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16
Nov

TVA – Travaux modificatifs acquéreurs (TMA) – dépôt d’une question écrite

Une question écrite a été déposée afin d’obtenir la confirmation que les TMA bénéficient du taux réduit de TVA dont bénéficie la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la vente d’immeuble à rénover (VIR) dans le cadre desquelles ils sont réalisés.

Consulter la QE LOUWAGIE N°3215 publiée le 15 novembre 2022

13
Sep

VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA (réponse)

 

Dans une réponse écrite publiée ce jour (QE N° 96 LOUWAGIE, JO AN 13 septembre 2022), l’administration fiscale apporte des précisions intéressantes, « pour les experts », s’agissant du régime de TVA applicable à la VEFA et plus particulièrement du fait générateur de cette opération (à bien différencier de la notion d’exigibilité).

L’administration indique ainsi qu’il intervient « lors de la réception des travaux à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R. 261-1 du CCH ».

Cette précision est particulièrement importante pour les changements de taux de TVA dans la mesure où le législateur peut se référer à cette notion pour fixer la date d’entrée en vigueur d’un nouveau taux.

L’administration apporte également deux précisions supplémentaires s’agissant de la date du fait générateur de la VEFA, à savoir que : « La circonstance que la mise à disposition effective de l’acquéreur soit susceptible de n’intervenir que postérieurement à l’achèvement est sans incidence. Il en est de même, en l’absence de clause suspensive de la vente, de la circonstance que le solde des versements de la VEFA ne soit versé que lors de cette mise à disposition ».

Attention : cette réponse ne modifie pas les règles d’exigibilité applicables aux VEFA, à savoir « lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux » (article 269, 2-a bis) du CGI).

En ce qui concerne les opérations portant sur des immeubles anciens vendus avec des travaux significatifs dans le cadre d’une VEFA conventionnelle ou d’une VIR, qui est étaient au coeur de la question posée, il faut bien avouer que la rédaction de la réponse étonne dans la mesure où celle-ci semble consacrée au régime de la VEFA traditionnelle jusqu’au moment où on découvre que les règles expliquées ne traitent plus de ce sujet : « En application du a du 2 de l’article 269 du CGI, la taxe devient exigible lors de la réalisation du fait générateur »

A partir de ce moment, la fin de la réponse semble nous apporter les précisions attendues, à savoir que la TVA peut être exigible et déductible au moment de l’encaissement de l’appel de fonds (« acompte » d’un point de vue TVA), à concurrence du montant encaissé, ce qui sous-entend que le fait générateur de ces opérations obéirait à la même analyse que celle retenue pour la VEFA et rappelée au début de la réponse, ce qui était le sens de la demande.

En conclusion, la réponse a au moins l’intérêt de rappeler que l’exigibilité de la TVA en matière d’acompte s’agissant des livraisons de biens change au 1er janvier 2023 (voir l’article suivant) mais que, pour ceux qui souhaitent devancer l’application de ces règles, ceci est possible conformément au principe de l’effet direct vertical des dispositions claires, précises et inconditionnelles d’une directive, à savoir l’article 65 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA.

En pratique et en simplifiant, cette réponse vient conforter les opérateurs qui appliquent déjà le régime de VEFA aux VIR soumises à la TVA sur option.

Bonne reprise à tous 🙂

4
Mar

VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA

Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation de la possibilité de fixer l’exigibilité de la TVA lors de l’encaissement des appels de fonds en ce qui concerne les ventes d’immeuble à rénover (VIR) et les « VEFA conventionnelles » lorsque ces contrats prévoient des travaux de second œuvre importants (la « VEFA conventionnelle » est une vente qui relève des règles de la VEFA par choix des parties).

Pour mémoire, en matière immobilière, la TVA est, en principe, exigible à la signature de l’acte authentique.

Par exception, s’agissant principalement des VEFA, il est prévu une TVA exigible à l’encaissement des appels des fonds, à concurrence des montants encaissés.

La question écrite s’inscrit dans le prolongement de la loi de finances pour 2022 qui a prévu de retenir l’exigibilité de la TVA, s’agissant des livraisons de bien, lors de l’encaissement des acomptes, à concurrence des montants encaissés. Pour mémoire, cette modification, qui résulte d’une mise en conformité du droit français avec le droit de l’Union, entre en vigueur le 1er janvier 2023 (voir notamment l’article suivant).

L’idée est ici d’obtenir la confirmation du Ministre de la possibilité d’appliquer, sans attendre, les nouvelles règles dans un cas particulier, celui de la « VIR » ou de la « VEFA conventionnelle » lorsqu’elles comportent des travaux importants de second oeuvre.

