TVA – baux – indemnités de résiliation anticipée et de remise en état – mise à jour du BOFIP
Dans le cadre d’une consultation publique, l’administration fiscale vient de préciser le régime de TVA applicable aux indemnités suivantes :
– Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur ou au preneur (§ 260),
– Indemnité de remise en état (§ 260),
– Indemnité fixée par le juge au titre d’une occupation illégale (§ 310).
Indemnités de résiliation anticipée
L’administration fiscale reprend à son compte, de manière officielle, la décision CATLEYA du Conseil d’Etat et l’arrêt LUBBOCK de la CJUE et confirme les régimes suivants.
Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur (rémunération de la renonciation à percevoir le loyer) : taxation si le loyer est taxable à la TVA. Exonération dans le cas contraire.
Indemnité de résiliation anticipée versée au preneur (rémunération de la renonciation au droit d’occuper le bien) : taxation si le loyer est taxable à la TVA et si le preneur est assujetti à la TVA. Exonération de TVA si le loyer est exonéré de la TVA. Indemnité non soumise à la TVA si le preneur est non assujetti à la TVA (même si le loyer est taxable à la TVA).
Ces précisions doctrinales sont les bienvenues.
Nota : attention à l’émission d’une facture si la TVA est due, afin de permettre la récupération de la TVA sans problème par la partie versante.
Indemnité de remise en état
L’administration fiscale conclut au caractère taxable de cette indemnité et considère que cette indemnité rémunère une prestation de services rendue par le bailleur qui consiste à se substituer au preneur pour la réalisation des travaux de remise en état.
Dans la version en consultation, cette indemnité apparaît taxable dans tous les cas, i.e. bail soumis ou non à la TVA et peu importe si les travaux sont ou non réalisés.
Indemnité fixée par le juge judiciaire et versée au titre d’une occupation illégale
Reprise de la décision Armor Immo du Conseil d’Etat. Sommes non soumises à la TVA à défaut de prestation de services fournie par le bailleur au preneur.
Nota du 29/12/2022 : le BOFIP a été mis à jour le 28 décembre 2022 à la suite de la consultation publique. voir l’article suivant.
Baux soumis à la TVA sur option – une QE est déposée pour clarifier l’option par local
Le Conseil d’Etat a validé dans une décision du 9 septembre 2020 (« EMO ») le fait qu’il est possible d’opter par local et non pas, obligatoirement, par immeuble, contrairement à ce qui est indiqué au BOFIP sous les références BOI-TVA-CHAMP-50-10.
Une question écrite vient d’être déposée devant l’Assemblée Nationale afin d’obtenir des clarifications sur les points suivants :
– comment s’exerce concrètement une telle option ?
– un bail unique peut-il être partiellement soumis à la TVA via une option par local ?
– l’immeuble est-il toujours constitutif d’un secteur disctinct d’activité même si l’option s’excerce au titre d’un local seulement ?
– est-il possible de modifier une option initiale « par immeuble » afin d’appliquer la décision EMO dans sans attendre le 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option initiale a été exercée et sans que cette modification ne fasse partir un nouveau délai ?
Consulter la QE n° 38389.
Baux taxables sur option à la TVA – option par local ou par immeuble ?
Selon la CAA de Nancy (CAA NANCY 27 décembre 2019, N°18NC02185, SCI EMO), l’option prévue à l’article 260, 2° pourrait être exercée par local et non pas par immeuble ou ensemble immobilier, sous réserve que la lettre d’option vise précisément le bail et les locaux concernés par l’option.
On rappelle que la location de locaux nus qui ne sont pas destinés à l’habitation (e.g. bureau, commerce, entrepôt) est en principe exonérée de la TVA (article 261 D, 2° du CGI) mais que le bailleur peut opter pour le paiement de la taxe (article 260, 2° du CGI).
En ce qui concerne la portée de l’option, l’administration fiscale indique, quant à elle, que l’option « couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné » ou même dans « ensemble immobilier » donné (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404 § 110 et 120, qui comprend également la notion d’ensemble immobilier).
Si cet arrêt devait être confirmé, ce serait une véritable « révolution » qui permettrait d’opter lorsque le preneur récupère la TVA et de ne pas opter lorsqu’il ne récupère pas, ce qui déclencherait une récupération partielle de TVA au niveau de l’immeuble par le bailleur (à hauteur des baux soumis à TVA), ce que nous rencontrons déjà pour certains immeubles, tels que les immeubles mixtes, « habitation, bureaux, commerce ».
A suivre avec intérêt !
Nota du 16 juin 2020 : cet arrêt a fait l’objet d’un pourvoi devant le Conseil d’Etat.
TVA – indemnité résiliation versée à un bailleur
Une décision de la cour de justice de l’union européenne (CJUE 22 novembre 2018, C-295/17, MEO) a récemment précisé que, dans certaines circonstances, l’indemnité de résiliation versée par un client à son prestataire devait être assujettie à la TVA. La décision de la cour concerne un contrat dans le domaine des télécommunications. Toutefois, les principes dégagés nous apparaissent transposables à certains baux commerciaux.
Ainsi, selon la cour, doit être soumis à la TVA le montant prévu au contrat initial qui est perçu par un opérateur économique en cas de résiliation anticipée par son client (à son choix), ou pour un motif imputable à ce dernier (non-respect de ses obligations), d’un contrat de prestation de services prévoyant une période minimale d’engagement, lequel montant correspond au montant que cet opérateur aurait perçu pendant le reste de ladite période en l’absence d’une telle résiliation. En effet, ce montant doit être considéré comme la rémunération d’une prestation de services effectuée à titre onéreux.
Pour l’anecdote, cette prestation de services est celle qui aurait été rendue jusqu’à la fin du contrat si le client n’y avait pas mis fin, en raison d’un choix ou du non-respect de ses obligations (il ne s’agit pas d’un complément de prix relatif aux prestations déjà rendues).
A noter que la cour a également précisé que, au cas particulier, n’est pas déterminant le fait que l’objectif de ce montant forfaitaire vise à dissuader les clients de ne pas respecter la période minimale d’engagement et à réparer le préjudice que l’opérateur subit en cas de non-respect de cette période.
Est également sans incidence le fait que ledit montant soit qualifié en droit national de clause pénale.
En effet, le point déterminant est que, selon la réalité économique, le montant vise à garantir au prestataire, en principe, les mêmes revenus que ceux qu’il aurait obtenus si le contrat n’avait pas été résilié avant la fin de la période minimale d’engagement pour un motif qui est imputable au client.
Nous profitons de ce dernier article de l’année pour présenter nos voeux de bonheur à tous nos lecteurs, à ceux du premier jour et à ceux qui nous découvrent aujourd’hui, à ceux qui sont devenus nos partenaires et nos amis.
Nota du 12 septembre 2019 : sur le sujet voir également CJUE 3 juillet 2019, affaire C-242/18, Unicrédit Leasing EAD, § 71 & s.
Nota du 16 juin 2020 : idem CJUE 11 juin 2020, affaire. C-43/19, Vodafone Portugal.
