TVA – LLI – Clarification du dispositif en cas de démembrement de propriété
Des précisions importantes viennent d’être apportées par une réponse ministérielle Louwagie (Rep. Louwagie JO AN 11 avril 2023, N° 378).
Cette réponse sécurise, en effet, le taux de 10% sur la constitution de la nue-propriété.
En contrepartie, cette réponse précise que ce bénéfice a pour corrolaire le suivi du mécanisme de l’éventuel complément d’impôt prévu à l’article 284, II bis du CGI.
Ce « contrat » (taux réduit contre mécanisme de suivi) s’écrit dans le cadre d’une tolérance doctrinale et non pas en application des textes du CGI, à défaut pour l’article 284 du CGI d’avoir été adapté à la situation du démembrement.
Cette réponse ministérielle est donc particulièrement importante.
Selon nos informations, cette réponse ajoute également, dans une formulation qu’on aurait préférée plus explicite, que l’extinction de l’usufruit au-delà d’une d’une durée de 15 ans suivant le fait générateur de la construction permet d’éviter tout complément d’impôt pour les parties.
Le nu-propriétaire, redevenu plein propriétaire, pourra donc vendre, occuper ou encore donner en location à l’extinction de l’usufruit qui, rappelons-le, est d’une durée obligatoire de 15 ans.
Dernier point intéressant. la réponse prend soin de préciser que, pendant la durée de l’usufruit, les cessions par le nu-propriétaire sont sans incidence dès lors que l’usufruitier poursuit l’activité locative dans les conditions prévues par l’article 279-0 bis A du CGI.
TVA – LLI – une question écrite a été déposée pour clarifier le dispositif en cas de démembrement de propriété
Une question écrite a été déposée afin, notamment, de clarifier les conséquences de l’extinction d’un usufruit, sur le taux de TVA de 10 % appliqué lors d’un démembrement de propriété constitué ab initio, portant sur des logements locatifs intermédiaires.
Le taux de TVA de 10 % trouve, en effet, à s’appliquer aux démembrements de propriété portant sur des logements locatifs intermédiaires et constitués ab initio par un promoteur immobilier lorsque certaines conditions sont cumulativement remplies (article 279-0 bis A du CGI).
L’économie de TVA pourrait devoir être intégralement reversée lorsque l’extinction de l’usufruit intervient avant les vingt ans qui suivent le fait générateur de l’opération (durée prévue par l’article 284, II bis du CGI).
La question écrite vise également à obtenir des précisions s’agissant des conséquences de la cession, par le nu-propriétaire, de son droit de nue-propriété.
Consulter la QE GRAU AN N°44978 du 22 mars 2022
Consulter la réponse dans l’article suivant.
LF 2022 – Art. 32 (9 ter) – TVA à 10% – logements locatifs intermédiaires – aménagements
L’article 32 modifie deux des conditions d’application du taux de 10% prévu à l’article 279-0 bis A du code général des impôts.
Première modification. S’agissant du pourcentage de logements locatifs sociaux d’une commune, celui-ci passe de 35% à 25% (article 279-0 bis A, II-A).
Pour mémoire, la version actuelle.
« […] les terrains des logements à construire sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire d’une commune comptant déjà plus de 35 % de logements locatifs sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, au sens du 8° du I de l’article 278 sexies du présent code. »
Pour une première approche du pourcentage de 25%, le site internet suivant peut être utilisé https://www.ecologie.gouv.fr/sru/
Seconde modification. Lorsque le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement de la propriété, l’usufruitier, est une personne morale visée à l’article 279-0 bis A, I-2°-c), la détention intégrale du capital par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés devra être appréciée « directement ou indirectement ».
Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements pour lesquels le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2022. Toutefois, pour les ventes en l’état futur d’achèvement, elles s’appliquent aux livraisons de logements pour lesquels l’acte de vente ou, le cas échéant, le contrat préliminaire, est signé à compter de cette même date.
Consulter l’amendement n°II-3534 adopté en première lecture par l’Assemblée nationale
Consulter l’amendement n°899 adopté en nouvelle lecture par l’Assemblée nationale
LF 2021 – Art. 50 (9 undecies) – TVA à 10% applicable aux logements locatifs intermédiaires (LLI) – simplification
L’article 50 simplifie et renforce le ciblage du taux intermédiaire de 10% de la TVA applicable aux logements locatifs intermédiaires.
Dans cette optique, les modifications suivantes sont apportées :
– le bénéfice du taux intermédiaire de 10% est étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location (art. 279-0 bis A, I-2°) (voir à cet égard notre article concernant le démembrement en matière de LLI) ;
Nota : Nous attendrons la publication des commentaires de l’administration fiscale pour savoir si le taux de 10% est, dans ce cas, également applicable à la livraison faite au nu-propriétaire.
– le bénéfice du taux intermédiaire est également étendu, afin de limiter les impacts sur l’artificialisation des sols, à l’ensemble des transformations de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, au-delà des seuls locaux à usage de bureaux lorsque cette transformation conduit à un immeuble neuf au regard de la TVA (voir notre article concernant les rénovations second œuvre avec planchers porteurs) (art. 279-0 bis A, I-5°);
– les modalités de calcul du seuil afférent à la clause de mixité sont simplifiées, dans le sens d’un assouplissement, en recourant à une proportion évaluée en nombre de logements plutôt qu’en surface, de 25 % de l’ensemble immobilier (art. 279-0 bis A, II-B) ;
– la procédure administrative de l’agrément préalable, qui ne se justifie plus au regard de la simplification de la clause de mixité, est supprimée pour fluidifier les opérations.
Afin de permettre le suivi de la réalisation des logements intermédiaires, une transmission d’information à l’administration en continu est instaurée, par le biais d’une obligation déclarative introduite dans le code de la construction et de l’habitation (art. L 302-16-1 du CCH)
En outre, sur le plan matériel, l’ensemble des conditions de localisation, auparavant appréciées à la date de signature de l’agrément, le seront désormais à la date du dépôt de la demande du permis de construire (art. 279-0 bis A, I-3° et II-A).
Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements réalisées à compter du 1er janvier 2021 intervenant dans le cadre d’opérations de construction ou de transformation n’ayant pas fait l’objet d’un agrément conformément à l’article 279-0 bis A du CGI, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2021.
Consulter l’amendement dont est issu cet article (Sénat)
Consulter le rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale en nouvelle lecture
Consulter l’article 50
