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Posts from the ‘Promoteurs’ Category

13
avr
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257 bis – Vente d’un immeuble loué en TVA par un marchand ou un promoteur à une foncière – la CAA de Lyon relance le débat

 

La CAA de Lyon vient de juger que la dispense de TVA était applicable à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA lorsque l’acheteur continue l’activité locative soumise à la taxe même si le vendeur avait comptabilisé l’immeuble en stock.

Jusqu’à présent l’administration fiscale a toujours refusé l’application de la dispense dans une telle hypothèse, précisant que l’immeuble donné en location avec TVA doit être immobilisé tant par le vendeur que par l’acquéreur.

Cette position a été réaffirmée en 2018 à l’occasion du commentaire au BOFIP des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 concernant la revente d’un immeuble donné en location avec TVA à la suite de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (voir notre article du 8 janvier 2018 concernant la modification du BOFIP et l’article 30 novembre 2015 concernant ces deux décisions)

Ce nouvel épisode n’est pas étonnant dans la mesure où les décisions du Conseil d’Etat précitées, lues à la lumière des conclusions du rapporteur public, ouvriraient, selon certains commentateurs, une brèche permettant de supporter au cas particulier une dispense de TVA. Selon cette lecture, la dispense s’appliquerait à l’achat d’un immeuble donné en location avec TVA par par un acquéreur qui aurait l’intention de poursuivre de manière pérenne cette location y compris lorsque le vendeur a inscrit l’immeuble en stock.

Ceci étant dit, les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 traitaient d’une hypothèse de revente de l’immeuble post levée d’option dans le cadre d’un CBI, ce qui constitue une hypothèse bien particulière dans la mesure où :
- on ne devient pas un marchand de biens en débouclant son financement avant la vente de l’immeuble qu’on a donné en location de manière pérenne (voir notre article du 17 juin 2016);
- le contrat de crédit-bail revêt une nature particulière au regard de la TVA qui pourrait conduire, selon la cour de justice de l’union européenne, à considérer que la levée d’option ne produit pas d’effet, la « livraison » TVA étant intervenue lors de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article en date du 1er juillet 2020).

A suivre donc avec intérêt.

A notre sens, il est encore trop tôt pour changer les pratiques.

Consulter l’arrêt de la CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation

Nota du 30 juin 2021 : arrêt définitif.

 

6
jan
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TVA – immeubles en stock – conditions d’application du régime de l’assimilation (réponse)

 

A la suite d’une question déposée par le député Grau, qui a été publiée le 5 novembre 2019 (voir notre article), l’administration fiscale vient de préciser que le régime d’assimilation a vocation à s’appliquer à l’assujetti qui affecte un immeuble inscrit en stock à une activité économique de location et que l’utilisation à une telle activité est ainsi établie même en cas de locaux partiellement vacants dès lors que l’assujetti est en mesure de démontrer qu’il procède à la recherche active de locataires (Rép. Grau JO AN 31/12/2019 page 11557, n° 24298).

Cette réponse est d’une grande importance pratique dans les dossiers de marchands de biens et de promoteurs.

Nous profitons de cet article pour présenter tous nos vœux à nos lecteurs :)

4
nov
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TVA – immeubles en stock – conditions d’application du régime de l’assimilation

Le régime de TVA applicable aux biens immobilisés est différent de celui applicable aux biens inscrits en stock.

Ainsi, les biens en stock ne connaissent pas la mécanique des régularisations de TVA par « vingtièmes » alors qu’il s’agit d’un point central pour les biens immobilisés.

Dans certains cas cependant (lorsque le bien en stock est « utilisé » pendant un certaine durée avant sa revente), les biens en stock deviennent assimilés à des biens immobilisés. Il s’agit d’un régime obligatoire, qui est prévu par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI et qui est commenté aux paragraphes 300 et s. du BOI-TVA-IMM-10-30-20160302.

L’assimilation ne modifie pas l’« ADN » de l’opération. Ainsi, le promoteur ou le marchand de biens ne deviendra pas un bailleur au regard de la TVA si le bien en stock est utilisé pour une activité de location (voir la solution s’agissant de la dispense de TVA). En revanche, le bien inscrit en stock se verra appliquer les règles de régularisations prévues en faveur des immobilisations.

Selon les hypothèses, les effets peuvent être positifs ou négatifs.

Un effet positif peut être la possibilité pour un promoteur de récupérer les « vingtièmes » de TVA transférés par un « vendeur immobilisé », une fois que l’assimilation s’est produite, lorsque le bien, achevé depuis plus de 5 ans, a été donné en location pendant plus de un an à compter de son acquisition par le promoteur.

C’est dans ce contexte que s’inscrit la question écrite par le député Romain Grau et qui sera publiée le 5 novembre 2019.

Cette question vise en effet à confirmer si la recherche de locataires pour un bien en tout ou partie vacant produit les mêmes effets que la location de ce bien.

La réponse permettra de mieux cerner le régime applicable s’agissant d’un bien en stock en partie vacant pour lequel le promoteur ou le marchand de biens est capable de démontrer une recherche de locataires.

