DMTO – travaux effectués par le locataire
Selon leur importance, les travaux effectués sur un immeuble ancien peuvent conduire à un immeuble neuf au regard de la TVA et des DMTO. La qualification fiscale des travaux présente notamment un enjeu lors de l’achat de l’immeuble ancien à restructurer (125 € de DMTO au lieu de 5,80% / 6,40% si un engagement de construire peut être rempli) et lors de la revente de l’immeuble après travaux (0,715% au lieu de 5,80% / 6,40% si la revente est faite par un assujetti agissant en tant que tel).
Une question écrite vient d’être publiée afin d’obtenir la confirmation que les travaux effectués par le locataire doivent être pris en considération pour l’analyse. Nouvelle question publiée le 14 novembre 2017.
Une réponse ministérielle Sallé publiée au JO AN, 14 juin 1969, n° 4451, apportait une réponse positive. Toutefois, cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP.
Nous suivrons avec attention à la réponse qui sera apportée à cette question dans la mesure où elle présente une grande importance pratique pour les locaux commerciaux et les locaux de bureaux.
Bail à construction – participation travaux versée dans un contexte particulier – régime de TVA
Une décision récente de la CAA de Nantes concerne une participation travaux versée dans un contexte particulier de bail à construction. Contrairement à l’administration fiscale, le juge considère que cette subvention ne devait pas être soumise à la TVA.
Le contexte était le suivant.
La commune d’Agen avait donné à bail à construction à la SARL Cap Cinéma Agen un terrain non bâti sur lequel celle-ci s’était engagée à édifier puis à exploiter un complexe cinématographique. Le bail à construction prévoyait que l’offre de la SARL Cap Cinéma Agen avait été formulée en tenant compte de ce que la commune d’Agen prenait à sa charge la construction d’un parc de stationnement public situé sous le complexe cinématographique ainsi que du futur plancher bas de ce complexe. Toutefois, compte tenu de la renonciation de la commune d’Agen à la réalisation de ce parc de stationnement, la SARL Cap Cinéma Agen devenait cependant tenue de réaliser elle-même les fondations et le plancher bas. Dans ces circonstances, la commune d’Agen s’était engagée à rembourser le montant des travaux relatifs aux fondations et au plancher bas ainsi que les frais d’ingénierie correspondants.
L’administration a estimé que ce remboursement devait être soumis à la TVA.
Le juge relève toutefois que la somme litigieuse a été versée, à titre de subvention, pour couvrir les coûts supplémentaires et justifiés d’édification de fondations, ayant résulté, pour la SARL Cap Cinéma Agen, de la décision de la commune d’Agen de ne pas construire un parc de stationnement sous le complexe cinématographique.
Le juge relève également que la SARL Cap Cinéma Agen a, jusqu’au terme du bail à construction, la qualité de propriétaire des constructions qu’elle a fait édifier conformément à ce bail.
Le juge conclut que le versement de la somme litigieuse ne peut être regardé comme la contrepartie d’une prestation de services qui aurait porté sur la fourniture de fondations à la commune d’Agen. Cette somme ne peut d’avantage être regardée comme rémunérant la substitution de la société à la commune dans la réalisation des fondations ni comme rémunérant le service que la société aurait rendu à la commune en acceptant de contracter à de nouvelles conditions.
Bail à construction – cession du terrain par le bailleur au profit du preneur – absence de résiliation anticipée en matière de droits d’enregistrement
Un arrêt du 12 juin 2012 de la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte d’intéressantes précisions concernant le régime des droits d’enregistrement applicable au bail à construction.
La Cour de cassation a en effet jugé que la cession du terrain, objet du bail à construction, par le bailleur au profit du preneur, n’entraîne pas la résiliation anticipée du bail mais son extinction par confusion en la personne du preneur des qualités de bailleur et de preneur.
Partant, aucun transfert de propriété ne se produit entre le patrimoine du preneur et celui du bailleur et l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la cession du terrain n’inclut pas la valeur des constructions.
A noter que, dans cette affaire, le terrain avait été cédé quelques jours avant le terme d’un contrat qui prévoyait, par ailleurs, une indemnité de résiliation au profit du preneur pour tenir compte des additions de constructions édifiées par ce dernier pendant la durée du bail.
En raison de la cession du terrain, l’indemnité n’avait pas été versée et l’administration soutenait que le montant de cette indemnité avait été payée par compensation et devait donc être inclus dans l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la cession du terrain.
Cette analyse n’a donc pas été retenue par la Cour de cassation.
Pour comparer, on rappellera la position divergente retenue par l’administration fiscale et le Conseil d’Etat s’agissant de l’imposition des revenus fonciers chez le bailleur. En effet, selon l’administration fiscale, une telle cession produit, sur le plan fiscal, les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail et déclenche, le cas échéant, une taxation chez le bailleur au titre des revenus fonciers (Rép. Min. Houpert n° 11997, J.O. Sénat 10 juin 2010, p. 1462).
