LF 2025 – DMTO – Augmentation temporaire de la taxe départementale – Art. 31 nonies PLF – Art. 116 LF
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet à chaque département d’augmenter temporairement les droits de mutation dus à l’occasion de la vente d’un immeuble (ou d’un terrain à bâtir).
A compter du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, le droit départemental de 3,80% qui a déjà été très majoritairement augmenté à 4,5% depuis la loi de finances pour 2014 (voir notre article et l’espace DMTO) pourra encore être relevé à 5% sauf pour l’acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants tels que définis à l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation.
A noter que la signature d’une promesse antérieurement à l’augmentation des droits ne permet pas de bénéficier de l’ancien taux.
En pratique, il conviendra également de vérifier l’augmentation et les modalités d’entrée en vigueur, département par département. L’espace DMTO que nous avions créé en 2015 pourra à nouveau servir notamment si de bonnes âmes nous transmettent les délibérations 🙂 . Le site de l’administration fiscale devrait également régulièrement annoncer les augmentations.
Si cette augmentation est votée par un département, le montant des droits (hors CSI de 0,10% du prix TTC et émoluments du notaire) sera ainsi calculé.
– Immeuble neuf dont la vente est soumise à TVA (e.g. vente par un promoteur) : droit départemental de 0,70% sur le prix HT et prélèvement de 2,14%, soit un taux global de 0,71498% sur le prix HT
(Idem terrain à bâtir dont la vente est soumise à la TVA sur le prix)
– Immeuble ancien (hors acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants) : droit départemental de 5% sur le prix (HT) et prélèvement de 2,37%, droit communal de 1,2% sur le prix (HT ) soit un taux global de 6,3185% sur le prix (HT) auquel peut encore s’ajouter la taxe additionnelle de 0,6% sur le prix (HT) pour certains locaux (e.g. bureaux) en île de France
(Idem terrain à bâtir dont la vente n’est pas soumise à la TVA ou est soumise à la TVA sur marge – hors taxe additionnelle de 0,6%)
– Immeuble ancien – acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants : droit départemental de 4,5% sur le prix (HT) et prélèvement de 2,37%, droit communal de 1,2% sur le prix (HT ) soit un taux global de 5,80665% sur le prix (HT)
(A suivre pour les terrains à bâtir acquis pour la construction d’une résidence principale par des primo-accédants)
Le montant des droits pourra toujours être réduit à 125 EUR si l’acquéreur, assujetti à la TVA, prend un engagement de construire dans les 4 ans (article 1594-0 G, A-I du CGI) ou à 0,71498% du prix (HT) si cet acquéreur prend un engagement de revendre dans les 5 ans de l’acquisition (ou 2 ans, selon les cas) (article 1115 du CGI).
Article 116, II de la LF 2025 :
« II. – A. – Par dérogation à l’article 1594 D du code général des impôts, les conseils départementaux peuvent relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu au même article 1594 D au‑delà de 4,50 %, sans que ce taux excède 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
B. – Le A du présent II ne s’applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale.
III. – Les délibérations des conseils départementaux prises en application du A du II du présent article s’appliquent dans les conditions suivantes :
1° Les délibérations notifiées selon les modalités prévues au III de l’article 1639 A du code général des impôts au plus tard le 15 avril 2025 ou entre le 1er décembre 2025 et le 15 avril 2026 s’appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification ;
2° Les délibérations notifiées selon les modalités prévues au même III entre le 16 avril 2025 et le 30 novembre 2025 s’appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2026 ;
3° Les délibérations notifiées selon les modalités prévues audit III entre le 16 avril 2026 et le 30 novembre 2026 s’appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2027 ;
4° Les délibérations notifiées selon les modalités prévues au même III entre le 16 avril 2027 et le 30 novembre 2027 s’appliquent aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2028.
IV. – Pour les actes passés et les conventions conclues à compter du 1er avril 2028, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement voté par les conseils départementaux ayant pris des délibérations en application du A du II du présent article est celui en vigueur le 31 janvier 2025. »
Objet de l’amendement N° I-1214 rect. quater
« Comme l’a annoncé le Premier Ministre à Angers aux Assises des Départements, cet amendement permet, pour les conseils départementaux qui le souhaitent, de relever le plafond des DMTO (droits de mutation à titre onéreux) de 4,5% à 5% pendant une période provisoire de trois ans.
La situation des Départements s’est singulièrement dégradée, qui plus est avec la disparition de leurs recettes fiscales, ce qui grève le financement de leurs missions : entretenir et développer les routes, maintenir le maillage territorial des services publics – collèges, EPHAD, soutenir l’implantation de professionnels de santé – ou encore les projets des communes. Cette situation soulève des questions fondamentales sur la répartition des compétences et des ressources entre l’État et les collectivités territoriales et pose la question de la libre administration des Départements.
