CIBS – Baux conférant un droit réel – une question écrite est déposée
Dans le CGI, les baux conférant un droit réel (ex : le bail à construction ou le bail emphytéotique) relèvent, en matière de TVA, d’une exonération et d’une option spécifiques (art. 261 D, 1°bis et art. 260, 5°) peu importe le bien immeuble objet de ces baux.
Dans le CIBS, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027 (voir notre article), ce régime autonome disparaît. Le droit commun des locations leur serait applicable, ce qui conduirait à constater l’impossibilité d’opter pour les baux portant sur des terrains non aménagés* ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement.
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation du maintien du régime actuellement prévu par le CGI, la recodification s’opérant à droit constant.
Consulter la question écrite Liger JOAN du 4 août 2026, n° 17625.
* une coquille est présente dans la question qui évoque, à tort, la possibilité d’opter à la TVA les locations de terrains non aménagés. Pour mémoire, cette impossibilité d’opter, qui aggrave encore la problématique, a été introduite par l’ordonnance n°2026-671 du 27 juillet 2026. voir l’article L. 231-28 modifié. La notion de terrain aménagé est définie par le Conseil d’Etat (CE 26/12/2013, n°360124, SCI Rostand). A ne pas confondre avec le terrain aménagé pour recevoir une construction.
TVA – déduction de la TVA – immeuble mixte immobilisé donné en location – changement de méthode
Lorsqu’un immeuble, immobilisé en comptabilité, est donné en location, la déduction de la TVA résulte du régime de TVA du bail.
Lorsque l’immeuble est intégralement donné en location avec TVA, 100% de la TVA grevant l’immeuble est déductible.
A l’inverse, lorsque l’immeuble est intégralement donné en location sans TVA (i.e. en exonération de TVA), aucune TVA grevant l’immeuble n’est déductible (sous réserve des effets temporaires induits par d’éventuelles livraison à soi-même d’immeubles neufs ou de travaux immobiliers).
Lorsque l’immeuble est totalement affecté à une activité locative mais est partiellement donné en location avec TVA, se pose la question du quantum de la TVA déductible et les difficultés commencent.
En pratique, la question est d’autant plus délicate que l’immeuble peut connaître toute une série d’évènements qui conduisent les bailleurs et leurs conseils à se poser des questions existentielles s’agissant des règles de déduction de la TVA (e.g. vacance partielle résultant d’un changement de locataire ou de travaux, franchise).
Une question écrite a donc été déposée pour mieux comprendre les règles du droit à déduction de la TVA concernant ces immeubles.
Pour ceux qui veulent mieux comprendre la question qui a été déposée.
Les seuls outils prévus par le CGI (article 206 de l’annexe II) sont les règles de l’affectation ou l’application d’un coefficient de taxation unique, calculé sur la base du chiffre d’affaires de l’année civile, appliqué à toutes les dépenses.
Pour mémoire, une réponse ministérielle Grau du 16 novembre 2021 a également rappelé, qu’en dehors du cas des logements sociaux, l’immeuble constitue un seul secteur distinct d’activité (voir notre article).
Le BOFIP contient également deux tolérances : un coefficient de surface pour la TVA d’acquisition ou de construction de l’immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 160) et une ventilation par fractions d’immeuble pour la TVA résultant d’une livraison à soi-même (BOI-TVA-IMM-10-30 § 30).
Il est possible qu’une règle ou une tolérance convienne mieux qu’une autre à certains moments de la vie de l’immeuble.
Des changements de méthodes peuvent donc intervenir.
Par exemple, un bailleur peut avoir un intérêt à appliquer un coefficient de surface résultant du BOFIP à une TVA d’acquisition en année N (BOI-TVA-CHAMP-50-10 § 160) puis appliquer un coefficient de taxation unique à toutes les dépenses, les années suivantes.
Une question a été posée afin de mieux anticiper les conséquences de ces changements. C’est la problématique des régularisations de TVA.
Sur un plan plus technique, la question vise également à mieux cerner la qualification des deux tolérances prévues par le BOFIP, qui reposent sur des découpages physiques de l’immeuble, par rapport aux méthodes prévues à l’article 206 de l’annexe II au CGI.
TVA – Baux – Indemnités de résiliation anticipée – Réponse ministérielle
A la suite d’une question écrite déposée le 6 février 2024 visant à obtenir des clarifications sur le régime de TVA applicable aux indemnités de résiliation anticipée versées par le preneur ou par le bailleur, une réponse a été apportée ce jour.
En clair, pas de réponse systématique.
Une analyse au cas par cas à l’aide des principes posés par la jurisprudence et des exemples publiés au BOFIP.
De futurs rescrits seront publiés sur le sujet.
Consulter la réponse JO AN du 4 juin 2024 faisant suite à la question Louwagie N°14978.
TVA – Baux – Indemnités de résiliation anticipée – Question écrite
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir des clarifications concernant le régime de TVA applicable aux indemnités de résiliation anticipée de baux soumis à TVA.
Lorsque l’indemnité de résiliation anticipée est perçue par un bailleur, la question vise à savoir si l’indemnité est systématiquement taxée au titre d’un service rendu par le bailleur au preneur (i.e. renonciation au droit de percevoir les loyers) même si le bail ne prévoit pas d’avance cette hypothèse (e.g. remboursement d’une franchise, d’une participation travaux).
Une réponse positive avait été donnée lors de la mise à jour du BOFIP en date du 11 mai 2022 mais avait ensuite été supprimée lors de la mise à jour du 28 décembre 2022, sans explications particulières.
Il apparaît important pour un bailleur de savoir si de la TVA doit être collectée, surtout dans une situation où il n’a plus vocation à être en relation avec le locataire ou encore dans une situation où le locataire peut disparaître.
Lorsque l’indemnité de résiliation anticipée est perçue par un locataire assujetti à la TVA, la question est de savoir si l’indemnité est systématiquement taxée à la TVA, lorsque le bail est lui-même taxé à la TVA, au titre d’un service rendu par le preneur au bailleur (i.e. renonciation à son droit d’occuper l’immeuble).
Une réponse positive avait également été apportée par le BOFIP lors de la mise à jour du 11 mai 2022 mais avait ensuite été modifiée pour finalement reprendre strictement l’arrêt CATLEYA (« les indemnités de résiliation anticipée des baux commerciaux, lorsqu’elles rémunèrent la renonciation du locataire à son droit d’occuper le bien et qu’elles permettent ainsi au bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses » ).
Cette reprise de l’arrêt CATLEYA pose des difficultés pratiques évidentes puisqu’elle entretient des doutes quant au régime de TVA dès que la motivation du bailleur n’est pas celle reprise dans cette affaire.
Au demeurant, on pourrait se demander en quoi cette motivation devrait être prise en considération pour caractériser un service rendu par le preneur au bailleur et un paiement en relation avec le service rendu (voir sur la question le BOI-TVA-CHAMP-10-10-10)
L’objectif de cette question est d’apporter de la sécurité juridique aux parties et d’éviter, côté bailleur et côté preneur, un risque d’absence de collecte de TVA (indemnité de résiliation qu’il perçoit) ou un risque de rejet de déduction au titre d’une TVA facturée à tort (indemnité de résiliation qu’il verse).
