Dispense de TVA – 257 bis – Crédit-bail – Exploitant hôtelier
Une nouvelle question écrite a été déposée afin d’y voir plus clair en matière de 257 bis lorsqu’un exploitant hôtelier est partie à l’opération.
Une première tentative avait été initiée en 2021 via le dépôt d’une première question écrite mais cette tentative s’était soldée par un échec (i.e. remise en cause du 257 bis sur la levée d’option par un exploitant hôtelier).
Nous renvoyons à cet égard aux deux articles qui avaient traité de la première question écrite et de la réponse ministérielle qui avait été faite.
La nouvelle question écrite revient donc sur des difficultés pratiques récurrentes, à savoir l’application de l’article 257 bis lorsque le cédant des murs est un exploitant hôtelier et que l’acquéreur est un crédit-bailleur, l’incidence d’une exploitation partielle non hôtelière et enfin la compréhension du rescrit publié traitant d’une levée d’option suivie d’un lease-back (rescrit publié RES N°2018/02 (TCA) du 3 janvier 2018).
A suivre…
Consulter la question écrite Louwagie n° 5782
TVA – Opérations des marchands de biens – Immeubles achevés depuis plus de 5 ans donnés en location avec TVA – Timing de la récupération de TVA – régime de l’assimilation
En principe, un marchand de biens ne peut pas déduire la TVA d’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans avant la revente de l’immeuble, soumise à la TVA sur option exercée par le marchand de biens.
Cette solution résulte d’une jurisprudence du Conseil d’Etat initiée par la décision « Lips » (CE 27 novembre 2020, 9e et 10e ch. réunies, n° 426091, « Mentionné aux tables du recueil Lebon », SNC Lips) (voir notre précédent commentaire)
Cette solution est particulièrement sévère lorsque l’immeuble est donné en location avec TVA ou est destiné à l’être.
Une question écrite vient d’être déposée afin de sécuriser la déduction de la TVA dès que l’immeuble est donné en location avec TVA pendant plus d’une année ou fait l’objet d’une recherche de locataires pendant la même période si le marchand peut démontrer que les loyers seront taxés (via le dépôt d’une lettre d’option pour le paiement de la TVA sur les loyers, par exemple).
Si le ministre confirme cette déduction, il lui est également demandé de confirmer que la réponse vise les autres dépenses engagées pour l’opération d’achat-revente, telles que les travaux, honoraires, études, et autres indemnités de résiliation.
Consulter la QE N°5633 LOUWAGIE publiée au JOAN le 14 février 2023
TVA – Remboursement de crédit de TVA et sécurité juridique
Une réponse ministérielle récente rappelle une solution bien établie s’agissant des remboursements de crédit de TVA, à savoir qu’une décision de remboursement ne constitue pas une prise de position formelle de l’administration au sens et pour l’application des dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales.
Par voie de conséquence, un remboursement de crédit de TVA qui s’avère avoir été accordé à tort peut, dans le cadre d’un contrôle sur pièces ou sur place et dans la limite du délai de reprise, être remis en cause selon les mêmes modalités que toute autre rectification.
Autrement dit, un remboursement de crédit de TVA ne donne au contribuable aucune garantie s’agissant du bien fondé de la déduction de la TVA faisant l’objet du remboursement.
Ce rappel concerne notamment le remboursement de la TVA d’acquisition d’un immeuble.
Consulter la réponse Sautarel JO Sénat du 15/09/2022 – page 4413, N° 02669
Vente de terrains à bâtir (TAB) par un particulier – Nouveau cas de taxation
Dans une décision précédente (CE, 9 juin 2020, n° 432596), le Conseil d’Etat a jugé que « la livraison, par une personne physique [comprendre non assujettie à la TVA], de terrains à bâtir est soumise à la TVA lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu’elle permet ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique. »
Dans cette affaire, le juge a considéré que devait être soumise à la TVA la cession, pour la somme de 1 307 400 euros, de dix-huit parcelles dont l’emprise globale avait été acquise entre 1977 et 1991 et que le vendeur avait fait aménager à compter de 2010 en procédant à des travaux de viabilisation d’un montant de 552 281, 89 euros, représentant plus de 40 % du prix de vente et un montant unitaire de plus de 30 000 euros par parcelle.
Nous avons commenté cette décision dans un précédent article.
Dans une décision CE, 9 et 10 ch, 9 décembre 2022, n° 459206, le Conseil d’Etat prévoit une hypothèse supplémentaire de taxation.
Le juge précise en effet que les démarches actives de commercialisation foncières, qui conduisent à la taxation à la TVA d’une opération menée par un particulier, comprennent également les démarches entreprises dans le cadre d’une opération d’aménagement d’un terrain à bâtir, d’une ampleur telle qu’elles ne sauraient relever de la simple gestion d’un patrimoine privé.
Les conclusions de la Rapporteure public permettent de bien comprendre les faits et cette nouvelle hypothèse de taxation. La lecture de ces conclusions est également indispensable à la bonne compréhension de la decision du Conseil d’Etat.
« M. et Mme T…, par ailleurs associés gérants de deux sociétés de construction et de promotion immobilière, ont conclu, en leur nom propre, le 2 décembre 1998, un acte sous seing privé en vue de l’acquisition d’un terrain de 11.800 m² sur le territoire de la commune de Labastidette (Haute-Garonne), sous diverses conditions suspensives dont l’une était liée à la révision du plan d’occupation des sols. Interrogés par les intéressés, les services de la direction départementale de l’équipement leur ont indiqué en mars 1999 que la zone comprenant ce terrain était soumise à une obligation de lotissement. Celui-ci a toutefois été classé en zone non constructible lors de la révision du plan d’occupation des sols opérée l’année suivante. Les époux T… ont malgré tout décidé de procéder à l’achat du terrain, par acte du 11 avril 2000, moyennant le prix de 53.967 euros. Sept années plus tard, un nouveau plan local d’urbanisme a été établi, classant le terrain en zone à urbaniser à long terme. Afin d’obtenir un permis d’aménager, subordonné par le maire de la commune à la création de pistes cyclables, de chemins piétonniers et à l’édification d’un bassin de rétention, les époux T… ont procédé, en 2010, à l’acquisition d’un terrain mitoyen de 2030 m². Ce permis leur a été accordé en juin 2010, suivi de l’autorisation, le 23 décembre suivant, de diviser le terrain en 7 lots. Le 29 décembre 2010, les intéressés ont alors vendu l’ensemble des terrains, pour un prix de 730.800 euros, à la société de promotion immobilière Promotion T… and Co, constituée le 2 janvier 2007, dont ils sont associés et dont M. T… assure la présidence. »
Selon la Rapporteure publique, « les époux ont sollicité, et obtenu un permis d’aménager prévoyant la création de pistes cyclables, de chemins piétonniers et l’édification d’un bassin de rétention, après avoir ajusté, à cet effet, leur projet initial en achetant une parcelle mitoyenne au terrain d’origine. Or la conception d’un projet de cette nature, qui implique la planification de travaux d’une ampleur non négligeable, nous semble, compte tenu de sa complexité, constitutive d’une démarche de type professionnel, excédant la simple gestion d’un patrimoine privé. »
Cette opération aurait donc dû être taxée et ce n’est que pour une raison procédurale que dans l’affaire tranchée par le Conseil d’Etat, le pourvoi du ministre est rejeté.
