TVA – Baux – Indemnités de résiliation anticipée – Question écrite

Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir des clarifications concernant le régime de TVA applicable aux indemnités de résiliation anticipée de baux soumis à TVA.

Lorsque l’indemnité de résiliation anticipée est perçue par un bailleur, la question vise à savoir si l’indemnité est systématiquement taxée au titre d’un service rendu par le bailleur au preneur (i.e. renonciation au droit de percevoir les loyers) même si le bail ne prévoit pas d’avance cette hypothèse (e.g. remboursement d’une franchise, d’une participation travaux).

Une réponse positive avait été donnée lors de la mise à jour du BOFIP en date du 11 mai 2022 mais avait ensuite été supprimée lors de la mise à jour du 28 décembre 2022, sans explications particulières.

Il apparaît important pour un bailleur de savoir si de la TVA doit être collectée, surtout dans une situation où il n’a plus vocation à être en relation avec le locataire ou encore dans une situation où le locataire peut disparaître.

Lorsque l’indemnité de résiliation anticipée est perçue par un locataire assujetti à la TVA, la question est de savoir si l’indemnité est systématiquement taxée à la TVA, lorsque le bail est lui-même taxé à la TVA, au titre d’un service rendu par le preneur au bailleur (i.e. renonciation à son droit d’occuper l’immeuble).

Une réponse positive avait également été apportée par le BOFIP lors de la mise à jour du 11 mai 2022 mais avait ensuite été modifiée pour finalement reprendre strictement l’arrêt CATLEYA (« les indemnités de résiliation anticipée des baux commerciaux, lorsqu’elles rémunèrent la renonciation du locataire à son droit d’occuper le bien et qu’elles permettent ainsi au bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses » ).

Cette reprise de l’arrêt CATLEYA pose des difficultés pratiques évidentes puisqu’elle entretient des doutes quant au régime de TVA dès que la motivation du bailleur n’est pas celle reprise dans cette affaire.

Au demeurant, on pourrait se demander en quoi cette motivation devrait être prise en considération pour caractériser un service rendu par le preneur au bailleur et un paiement en relation avec le service rendu (voir sur la question le BOI-TVA-CHAMP-10-10-10)

L’objectif de cette question est d’apporter de la sécurité juridique aux parties et d’éviter, côté bailleur et côté preneur, un risque d’absence de collecte de TVA (indemnité de résiliation qu’il perçoit) ou un risque de rejet de déduction au titre d’une TVA facturée à tort (indemnité de résiliation qu’il verse).

Consulter la question Louwagie n° 14978