TAXIMMO évolue !
Avec plus de 93 articles publiés depuis mai 2012, il était temps de faire un peu de rangement !
C’est à présent chose faite.
Sur la droite de votre écran, vous trouverez une série de mots clefs sous le titre « Catégories ».
Le fonctionnement est très simple : 3 exemples pour s’en convaincre.
– Vous cherchez les articles concernant le projet de la loi de finances pour 2014, il suffit de cliquer sur « LF 2014 ».
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Bonne navigation !
Loyers soumis à la TVA sur option – date limite du 30 novembre pour les acquisitions de décembre
En principe, la location de locaux nus est exonérée de la TVA (art. 261 D, 2° du CGI).
Ce n’est que par l’effet d’une lettre option qu’il est possible de soumettre à la taxe les locations de locaux à usage professionnel (art. 260, 2° du CGI).
La date d’envoi de la lettre d’option est un point pratique important. En effet, depuis le 13 septembre 2010, il est prévu que « L’option […] prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts » (art. 194 de l’annexe II au CGI).
S’agissant des acquisitions d’immeubles affectés à une activité locative soumise à la TVA sur option, pour lesquelles la signature de l’acte authentique est prévue pour le mois de décembre (i.e. les plus risquées au vu de cette problématique d’option), il est impératif que l’option soit formulée avant le 30 novembre 2013.
En cas d’oubli, seul l’acquéreur qui réalise une acquisition sous le régime de la dispense de TVA (257 bis) peut encore trouver une solution de repli en bénéficiant de la lettre d’option formulée par le vendeur, après, bien évidemment, s’être assuré que cette lettre comportait toutes les mentions obligatoires et notamment la désignation de l’immeuble concerné. Une telle transmission est, en effet, admise par l’administration fiscale (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20120912 § 240). En pratique, la clause fiscale de l’acte comportera l’indication de cette transmission et le renvoi au BOFIP.
TVA sur marge – indemnités d’éviction versées aux locataires – attention aux anciens réflexes
On se souvient que les anciennes règles de TVA applicables aux marchands de biens connaissaient un régime de marge. Ce régime a toutefois été supprimé à compter du 11 mars 2010 en raison de son incompatibilité avec le droit communautaire.
Le calcul de la TVA sur marge « nouveau régime » repose sur des règles similaires à celles que connaissait l’ancien régime.
Ainsi, l’article 268 du CGI dispose que la marge TVA est la différence entre le prix de vente et « les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou
de l’immeuble ».
Les instructions fiscales qui commentaient les anciennes règles prévoyaient, à titre de tolérance, selon nous, que les indemnités d’éviction versées aux locataires pouvaient être ajoutées, sous certaines conditions, aux prix d’acquisition (voir à cet égard, l’ancienne documentation de base 8 A 4211).
Ces commentaires ont toutefois été rapportés par l’instruction du 15 mars 2010 et, à ce jour, le BOFIP ne contient aucune tolérance identique.
Dans ces conditions, il apparaît que les indemnités d’éviction versées aux locataires ne peuvent plus être prises en considération pour le calcul de la TVA sur marge « nouveau régime ».
PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : logements sociaux, zone ANRU et PSLA – Art. 19 amendé
- Le taux réduit prévu par l’article 278 sexies du CGU serait ramené de 7% à 5,5% et non pas à 5%. Cette modification se situe dans la lignée de l’adoption de l’article 6 bis (nouveau).
- Ce taux de 5,5% devrait être appliqué aux opérations dont le fait générateur intervient après le 1er janvier 2014. Un amendement de « lisibilité » est venu indiquer que « Toutefois, pour les livraisons d’immeubles à construire, [le taux de 5,5%] s’applique aux immeubles achevés à compter du 1er janvier 2014, y compris aux sommes versées en paiement du prix avant la date d’achèvement ». On regrettera l’emploi du terme « Toutefois » qui laisse à penser que cette précision constitue une exception au principe du fait générateur alors qu’elle n’en constitue qu’une application. Les débats sont sur ce point éclairants : « M. Christian Eckert, rapporteur général. Ce n’est pas un amendement de coordination ou de cohérence, monsieur Dumont, c’est plutôt une confirmation puisque telle est déjà la pratique. Le critère prévu par l’article 19 pour l’application du nouveau taux de TVA est le fait générateur. Cela signifie que les acomptes déjà réglés au taux de 7 % seront régularisés au taux de 5,5 %. Votre amendement contribue à garantir l’équilibre des programmes de VEFA en confirmant que cette disposition leur est bien applicable. Abondance de biens ne nuit pas. J’y suis donc favorable. ».
- L’article 19 prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres (voir notre article précédent sur le sujet). « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 16 octobre 2013 ». Ces opérations continueront donc à bénéficier d’un taux de 7%. Les opérations postérieures relèveront, quant à elles, du taux normal, à savoir 20%.
- L’abaissement à 10 ans de la période de détention obligatoire de 15 ans, qui a été prévu en faveur des zones ANRU par le projet de loi est étendu aux PSLA.