S’il est, en tout état de cause, possible d’appliquer le droit de l’Union, sans confirmation de l’administration fiscale, la question écrite vise ici également à confirmer un autre point technique, à savoir que la « livraison TVA » intervient pour ces deux types de contrats lors de l’« achèvement des travaux » et non pas lors de la signature de l’acte authentique et que les sommes encaissés auparavant s’analysent bien comme des acomptes.

Une telle analyse a déjà été retenue par l’administration centrale s’agissant des VEFA dans des rescrits non publiés et il nous semble qu’elle pourrait être retenue pour les VIR et les VEFA conventionnelles lorsqu’elles prévoient des travaux de second œuvre importants.

Cette confirmation permettra notamment de conclure des VIR de logements locatifs sociaux dans des conditions clarifiées (pour mémoire, notre article récent sur ce sujet)

Consulter la question écrite n° 26997 de Mme Viviane Artigalas publiée dans le JO Sénat du 03/03/2022 – page 1072

Nota du 22 mars 2022 : dans le même sens, voir également QE Grau AN N° 44980 du 22 mars 2022.

Nota du 12 juillet 2022 : nouvelle question déposée le 12 juillet 2022, n° 96 par Mme Véronique Louwagie

Nota du 13 septembre 2022 : réponse apportée le 13 septembre 2022

6
Jan

LF 2022 – Art. 32 (9 ter) – Vente d’immeuble à rénover (VIR) de logements locatifs sociaux – taux réduit de la TVA

 

Jusqu’à présent, la VIR de logements locatifs sociaux pouvait poser, dans certains dossiers, un problème de TVA.

Classiquement, la VIR peut être exonérée de la TVA (vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans) et lorsque les conditions sont remplies, le vendeur peut demander l’application des taux réduits de la TVA (10% ou 5,5%) qui bénéficient aux travaux portant sur des locaux d’habitation (articles 279-0 bis et 278-0 bis A du CGI), étant précisé que cette TVA est alors non récupérable.

La VIR peut également être soumise à la TVA, sur option du vendeur. Dans ce cas, la TVA est calculée, selon les cas, sur le prix ou sur la marge mais au taux de 20%. En échange, le vendeur peut récupérer la TVA supportée sur les dépenses encourues au titre de l’opération.

Cette taxation au taux de 20% peut se révéler problématique lorsque, par exemple, à l’occasion de la restructuration d’un immeuble, le vendeur découvre que l’intégralité des planchers de l’immeuble déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage et que la rénovation de 100% des autres éléments de second œuvre ne permet pas de produire un immeuble neuf, le taux de 10% de 5,5% dont il pensait bénéficier sur la vente en l’état futur d’achèvement, n’étant alors plus applicable.

A titre de comparaison, les opérations concernant le bail réel solidaire (vente d’immeuble à l’OFS ou cession de droits réels à l’occupant) demeurent dans ce cas soumises au taux de 5,5% (voir articles 278 sexies, III-4° et 278 sexies-0 A du CGI).

A l’occasion de la précédente loi de finances (LF 2021), deux amendements avaient été adoptés par le Sénat afin de corriger la situation, mais en vain (voir notre article sur le sujet).

L’article 32 de la LF 2022 franchit le pas en permettant de soumettre à la TVA au taux réduit de 5,5% (TVA déclenchée sur option du vendeur) les VIR de logements locatifs sociaux dans deux cas :
– Cas 1 : la VIR est financée par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) ou un prêt locatif à usage social (PLUS),
– Cas 2 : la VIR est financée par un prêt locatif social (PLS) sous réserve que, dans ce cas, les travaux consistent en une transformation en logements locatifs sociaux de locaux à usage autre que d’habitation.

Le taux de 5,5% s’applique aux livraisons pour lesquelles le fait générateur de la TVA et la décision d’accorder un prêt locatif social sont intervenus à compter du 1er janvier 2022. Cette entrée en vigueur pourrait être utilement clarifiée par l’administration en indiquant que le fait générateur des VIR est réputé intervenir à l’achèvement des travaux, peu importe l’importance de ces travaux, ce qui signifierait que le changement de taux concerne des opérations en cours s’agissant des financements PLAI et PLUS.

Nota du 14 janvier 2022 : une demande de précision concernant les modalités d’entrée en vigueur a été envoyée à la Direction de la Législation Fiscale par l’Union Sociale pour l’Habitat.

Consulter l’article 32 de la LF 2022

Consulter les amendements n° 286 et n° 879 adoptés en nouvelle lecture par l’Assemblée nationale