LF 2021 – Art. 50 (9 undecies) – TVA à 10% applicable aux logements locatifs intermédiaires (LLI) – simplification
L’article 50 simplifie et renforce le ciblage du taux intermédiaire de 10% de la TVA applicable aux logements locatifs intermédiaires.
Dans cette optique, les modifications suivantes sont apportées :
– le bénéfice du taux intermédiaire de 10% est étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location (art. 279-0 bis A, I-2°) (voir à cet égard notre article concernant le démembrement en matière de LLI) ;
Nota : Nous attendrons la publication des commentaires de l’administration fiscale pour savoir si le taux de 10% est, dans ce cas, également applicable à la livraison faite au nu-propriétaire.
– le bénéfice du taux intermédiaire est également étendu, afin de limiter les impacts sur l’artificialisation des sols, à l’ensemble des transformations de locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, au-delà des seuls locaux à usage de bureaux lorsque cette transformation conduit à un immeuble neuf au regard de la TVA (voir notre article concernant les rénovations second œuvre avec planchers porteurs) (art. 279-0 bis A, I-5°);
– les modalités de calcul du seuil afférent à la clause de mixité sont simplifiées, dans le sens d’un assouplissement, en recourant à une proportion évaluée en nombre de logements plutôt qu’en surface, de 25 % de l’ensemble immobilier (art. 279-0 bis A, II-B) ;
– la procédure administrative de l’agrément préalable, qui ne se justifie plus au regard de la simplification de la clause de mixité, est supprimée pour fluidifier les opérations.
Afin de permettre le suivi de la réalisation des logements intermédiaires, une transmission d’information à l’administration en continu est instaurée, par le biais d’une obligation déclarative introduite dans le code de la construction et de l’habitation (art. L 302-16-1 du CCH)
En outre, sur le plan matériel, l’ensemble des conditions de localisation, auparavant appréciées à la date de signature de l’agrément, le seront désormais à la date du dépôt de la demande du permis de construire (art. 279-0 bis A, I-3° et II-A).
Ces modifications s’appliquent aux livraisons de logements réalisées à compter du 1er janvier 2021 intervenant dans le cadre d’opérations de construction ou de transformation n’ayant pas fait l’objet d’un agrément conformément à l’article 279-0 bis A du CGI, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2021.
Consulter l’amendement dont est issu cet article (Sénat)
Consulter le rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale en nouvelle lecture
Consulter l’article 50
PLF 2021 – Art. 47 (9 bis) – Allongement de 3 à 6 mois du délai de paiement de la TVA due par les bailleurs sociaux à l’occasion de la construction de certains logements
L’article 270 du CGI précise dans son II que la TVA exigible au titre des livraisons à soi-même d’immeubles neufs peut être liquidée jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble.
Pour les livraisons à soi-même d’immeubles neufs (contrairement aux livraisons à soi-même de travaux), il existe, de manière exceptionnelle, un décalage important entre la date d’exigibilité de la TVA et la date à laquelle l’opération doit être déclarée.
L’article 12 de la loi de finances pour 2018 a réduit à trois mois ce délai pour certaines livraisons à soi-même d’immeubles neufs :
– les logements locatifs sociaux,
– les logements à usage locatif autres que sociaux destinés à être occupés par des ménages modestes et situés dans un quartier en renouvellement urbain.
L’article 9 bis prévoit de modifier l’article 270 afin de porter de trois à six mois le délai de liquidation de la TVA pour les livraisons à soi-même des logements sociaux et assimilés rappelés ci-dessus.
PLF 2021 – Art. 48 (9 ter) – Bail réel solidaire – Extension du taux réduit de la TVA (5,5%)
L’article 278 sexies devrait être modifié afin de viser deux nouveaux cas :
– Acquisition par un OFS d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans (le taux réduit de 5,5% était jusqu’à présent réservé aux acquisitions de terrains à bâtir et d’immeubles neufs). Il s’agit donc d’acquisitions d’immeubles soumises à la TVA en raison de l’option exercée par le vendeur assujetti. Cette option peut par exemple être exercée par un aménageur qui a intérêt à soumettre la vente à la TVA afin de préserver ses droits à déduction. Cette option peut également être exercée par un vendeur bailleur ou utilisateur, qui souhaite éviter des reversements de 20èmes (régularisations de TVA). Ce dernier cas permet ainsi à l’OFS d’acheter un immeuble de bureaux afin de le (faire) transformer en habitation. Jusqu’à présent, la TVA sur option était due au taux normal de 20%.