23
oct
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DMTO – engagement de construire – situation des aménageurs et des promoteurs

 

Une question écrite a été posée afin de savoir si l’engagement de construire pris par un aménageur peut être rempli, s’agissant des parcelles faisant l’objet d’une cession, par le dépôt de la DAACT correspondant au permis de construire du promoteur sous-acquéreur, indépendamment de toute reprise « fiscale » de l’engagement de construire de l’aménageur par le promoteur (confirmation de la possibilité de prévoir un transfert contractuel de l’engagement de construire, comme cela était prévu avant la réforme de la TVA immobilière).

Dans le prolongement de cette première question, la question porte sur le point de savoir si le délai imparti à l’aménageur au titre de son propre engagement de construire, peut faire l’objet de prorogations à son initiative jusqu’à l’expiration du délai imparti au promoteur sous-acquéreur.

Question Grau n°13463

Une seconde question a été posée afin de confirmer que la reprise « fiscale » d’un engagement de construire peut être effectuée dans un acte complémentaire lorsque l’acte initiale ne la prévoit pas.

Question Grau n°13521

1
août
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Dispense de TVA – article 257 bis – non incidence du régime de l’assimilation

 

Un rescrit a été émis par la DLF dans une affaire particulière indiquant que le régime de l’assimilation est sans incidence sur la qualification des opérateurs au regard de l’article 257 bis du CGI.

Ainsi, un acheteur-revendeur qui a inscrit en stock un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et qui l’a donné en en location pendant plus d’un an (immeuble en stock dès lors assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA), ne devient pas, pour autant, un bailleur pour l’application de l’article 257 bis.

Cet acheteur-revendeur n’est donc pas en mesure de vendre l’immeuble en dispense de TVA à un bailleur qui indiquerait remplir, quant à lui, les conditions d’application posées par l’article 257 bis du CGI.

Ce rescrit complète utilement la réponse Grau du 10 juillet 2018.

Pour mémoire, le régime de l’assimilation est posé par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI.

8
jan
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Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail et marchands de biens – modification du BOFIP

 

L’administration fiscale vient d’apporter les précisions officielles suivantes concernant la dispense de TVA applicable au secteur immobilier.

1. Le régime de TVA applicable aux opérations effectuées par les « acheteurs-revendeurs » n’est pas modifié. Ainsi, selon l’administration fiscale, l’article 257 bis ne s’applique toujours pas à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA par un opérateur ayant inscrit l’immeuble en stock, i.e. marchands de biens ou promoteurs, à un opérateur qui va immobiliser l’immeuble et le donner en location avec TVA, e.g. foncières (voir l’actualité du 3 janvier 2018). Cette précision évitera, on l’espère, l’émission de nouveaux rescrits contraires par certains services fiscaux.

2. L’administration fiscale confirme l’application de la dispense de TVA à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux. Il s’agit de la confirmation des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015, n° 3750544 et n° 375055) (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103) (voir sur le sujet http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/)

3. L’administration fiscale confirme également l’application de la dispense de TVA au refinancement via la mise en place d’un nouveau crédit-bail, d’un immeuble donné en location avec TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018).

4. L’application de la dispense de TVA est également confirmée lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée, entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018), y compris, nous comprenons, si cette continuation n’est effectuée qu’un instant de raison, l’administration précisant en effet que « Le fait que la revente n’intervienne pas le même jour que la levée d’option est sans incidence » (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103). On regrettera cette rédaction trop complexe et l’absence d’exemples pratiques.

Cette modification officielle du BOFIP apparaît en ligne avec les rescrits non publiés qui avaient donné lieu à l’article du 7 juin 2017 (http://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-par-un-investisseur-locatif-premiers-rescrits/).

Cette modification du BOFIP a également été accompagnée de l’envoi à certains opérateurs d’une lettre de l’administration fiscale leur indiquant que, compte tenu de la modification du BOFIP (crédit-bail) ou de son absence de modification (immeubles en stock), les demandes de rescrit envoyées ne feront pas l’objet d’une décision individuelle.

A noter que l’administration fiscale ne précise pas la situation des opérateurs qui auraient soumis à la TVA (de plein droit ou sur option ou encore via le transfert de « vingtièmes« ) des opérations qui, compte tenu des commentaires ci-dessus, auraient dû relever de la dispense de TVA.

30
avr
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Taux réduits de TVA (5,5% et 10%) – Travaux dans les logements – timing de l’attestation

 

Sous réserve de remplir certaines conditions, des travaux dans les logements bénéficient de l’un des taux réduits de la TVA (5,5% ou 10%). L’une de ces conditions est que le preneur des travaux établisse une attestation qui doit être conservée par le prestataire. Le timing de l’obtention de cette attestation est déterminant pour le bénéfice des taux réduits et le défaut d’attestation ne peut pas être régularisé à l’occasion des opérations de contrôle de l’administration fiscale.

Le juge de l’impôt et l’administration fiscale traitent régulièrement de cette question (voir notamment CE 3 février 2011 n° 331512, 8e et 3e s.-s., Munoz et rescrit 2012/29 repris au §70 du BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40-20140919). En simplifiant, l’attestation doit être remise au prestataire lors de l’achèvement des travaux ou, au plus tard, lors de la facturation finale.