Ils ont pris en charge des dépenses décidées par l’État et peu voire pas compensées (près de 3 Md€), ils ont fait face à l’augmentation importante de leurs dépenses sociales (estimée à environ 5% rien que pour l’année 2024), ils ont vu le reste à charge des allocations individuelles de solidarité (APA, PCH, RSA) bondir à 12 milliards d’euros, là où il n’était « que » de 6,3 Md€ en 2012. De plus, la dynamique de ces dépenses sera inéluctablement amenée à se renforcer, notamment en raison du vieillissement de la population.
Le relèvement des plafonds des taux de DMTO constitue le seul levier fiscal que pourraient actionner les Départements confrontés à une équation budgétaire impossible.
L’impact serait modeste pour les acquéreurs, d’autant que la baisse des taux d’intérêt en cours permet de réduire le coût des achats immobiliers. »
Débat concernant l’amendement N° I-2245
« M. Laurent Saint-Martin, ministre. Ce sous-amendement vise à préserver le pouvoir d’achat des primo-accédants, d’une part, en les exonérant sans condition de ressources de la hausse temporaire des DMTO pour l’acquisition de leur résidence principale et, d’autre part, en permettant de manière pérenne aux départements qui le souhaitent de voter en leur faveur un taux réduit, voire une exonération, en contrepartie d’un engagement de conservation du bien à titre de résidence principale pour cinq ans. »
Sénat – première lecture – Amendements N° I-736, N° I-1214 rect. quater, N° I-1582 rect., N° I-2245, N° I-2008 rect.
Sénat – discussion à lire l’intervention de M. Pascal Savoldelli
Sénat – première lecture – Article 31 nonies (nouveau)
CMP – texte – Article 31 nonies
Assemblée nationale – Engagement de responsabilité du Gouvernement (Art.49.3)
LF 2025 – TVA – franchise en base – Art. 293 B & s. CGI – Art. 10 PLF – Art. 32
« Il s’agit d’instaurer un seuil unique de franchise fixé à 25 000 euros pour simplifier et rationaliser le dispositif des franchises de base en matière de TVA et pour générer les recettes fiscales correspondantes. »
Nouvel article 293 B du CGI :
I.- Pour leurs livraisons de biens et leurs prestations de services, les assujettis établis en France bénéficient d’une franchise qui les dispense du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’ils n’ont pas réalisé en France un chiffre d’affaires, évalué dans les conditions prévues à l’article 293 D, excédant les plafonds suivants :
Année civile précédente : 25 000 euros
Année en cours : 27 500 euros
II.– Lorsque le plafond de chiffre d’affaires prévu pour les opérations de l’année en cours est dépassé, la franchise mentionnée au I cesse de s’appliquer aux opérations intervenant à compter de la date du dépassement.
III.– abrogé
Ce nouvel article est issu d’un amendement (N° A-19) du Gouvernement adopté en première lecture par le Sénat.
L’objet de l’amendement (N° A-19) est le suivant :
« Le présent amendement remplace les quatre seuils nationaux de franchise existants par un seuil unique de 25 000 €, d’une part, dans une optique de simplification et, d’autre part, afin de lutter contre les évitements de TVA et les distorsions de concurrence au niveau européen. En effet, sans les simplifications proposées par cet amendement, les niveaux des seuils de franchise prévus à compter de 2025 sont très élevés par rapport à ce qui est pratiqué au niveau européen. Ils sont ainsi de 85 000 € pour le commerce de biens et 37 500 pour les prestations de services.
Or, ces seuils très élevés génèrent des distorsions de concurrence importantes au sein du segment des petites et moyennes entreprises, entre celles qui y recourent et celles qui n’y recourent pas. Cela peut favoriser le recours en masse à la sous-traitance par de grands acteurs. Ces distorsions seront accrues par l’ouverture, à compter de 2025, du dispositif de la franchise en base aux entreprises établies dans d’autres Etat membre de l’Union européenne. En effet, compte tenu de leurs faibles niveaux de franchise locaux, celles-ci pourront venir concurrencer les entreprises nationales sans supporter la TVA. En outre, le régime actuel, fondé sur 5 seuils de franchises différents en fonction du secteur d’activité, du type d’opérations réalisées et du lieu de réalisation, est particulièrement complexe, à rebours de la finalité d’un dispositif dédié aux petits acteurs économiques.
En conséquence, il apparaît opportun de simplifier et de rationaliser le dispositif de franchise en base en matière de TVA en instaurant un seuil unique de franchise fixé à 25 000 euros, ce qui générera en outre des recettes fiscales significatives. »
Cette modification entrerait en vigueur le 1er mars 2025 (art. 10, II PLF).
