PLF 2027 – art. 19 – CIBS – Baux conférant un droit réel – Retour au régime existant
Dans le CGI, les baux conférant un droit réel (ex : le bail à construction ou le bail emphytéotique) relèvent, en matière de TVA, d’une exonération et d’une option spécifiques (art. 261 D, 1°bis et art. 260, 5°) peu importe le bien immeuble objet de ces baux.
Dans la version actuelle du CIBS, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027 (voir notre article), ce régime autonome disparaît. Le droit commun des locations leur serait applicable, ce qui conduirait à constater l’impossibilité d’opter pour les baux portant sur des terrains non aménagés ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement.
Une question écrite a été déposée afin d’obtenir la confirmation du maintien du régime actuellement prévu par le CGI, la recodification s’opérant à droit constant (voir notre article).
L’article 19 du PLF pour 2027 prévoit la réinstauration du régime actuellement prévu par le CGI (nouvel article L. 231‑35‑1 du CIBS).
« Paragraphe 7 – Locations de biens immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel
Art. L. 231‑35‑1. – Relèvent d’une exonération dérogatoire les locations de biens immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel.
Sur option exercée auprès de l’administration selon des modalités déterminées par arrêté du ministre chargé du budget, le fournisseur peut, pour chaque opération mentionnée au premier alinéa, écarter cette exonération. »
A noter également la réinstauration de l’option pour la location de terrain non aménagé via la modification de l’article L. 231-28.
CIBS – Baux conférant un droit réel – une question écrite est déposée
Dans le CGI, les baux conférant un droit réel (ex : le bail à construction ou le bail emphytéotique) relèvent, en matière de TVA, d’une exonération et d’une option spécifiques (art. 261 D, 1°bis et art. 260, 5°) peu importe le bien immeuble objet de ces baux.
Dans le CIBS, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027 (voir notre article), ce régime autonome disparaît. Le droit commun des locations leur serait applicable, ce qui conduirait à constater l’impossibilité d’opter pour les baux portant sur des terrains non aménagés* ou des biens immeubles destinés à être utilisés comme logement.
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation du maintien du régime actuellement prévu par le CGI, la recodification s’opérant à droit constant.
Consulter la question écrite Liger JOAN du 4 août 2026, n° 17625.
* une coquille est présente dans la question qui évoque, à tort, la possibilité d’opter à la TVA les locations de terrains non aménagés. Pour mémoire, cette impossibilité d’opter, qui aggrave encore la problématique, a été introduite par l’ordonnance n°2026-671 du 27 juillet 2026. voir l’article L. 231-28 modifié. La notion de terrain aménagé est définie par le Conseil d’Etat (CE 26/12/2013, n°360124, SCI Rostand). A ne pas confondre avec le terrain aménagé pour recevoir une construction.
Nota du 1er octobre 2026 : L’article 19 du PLF pour 2027 prévoit la confirmation du maintien du régime actuellement prévu par le CGI (nouvel article L. 231‑35‑1 du CIBS).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les points à suivre
Certains points pourraient faire l’objet d’une modification :
– La situation des vendeurs étrangers. Il est actuellement prévu qu’ils soient redevables de la TVA dans certains cas. Un retour à un acquéreur redevable pourrait être envisagé.
– Le régime des baux constitutifs de droits réels. Il ne serait plus possible de les soumettre à la TVA lorsque de tels baux concernent des logements ou des biens qui deviendront des logements (e.g. un terrain à bâtir). Un retour au régime actuel pourrait être envisagé.
– Les cessions de créances. La version actuelle du CIBS ne contient pas un article qui neutralise la cession s’agissant de l’exigibilité de la TVA, comme aujourd’hui l’article 269, 2-c) alinéa 2 du CGI. Un retour au régime actuel pourrait également être envisagé.
– Le régime de la para-hôtellerie de courte durée pourrait être modifié pour mieux cerner la condition de concurrence (art. L. 221-23, 1° CIBS).
– La notion de secteur distinct. Il est prévu par local. Le secteur par bâtiment comme il est pour le moment prévu, pourrait revenir.
– Le crédit-bail immobilier.
– Les PUV.
En tout état de cause, il est toujours possible d’appliquer le BOFIP actuel (et les réponses ministérielles), jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, ou les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
DMTO – Art. 1594-0 G, A-I du CGI – engagement de construire – construction par un tiers (suite)
La Cour de cassation vient de juger qu’un engagement de construire pris au titre de l’acquisition d’un immeuble pouvait être rempli grâce aux travaux d’un sous-acquéreur qui n’a pas repris « fiscalement » l’engagement de construire de son vendeur, à la condition que ce sous-acquéreur soit également assujetti à la TVA (Cass. com. 7 mai 2025, n° 24-11.771).
[Nota du 6 juin 2025 : Voir en sens contraire, Cass. com. 28 mai 2025, n° 24-13.572 : « Ayant constaté que onze parcelles avaient été cédées à une société qui n’a pas repris cet engagement et onze autres à des particuliers non assujettis à la TVA, l’arrêt en déduit exactement que, concernant ces 22 parcelles, la société Ferme Quirin ne pouvait, conserver le bénéfice de l’exonération prévue par le texte précité« ].
Cet arrêt était (très) attendu depuis, notamment, qu’une cour d’appel de Bordeaux avait relancé le débat (voir notre article).
A titre personnel, nous ne comprenons pas l’origine de la condition liée à l’assujettissement posée par la Cour de cassation.
Ceci étant dit, cette solution va permettre de sécuriser des opérations pour lesquelles plusieurs questions écrites avaient été déposées (voir notre article) et pour lesquelles une réponse pourra, peut-être, à présent être donnée par le ministre.
Nous pensons bien évidemment notamment aux baux à construction et aux BRS opérateurs (même si l’ensemble des baux sont concernés) mais également aux opérations de certains lotisseurs ou aménageurs pour lesquelles l’engagement de construire va être finalement rempli par un tiers (i.e. le preneur du bail, l’opérateur ou le sous-acquéreur promoteur).
A l’expérience, nous verrons si cette solution freinera ou non la reprise « fiscale » des engagements de construire.
Nous pourrons également surveiller si cette solution encouragera à nouveau la reprise « contractuelle » de l’engagement de construire du vendeur, comme cela était pratiqué avant la réforme de la TVA immobilière.
La question pendante pour avancer sur ces sujets est à présent celle de savoir si le vendeur, qui de facto conserve son engagement de construire après la vente (ce qui résulte implicitement de cet arrêt) pourra demander et obtenir des prorogations annuelles alors même que l’immeuble est vendu et que les travaux sont en cours de réalisation par le sous-acquéreur.
A suivre