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Posts from the ‘Démembrement de propriété’ Category

30
Juin

TVA – démembrement de propriété ab initio – dépôt d’une question écrite

 

Une question écrite a été déposée afin d’obtenir des précisions sur les conséquences TVA de l’extinction de l’usufruit portant sur un immeuble dans le cas d’un démembrement de propriété intervenant ab initio.

Cette question écrite doit être lue à la lumière d’une précédente réponse ministérielle Pauget en date du 2 avril 2019 (n° 17425) (voir notre article du 4 avril 2019) qui avait complété les commentaires du BOFIP.

Le sujet est technique.

On peut cependant résumer les choses de la manière suivante.

Les commentaires du BOFIP avaient prévu un système qui permettait d’éviter tout coût de TVA en raison du démembrement de propriété lorsque l’immeuble est utilisé par un usufruitier récupérateur de TVA.

Un arrêt de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite a jugé que ce système n’était pas applicable en cas de démembrement ab initio, d’où l’apparition, au final, d’un coût de TVA.

La réponse ministérielle Pauget du 2 avril 2019 vient « corriger le tir ». Cela étant, cette réponse ne concerne que la « première partie du film », c’est-à-dire le transfert de la TVA à l’usufruitier par le nu-propriétaire, et non pas la fin, à savoir l’extinction de l’usufruit.

Comme tout ceci n’a rien d’évident, la nouvelle question écrite vient proposer un scénario pour ne pas laisser l’oeuvre inachevée et éviter, à nouveau, tout coût de TVA à l’extinction de l’usufruit.

Consulter la QE 39881.

2
Jan

LF 2021 – Art. 50 (9 undecies) – TVA à 10% applicable aux logements locatifs intermédiaires LLI – simplification

 

L’article 50 simplifie et renforce le ciblage du taux intermédiaire de 10% de la TVA applicable au logement intermédiaire.

Dans cette optique, les modifications suivantes sont apportées :
– le bénéfice du taux intermédiaire de 10% est étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location (art. 279-0 bis A, I-2°) (voir à cet égard notre article concernant le démembrement en matière de LLI) ;

Nota : Nous attendrons la publication des commentaires de l’administration fiscale pour savoir si le taux de 10% est, dans ce cas, également applicable à la livraison faite au nu-propriétaire.

– le bénéfice du taux intermédiaire est également étendu, afin de limiter les impacts sur l’artificialisation des sols, à l’ensemble des transformations de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, au-delà des seuls locaux à usage de bureaux lorsque cette transformation conduit à un immeuble neuf au regard de la TVA (voir notre article concernant les rénovations second œuvre avec planchers porteurs) (art. 279-0 bis A, I-5°);

– les modalités de calcul du seuil afférent à la clause de mixité sont simplifiées, dans le sens d’un assouplissement, en recourant à une proportion évaluée en nombre de logements plutôt qu’en surface, de 25 % de l’ensemble immobilier (art. 279-0 bis A, II-B) ;

– la procédure administrative de l’agrément préalable, qui ne se justifie plus au regard de la simplification de la clause de mixité, est supprimée pour fluidifier les opérations.

Afin de permettre le suivi de la réalisation des logements intermédiaires, une transmission d’information à l’administration en continu est instaurée, par le biais d’une obligation déclarative introduite dans le code de la construction et de l’habitation (art. L 302-16-1 du CCH)

En outre, sur le plan matériel, l’ensemble des conditions de localisation, auparavant appréciées à la date de signature de l’agrément, le seront désormais à la date du dépôt de la demande du permis de construire (art. 279-0 bis A, I-3° et II-A).

Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements réalisées à compter du 1er janvier 2021 intervenant dans le cadre d’opérations de construction ou de transformation n’ayant pas fait l’objet d’un agrément conformément à l’article 279-0 bis A du CGI, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2021.

Consulter l’amendement dont est issu cet article (Sénat)

Consulter le rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale en nouvelle lecture

Consulter l’article 50 

 

4
Avr

Cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété – droit à déduction de l’usufruitier

 

A la suite d’une décision de la CAA de Bordeaux du 10 mars 2016, n° 14BX03561, SCI Marguerite (voir notre précédent article), une hésitation est apparue quant à la possibilité pour le nu-propriétaire de transférer à l’usufruitier, la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété lorsque le démembrement est réalisé par le promoteur qui vend l’immeuble et ceci alors même la doctrine fiscale prévoit une procédure de transfert de TVA (BOI-TVA-IMM-10-30-20160302 n° 200),

Une réponse AN Pauget, n° 17425, du 2 avril 2019 vient confirmer que la procédure de transfert est effectivement ouverte dans cette hypothèse, c’est-à-dire en cas de démembrement de propriété intervenant ab initio, sous réserve que les conditions suivantes soient réunies :
– le nouveau nu-propriétaire doit avoir lui-même la qualité d’assujetti à la TVA,
– le droit réel que constitue la nue-propriété doit être immobilisé chez son propriétaire,
– l’usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l’usufruit de l’immeuble, doit utiliser ce dernier pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction.

La première condition soulève des difficultés de compréhension. Dans la mesure où l’administration fiscale considère, dans la doctrine fiscale précitée, que la nue-propriété ne doit pas être regardée comme étant affectée à une activité économique imposable, la question est de savoir s’il faut exercer une activité économique au titre d’un autre bien, ce qui serait pour le moins étonnant au regard de la mécanique TVA ? Ou s’agit-il plus simplement, de l’immatriculation à la TVA du nu-propriétaire au titre de la volonté d’affecter l’immeuble à une activité économique future, lorsque le démembrement aura pris fin ? S’agit-il enfin d’une immatriculation à la TVA sur une base volontaire pour des raisons purement administratives liées à l’émission de l’attestation de transfert ? Ceci méritera d’être précisé.