée)

Entrée en vigueur : 1er janvier 2024 (art. 1, II-3° de la LF 2024) sous réserve de la règle relative à la localisation (voir la remarque ci-dessus)