– Livraison à soi-même d’un immeuble neuf par l’OFS. Il s’agit du cas où un organisme HLM ayant obtenu un agrément en tant qu’organisme de foncier solidaire construit lui-même les logements destinés à une opération en bail réel solidaire.
L’article 278 sexies-0 A serait modifié en conséquence afin d’étendre le taux de 5,5% à ces deux nouveaux cas.
Il faut en effet garder en mémoire le fait que l’article 12 de la loi de finances pour 2018 a réécrit les articles du CGI concernant les taux réduits de TVA applicables au secteur du logement social et assimilé :
– l’article 278 sexies définit les catégories d’opérations bénéficiant d’un taux réduit de TVA ;
– l’article 278 sexies-0 A précise dans un tableau quel est le taux réduit (soit à 5,5 %, soit à 10 %) applicable à chacune de ces catégories d’opérations ;
– l’article 278 sexies A définit dans son I les catégories de travaux faisant l’objet d’un taux réduit de TVA et précise dans le tableau contenu dans son II le taux réduit applicable à chacune de ces catégories de travaux.
Pour ceux qui ont suivi jusqu’ici, l’article 278 sexies A du CGI serait également modifié afin de prévoir des nouveaux cas de livraison à soi-même de travaux (et non pas d’immeuble puisque cette livraison à soi-même est visée à l’article 278 sexies) au taux de 5,5%, à savoir :
– ceux acquis par un organisme de foncier solidaire et portant sur un immeuble destiné à faire l’objet d’un BRS ;
– ceux acquis par le détenteur des droits réels immobiliers avant qu’ils n’aient été cédés à l’occupant ou que les logements n’aient été mis en location et portant sur un immeuble faisant l’objet d’un BRS.
Par hypothèse, il s’agit de travaux de rénovation.
S’agissant des travaux acquis par le détenteur des droits réels (e.g. l’opérateur de type promoteur), cette livraison à soi-même de travaux est particulièrement intéressante lorsque les droits réels sont cédés en exonération de TVA (il s’agit d’immeubles dits anciens au regard de cette taxe, dont la vente est en principe exonérée). En effet, en cas d’option pour le paiement de la TVA, la TVA « lasmée » sur les travaux devient récupérable par l’opérateur (« LASM blanche ») et c’est la cession des droits qui est (et était déjà) soumise à la TVA au taux de 5,5%.
Dernier point. L’article 284 serait modifié afin de régler la situation où les conditions d’éligibilité au taux de 5,5% ne seraient finalement pas ou plus remplies.
« IV. – Les organismes de foncier solidaire sont tenus au paiement du complément d’impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi des taux réduits appliqués conformément au 4° du III de l’article 278 sexies ou au 5° du I de l’article 278 sexies A ne sont pas remplies dans les cinq ans qui suivent le fait générateur de l’opération ou cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent l’acquisition des droits réels par la personne qui occupe le logement. Dans ce dernier cas, le complément d’impôt est diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année. Lorsque le non-respect des conditions auxquelles est subordonné le taux réduit ne concerne que certains logements au sein d’un ensemble de logements, le complément d’impôt est calculé au prorata de la surface des logements concernés rapporté à la surface de l’ensemble des logements. »
A noter que l’OFS serait responsable de la TVA « lasmée » par l’opérateur sur les travaux, ce qui signifie qu’il y ait une communication d’information par l’opérateur à l’OFS, autrement l’OFS ne pourra pas connaître le montant de TVA dont il est responsable.
Pour les lecteurs intéressés par le BRS, nous signalons l’article publié le 22 octobre dernier.
Consulter l’article 48 du PLF 2021