Une cour administrative d’appel a encore récemment rejeté le bénéfice du taux réduit de la TVA à une société d’architecture qui ne disposait pas des attestations et qui avait tenté de régulariser la situation au cours des opérations de contrôle (voir CAA Douai, 14 avril 2015, n° 14DA00904).

Modèles d’attestation : attestation normale et attestation simplifiée

 

6
mar
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Nécessité d’un contrôle TVA « renforcé » des factures fournisseurs

 

Plus que jamais, ceux qui sont en mesure de récupérer la TVA grevant leurs dépenses, doivent s’assurer que leurs fournisseurs sont autorisés à leur facturer cette taxe.

Un arrêt récent de la cour de justice de l’union européenne (6 février 2014, c-424/12) vient en effet de rappeler les principes suivants :
- Lorsque la TVA doit être auto-liquidée par le client, la TVA qui est facturée par le fournisseur est une TVA facturée à tort, qui est non récupérable par le client.
- Le client pourra se voir réclamer cette TVA par l’administration fiscale même si celui-ci n’est plus en mesure de se retourner contre son fournisseur en raison, notamment, de la faillite de celui-ci.
- Le fait que, dans un premier temps, l’administration ait autorisé le remboursement de cette TVA au client ne lui confère aucune garantie.

Pour mémoire, lorsque la TVA est auto-liquidée par le client, le fournisseur émet une facture pour le seul montant hors TVA, dans la mesure où la taxe correspondante est directement déclarée par le client sur sa propre déclaration de chiffre d’affaires.

L’auto-liquidation n’est pas un cadeau fait aux entreprises. Il s’agit en réalité d’un mécanisme anti-fraude qui permet à l’administration fiscale d’éviter qu’un fournisseur indélicat ne conserve la TVA versée par le client.

Sont notamment concernés :
- Les fournisseurs étrangers non établis en France ;
- Les fournisseurs étrangers qui sont établis en France mais dont l’établissement stable ne participe pas à l’opération effectuée par le siège ;
- Les fournisseurs français et étrangers dans certains secteurs d’activité. À cet égard, on se souvient que la loi de finances pour 2014 a mis en place un mécanisme d’auto-liquidation dans le secteur du bâtiment.

Ce mécanisme est source de nombreuses difficultés pratiques.

Lorsque l’auto-liquidation est correctement appliquée, des services vérificateurs tentent de redresser des fournisseurs étrangers en recherchant un établissement stable français « participant ».

Au contraire, lorsque la TVA est facturée, des services vérificateurs remettent en cause la TVA récupérée par des clients. Ceux-ci doivent alors être conscients qu’un tel redressement peut-être opéré à la suite de la constatation, par le service vérificateur, du défaut de reversement par le fournisseur. Un tel redressement, s’il est accepté, ne se traduira donc pas par un simple effet timing mais bien par un coût définitif de TVA.

Dans un tel contexte, une vigilance accrue est donc de mise.

 

28
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Taux réduits de TVA (5,5% et 10%) – Travaux dans les logements – mise en ligne des nouveaux modèles d’attestation

 

L’administration fiscale vient de mettre en ligne les nouveaux modèles d’attestation (attestation normale et attestation simplifiée) concernant les taux réduits de TVA de :

  • 10% prévus en faveur de certains travaux dans les logements (article 279-0 bis du CGI) ;
  • 5,5% prévus en faveur de certains travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements ainsi que des travaux induits qui leur sont indissociablement liés.

La remise de cette attestation au prestataire des travaux est une condition essentielle au bénéfice du taux réduit. Dans le meilleur des cas, cette attestation doit être remise avant l’établissement du devis et le début des travaux et, en tout état de cause, avant le premier versement d’acompte à l’entreprise des travaux (voir en ce sens, CE 3 février 2011 n° 331512, 8e et 3e s.-s., Munoz). Toutefois, depuis la publication d’un rescrit 2012/29 (repris au BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40-20120912), l’administration admet que les particuliers puissent fournir cette attestation lors de la facturation finale ou lors de l’achèvement des travaux.

Dernier point pratique important. Ces taux réduits de la TVA, et les problématiques d’attestation qui leur sont liées, concernent également les marchands de biens et les promoteurs qui effectuent des travaux éligibles et pas seulement les particuliers.

 

13
déc
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PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : zones ANRU – bande située entre les 300 et 500 mètres : nouvelles mesures transitoires – Art. 19 amendé

Nota du 19/12/2013 : adopté ce jour en dernière lecture – devient l’article 29


Les députés ont adopté un amendement n°355 qui modifie l’article 19 et qui prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres.
 
L’article 19 amendé prévoit désormais que « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013, ainsi qu’aux opérations réalisées en application d’un traité de concession d’aménagement défini à l’article L. 300‑5 du code de l’urbanisme signé avant cette même date ».
 
La date limite de dépôt des permis de construire n’est donc plus fixée au 16 octobre 2013 mais au 31 décembre 2013. Par ailleurs, la mesure de transition vise dorénavant les opérations d’aménagement en cours.