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Posts from the ‘Démembrement de propriété’ Category

22
Mar

TVA – LLI – une question écrite a été déposée pour clarifier le dispositif en cas de démembrement de propriété

Une question écrite a été déposée afin, notamment, de clarifier les conséquences de l’extinction d’un usufruit, sur le taux de TVA de 10 % appliqué lors d’un démembrement de propriété constitué ab initio, portant sur des logements locatifs intermédiaires.

Le taux de TVA de 10 % trouve, en effet, à s’appliquer aux démembrements de propriété portant sur des logements locatifs intermédiaires et constitués ab initio par un promoteur immobilier lorsque certaines conditions sont cumulativement remplies (article 279-0 bis A du CGI).

L’économie de TVA pourrait devoir être intégralement reversée lorsque l’extinction de l’usufruit intervient avant les vingt ans qui suivent le fait générateur de l’opération (durée prévue par l’article 284, II bis du CGI).

La question écrite vise également à obtenir des précisions s’agissant des conséquences de la cession, par le nu-propriétaire, de son droit de nue-propriété.

Consulter la QE GRAU AN N°44978 du 22 mars 2022

Nota du 26 juillet 2022 : nouvelle question déposée le 26 juillet 2022, n° 378 par Mme Véronique Louwagie

17
Nov

TVA – démembrement de propriété – précisions apportées par deux réponses ministérielles

L’administration fiscale considère que lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement, la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique, ce qui met le nu-propriétaire dans l’impossibilité de récupérer la TVA qu’il supporte à cette occasion ou le contraint à régulariser une TVA précédemment déduite (BOI-TVA-IMM-10-30 § 190 & s.).

Afin d’éviter ce coût de TVA, l’administration fiscale a prévu, par tolérance, un système de transfert de TVA à l’usufruitier lors du démembrement et un autre système de reconstitution sur la tête du nu-propriétaire de la TVA restant à suivre lors de l’extinction de l’usufruit.

Un arrêt de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite a mis en lumière que le système de transfert n’était pas applicable en cas démembrement ab initio.

A la suite de cet arrêt, une réponse ministérielle Pauget en date du 2 avril 2019 (n° 17425) a confirmé le bénéfice de la tolérance administrative en cas de démembrement ab initio sous réserve que le nu-propriétaire ait la qualité d’assujetti à la TVA.

A la suite de cette réponse Pauget, deux points devaient être précisés : (i) le bénéfice de la tolérance à l’extinction de l’usufruit en cas de démembrement ab initio et (ii) l’exigence de la qualité d’assujetti du nu-propriétaire.

La réponse Grau (AN) du 16 novembre 2021 (n°39881) confirme le bénéfice de la tolérance à l’extinction de l’usufruit en cas de démembrement ab initio dans le cas où le nu-propriétaire avait la qualité d’assujetti lors du démembrement. Cette réponse rappelle également l’application de l’article 257 bis du CGI à cette occasion, en cas de transfert d’une activité locative entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

La réponse Canévet (Sen) du 11 novembre 2021 (n°24228) précise, quant à elle, comment il convient d’apprécier la qualité d’assujetti chez le nu-propriétaire en cas de démembrement ab initio. Ainsi, l’administration exige que le nu-propriétaire doit avoir cette qualité au titre d’une activité qu’il réalise antérieurement à l’acquisition de la nue-propriété. Ainsi, tel n’est pas le cas d’une SCI créée ad hoc uniquement pour l’acquisition de la nue-propriété en question.

Ces deux réponses ministérielles ajoutent également que cette qualité d’assujetti à la TVA du nu-propriétaire est une condition applicable, dans toutes les situations de démembrement, et pas seulement en cas de démembrement ab initio, ce qui revient à exiger une condition supplémentaire pour le bénéfice des tolérances doctrinales prévues au BOFIP.

30
Juin

TVA – démembrement de propriété ab initio – dépôt d’une question écrite

 

Une question écrite a été déposée afin d’obtenir des précisions sur les conséquences TVA de l’extinction de l’usufruit portant sur un immeuble dans le cas d’un démembrement de propriété intervenant ab initio.

Cette question écrite doit être lue à la lumière d’une précédente réponse ministérielle Pauget en date du 2 avril 2019 (n° 17425) (voir notre article du 4 avril 2019) qui avait complété les commentaires du BOFIP.

Le sujet est technique.

On peut cependant résumer les choses de la manière suivante.

Les commentaires du BOFIP avaient prévu un système qui permettait d’éviter tout coût de TVA en raison du démembrement de propriété lorsque l’immeuble est utilisé par un usufruitier récupérateur de TVA.

Un arrêt de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite a jugé que ce système n’était pas applicable en cas de démembrement ab initio, d’où l’apparition, au final, d’un coût de TVA.

La réponse ministérielle Pauget du 2 avril 2019 vient « corriger le tir ». Cela étant, cette réponse ne concerne que la « première partie du film », c’est-à-dire le transfert de la TVA à l’usufruitier par le nu-propriétaire, et non pas la fin, à savoir l’extinction de l’usufruit.

Comme tout ceci n’a rien d’évident, la nouvelle question écrite vient proposer un scénario pour ne pas laisser l’oeuvre inachevée et éviter, à nouveau, tout coût de TVA à l’extinction de l’usufruit.

Consulter la QE 39881.

2
Jan

LF 2021 – Art. 50 (9 undecies) – TVA à 10% applicable aux logements locatifs intermédiaires (LLI) – simplification

 

L’article 50 simplifie et renforce le ciblage du taux intermédiaire de 10% de la TVA applicable aux logements locatifs intermédiaires.

Dans cette optique, les modifications suivantes sont apportées :
– le bénéfice du taux intermédiaire de 10% est étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location (art. 279-0 bis A, I-2°) (voir à cet égard notre article concernant le démembrement en matière de LLI) ;

Nota : Nous attendrons la publication des commentaires de l’administration fiscale pour savoir si le taux de 10% est, dans ce cas, également applicable à la livraison faite au nu-propriétaire.

– le bénéfice du taux intermédiaire est également étendu, afin de limiter les impacts sur l’artificialisation des sols, à l’ensemble des transformations de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, au-delà des seuls locaux à usage de bureaux lorsque cette transformation conduit à un immeuble neuf au regard de la TVA (voir notre article concernant les rénovations second œuvre avec planchers porteurs) (art. 279-0 bis A, I-5°);

– les modalités de calcul du seuil afférent à la clause de mixité sont simplifiées, dans le sens d’un assouplissement, en recourant à une proportion évaluée en nombre de logements plutôt qu’en surface, de 25 % de l’ensemble immobilier (art. 279-0 bis A, II-B) ;

– la procédure administrative de l’agrément préalable, qui ne se justifie plus au regard de la simplification de la clause de mixité, est supprimée pour fluidifier les opérations.

Afin de permettre le suivi de la réalisation des logements intermédiaires, une transmission d’information à l’administration en continu est instaurée, par le biais d’une obligation déclarative introduite dans le code de la construction et de l’habitation (art. L 302-16-1 du CCH)

En outre, sur le plan matériel, l’ensemble des conditions de localisation, auparavant appréciées à la date de signature de l’agrément, le seront désormais à la date du dépôt de la demande du permis de construire (art. 279-0 bis A, I-3° et II-A).

Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements réalisées à compter du 1er janvier 2021 intervenant dans le cadre d’opérations de construction ou de transformation n’ayant pas fait l’objet d’un agrément conformément à l’article 279-0 bis A du CGI, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2021.

Consulter l’amendement dont est issu cet article (Sénat)

Consulter le rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale en nouvelle lecture

Consulter l’article 50