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Posts from the ‘Logements intermédiaires’ Category

2
Jan

LF 2021 – Art. 50 (9 undecies) – TVA à 10% applicable aux logements locatifs intermédiaires LLI – simplification

 

L’article 50 simplifie et renforce le ciblage du taux intermédiaire de 10% de la TVA applicable au logement intermédiaire.

Dans cette optique, les modifications suivantes sont apportées :
– le bénéfice du taux intermédiaire de 10% est étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location (art. 279-0 bis A, I-2°) (voir à cet égard notre article concernant le démembrement en matière de LLI) ;

Nota : Nous attendrons la publication des commentaires de l’administration fiscale pour savoir si le taux de 10% est, dans ce cas, également applicable à la livraison faite au nu-propriétaire.

– le bénéfice du taux intermédiaire est également étendu, afin de limiter les impacts sur l’artificialisation des sols, à l’ensemble des transformations de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, au-delà des seuls locaux à usage de bureaux lorsque cette transformation conduit à un immeuble neuf au regard de la TVA (voir notre article concernant les rénovations second œuvre avec planchers porteurs) (art. 279-0 bis A, I-5°);

– les modalités de calcul du seuil afférent à la clause de mixité sont simplifiées, dans le sens d’un assouplissement, en recourant à une proportion évaluée en nombre de logements plutôt qu’en surface, de 25 % de l’ensemble immobilier (art. 279-0 bis A, II-B) ;

– la procédure administrative de l’agrément préalable, qui ne se justifie plus au regard de la simplification de la clause de mixité, est supprimée pour fluidifier les opérations.

Afin de permettre le suivi de la réalisation des logements intermédiaires, une transmission d’information à l’administration en continu est instaurée, par le biais d’une obligation déclarative introduite dans le code de la construction et de l’habitation (art. L 302-16-1 du CCH)

En outre, sur le plan matériel, l’ensemble des conditions de localisation, auparavant appréciées à la date de signature de l’agrément, le seront désormais à la date du dépôt de la demande du permis de construire (art. 279-0 bis A, I-3° et II-A).

Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements réalisées à compter du 1er janvier 2021 intervenant dans le cadre d’opérations de construction ou de transformation n’ayant pas fait l’objet d’un agrément conformément à l’article 279-0 bis A du CGI, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2021.

Consulter l’amendement dont est issu cet article (Sénat)

Consulter le rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale en nouvelle lecture

Consulter l’article 50 

 

2
Nov

Logement intermédiaire – cession d’un contrat de VEFA – rescrit publié – difficultés

 

L’administration fiscale vient de préciser les conséquences de la cession d’un contrat de VEFA lorsque l’opération bénéficie du taux réduit de 10% prévu, sous conditions, en faveur de la livraison de logements intermédiaires (article 279-0 bis A du CGI).

Le rescrit publié présente l’intérêt de répondre favorablement aux questions posées et confirme que :

– le taux réduit de la TVA n’est pas remis en cause compte tenu du transfert du contrat de VEFA au cessionnaire, sous réserve que ce dernier continue à satisfaire aux conditions prévues à l’article 279-0 bis A du CGI pour le bénéficie du taux réduit de TVA ;

– le cédant peut déduire dans les conditions de droit commun la TVA à taux réduit qu’il a, préalablement à cette cession taxable, réglée au promoteur au titre des appels de fond ;

– le promoteur peut continuer à appliquer directement la TVA à taux réduit prévue à l’article 279-0 bis du CGI aux appels de fonds qui sont réclamés postérieurement au transfert du contrat de VEFA au cessionnaire, à condition que ce dernier satisfasse aux conditions permettant de bénéficier de ce dispositif. Il est précisé que le cessionnaire doit notamment disposer à titre personnel d’un agrément préalable du représentant de l’État dans le département, précisant le cadre de chaque opération et portant sur le respect des conditions prévues aux a à c de l’article 279-0 bis du CGI. À défaut, le bénéfice du taux réduit pourra être remis en cause dans les conditions précisées au III § 180 et 190 du BOI-TVA-IMM-30.

Le rescrit publié pose en revanche deux difficultés sérieuses.

La première tient à la qualification de la cession du contrat de VEFA au regard de la TVA. La seconde concerne le taux de TVA applicable à cette cession.

En effet, l’administration fiscale modifie l’analyse retenue jusqu’alors, selon laquelle la cession d’un contrat de VEFA suivait le régime de la cession des immeubles neufs (voir en ce sens, BOI-TVA-IMM-10-10-20 § 270) et considère à présent qu’il convient d’appliquer le régime des TAB, la cession portant sur un immeuble inachevé.

Une telle analyse a également de quoi surprendre lorsqu’on se souvient des rescrits récemment envoyés aux opérateurs à l’occasion de la baisse du taux de TVA pour les livraisons d’immeubles relevant de certaines catégories de logements locatifs sociaux prévue par l’article 30 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.

L’analyse développée dans ces rescrits reposait en effet sur le fait qu’au regard de la TVA, les différents éléments d’une VEFA constituent un tout indissociable sur le plan économique. Dès lors, la VEFA constitue une livraison de bien disposant d’un fait générateur unique, à savoir l’achèvement de l’immeuble (attention : à ne pas confondre avec l’exigibilité de la TVA qui intervient, quant à elle, lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances).

Comment affirmer, au regard de la TVA, que le cédant du contrat de VEFA cède un droit réel portant sur un immeuble inachevé alors que, sur la base de l’analyse rappelée ci-dessus, il n’en est pas propriétaire, la propriété « TVA » de l’immeuble n’étant transférée, en une seule fois, qu’à l’achèvement des travaux.

Une telle analyse soulève également la question du taux de TVA applicable à la cession du contrat. Le taux réduit de 10% ne vise pas les cessions de TAB mais uniquement les cessions d’immeubles neufs. Celle-ci serait donc soumise au taux de 20% ?

A suivre.

20
Déc

PLF 2020 – logement social – article 8 – adoption définitive

 

Le projet de loi de finances pour 2020 adopté définitivement par l’Assemblée Nationale le 19 décembre prévoit une baisse du taux de TVA applicable à certaines opérations dans le secteur du logement social de 10% à 5,5%.

Sous réserve d’une éventuelle censure par le Conseil Constitutionnel, sont concernés :
S’agissant des constructions neuves :
• les logements locatifs sociaux financés par un PLAI *;
• les logements locatifs sociaux financés par un PLUS * lorsqu’ils sont construits dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain.
S’agissant des opérations portant sur des logements anciens :
• les opérations d’acquisition-amélioration de logements locatifs sociaux financées par un PLAI* ou un PLUS *.
• les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien portant sur des logements locatifs conventionnés à l’APL situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’une convention de renouvellement urbain, à l’exception des logements dont la construction a été financée par un PLS *.

Cette baisse de taux s’applique aux opérations achevées à compter du 1er décembre 2019.

Le projet prévoit également l’application d’un taux de 5,5% aux travaux de démolition de logements sociaux « dans le cadre d’une reconstitution de l’offre des logements locatifs sociaux prévue par une convention de renouvellement urbain ». Cette rédaction nécessitera d’être précisée pour être opérationnelle.

Le régime de TVA des autres opérations de logement social reste inchangé :
– Maintien du taux de 10% sur les constructions neuves de logements locatifs sociaux financés en PLS* ou financées en PLUS* hors du nouveau programme national de renouvellement urbain ;
– Maintien du taux de 5,5% pour certaines opérations d’accession sociale à la propriété (PSLA, logements situés dans quartier prioritaires de la politique de la ville ou à proximité, logements vendus dans le cadre du dispositif du bail réel solidaire…) ;
– Maintien du taux de 5,5% pour les constructions neuves de certains établissements médico-sociaux (structures d’hébergement temporaire ou d’urgence, établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées…). La loi prévoit toutefois un élargissement de cette catégorie qui viserait désormais expressément les « lits halte soins santé », les « lits d’accueil médicalisés », les appartements de coordination thérapeutique, centres d’hébergement d’urgence. En outre, la nouvelle rédaction adoptée permet expressément l’application de ce taux aux établissements appartenant à des structures autres que les établissements médico-sociaux eux-mêmes dès lors que les immeubles concernés sont « directement destinés ou mis à la disposition » de ces établissements. Elle permet également à ces structures de bénéficier de l’exonération de taxe foncière prévue par l’article 1384 A du CGI au profit des logements locatifs sociaux si les conditions sont remplies (jusqu’alors, la possibilité de cumul entre ces deux régimes n’était pas totalement « sécurisée »).

Cette réforme a aussi été l’occasion de réécrire totalement les articles du code général des impôts relatifs au régime de TVA du logement social (article 278 sexies et suivants), la nouvelle rédaction permettant de clarifier la définition des opérations visées et d’ajuster les règles applicables dans certaines situations particulières.

* Il existe plusieurs catégories de logements locatifs sociaux suivant les prêts règlementés accordés aux organismes lors de leur acquisition ou de leur construction et le niveau des ressources des personnes auxquels ils sont destinés : le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif social (PLS).

Nous profitons de cet article pour souhaiter un joyeux nöel à tous nos lecteurs 🙂

21
Oct

TVA – taux – démembrement de Logements Locatifs Intermédiaires (LLI)

 

Les bailleurs sociaux peuvent réaliser des opérations locatives sociales dans le cadre d’un démembrement de propriété : ils acquièrent l’usufruit temporaire de logements neufs et gèrent les logements pendant cette période. Le nu-propriétaire, un investisseur, récupère la pleine propriété au terme de la période de démembrement.

L’acquisition des droits démembrés bénéficie expressément du taux de TVA réduit de 10 % propre aux logements locatifs sociaux (CGI art. 278 sexies, I-10°). Les conditions d’application de ce taux (conventionnement APL et bénéfice d’un prêt locatif aidé) s’apprécient au niveau de l’usufruitier (le bailleur social).

Depuis 2014, le taux de 10 % s’applique à l’acquisition ou à la livraison à soi-même (en pleine propriété) de logements locatifs intermédiaires (LLI), tels que définis par le CGI (art. 279, 0-bis A). Le code général des impôts ne prévoit pas expressément la possibilité, dans le cas où l’opération serait démembrée, d’appliquer le taux de 10 % et la doctrine administrative est muette sur la question.

Au cours du débat parlementaire pour l’examen du projet de loi de finances pour 2014, le ministre du Budget avait toutefois indiqué que le dispositif fiscal du LLI pouvait s’appliquer en cas de démembrement de propriété.

Il est également vrai que depuis 2010, les droits réels immobiliers suivent le même régime que l’immeuble auquel ils se rapportent.

Ce principe méritait toutefois d’être confirmé, ainsi que les modalités d’appréciation des critères d’application du taux de 10 % prévues par le texte (e.g. destinataire de l’agrément, respect des plafonds).

C’est l’objet d’une question parlementaire du 17 septembre 2019 (Question N° 22951 de Mme Isabelle Florennes).

Une réponse formelle, qui confirmerait le principe d’éligibilité au taux réduit et qui préciserait les modalités d’application, serait la bienvenue, notamment dans le contexte de la loi Elan, qui étend aux logements intermédiaires le dispositif de l’Usufruit Locatif Social (CCH art. L253-8).

Article rédigé par Guillaume Marot, avocat