Sénat – première lecture – Amendement N° A-19
Sénat – première lecture – Discussion
Sénat – première lecture – Article 10 modifié
CMP – rapport – texte – Article 10
Assemblée nationale – Engagement de responsabilité du Gouvernement (Art.49.3)
Saisine du Conseil constitutionnel (page 7)
« Devant les légitimes interrogations que suscite cette mesure et sa mise en œuvre prévue le 1er mars, la ministre déléguée chargée du Commerce, de l’Artisanat, des
Petites et Moyennes entreprises et de l’Économie sociale et solidaire, Véronique Louwagie, réunira dès demain matin les parties prenantes afin de recueillir
les préoccupations, les attentes et les suggestions de chacun des acteurs et d’assurer une mise en œuvre dans les meilleures conditions au cours de l’année 2025.
Sur la base de ces consultations, dès les prochaines semaines, le Gouvernement apportera les réponses appropriées pour la bonne mise en œuvre de cette réforme et
le soutien au développement économique et à la vie entrepreneuriale. Dans l’attente des conclusions de la consultation, les entreprises et autres organismes ne sont pas tenus d’effectuer les nouvelles démarches déclaratives en matière de TVA. »
Pour ceux qui souhaitent se documenter sur le régime TVA des petites entreprises
En matière immobilière, la franchise en base concerne de nombreux acteurs. On peut cependant, dans le cadre ce blog, faire un focus sur les locations soumises de plein droit à la TVA et notamment les locations meublées avec services visées à l’article 261 D, 4° du CGI. Compte tenu des nouvelles règles résultant de la loi de finances pour 2024 et des commentaires publiés au BOFIP le 7 août 2024, la modification proposée par la loi de finances pour 2025 ne serait pas sans conséquence puisqu’elle conduirait à un élargissement de la taxation à la TVA de ces activités.
Nota du 3 mars 2025 : Communiqué de presse du 28 février 2025
« Pour tenir compte de la diversité des positions exprimées, le Gouvernement proposera dans les prochains jours des adaptations de la mesure prise en loi de
finances 2025. En attendant cette adaptation, le Gouvernement a décidé de suspendre la réforme jusqu’au 1er juin afin de travailler avec les acteurs et les parlementaires à des réponses adaptées aux préoccupations exprimées lors de cette concertation.
Durant cette période, les entreprises et autres organismes concernés par cette réforme ne sont pas tenus d’effectuer les nouvelles démarches déclaratives en matière
de TVA. »
Nota du 4 mars 2025 : BOI-RES-TVA-000198
Régime de groupe TVA (art. 256 C du CGI) – Q&A appliqué au monde de l’immobilier – Q1 : impact en taxe sur les salaires
Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2023, il sera possible de mettre en place un régime de groupe TVA. A cette fin, l’option doit être exercée avant le 31 octobre 2022 (art. 256 C, 3 du CGI).
En simplifiant, ce régime concerne les personnes :
(i) assujetties à la TVA,
(ii) qui ont en France le siège de leur activité économique ou un établissement stable,
(iii) qui sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et de l’organisation.
En cas d’option, les personnes concernées forment un seul et même assujetti à la TVA et les opérations intra-groupe deviennent hors champ de la TVA.
Ce régime est principalement codifié à l’article 256 C du CGI.
Question : Est-ce que le chiffre d’affaires qui était taxable à la TVA, qui devient du chiffre d’affaires interne au groupe et donc non soumis à la TVA (i.e. hors champ de la TVA), a un impact négatif en matière de taxe sur les salaires ?
Réponse : Affirmatif. Bien que l’article 256 C, 7 du CGI dispose que : « L’existence de l’assujetti unique aux fins d’application des règles de la TVA est sans incidence sur les autres impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature dont sont redevables ses membres », l’administration fiscale considère que le chiffre d’affaires interne au groupe est un chiffre d’affaires qui a un impact négatif en matière de taxe sur les salaires (i.e. inclusion au numérateur du rapport d’assujettissement).
Exemple : Deux assujettis forment un groupe de TVA. Avant la formation du groupe, l’un des assujettis fournissait des services 100% taxables à la TVA à l’autre. En raison de la formation du groupe, cet assujetti prestataire rend des services internes, 100% hors champ de la TVA. Cet assujetti devient donc 100% taxable à la taxe sur les salaires. La taxe sur les salaires concernera l’ensemble de ses salariés et non pas seulement les seuls salariés affectés à l’activité financière ou les salariés mixtes.
Confirmation : BOI-TVA-AU-30 § 80 publié le 25/10/2022
« L’assujettissement à la TS [taxe sur les salaires] qui découle de l’adhésion à l’assujetti unique s’avère particulièrement dissuasif pour le recours à ce dispositif de simplification, particulièrement pour les entreprises dont l’activité est entièrement ou très majoritairement soumise à la TVA, à l’image des groupes industriels.
Par conséquent, afin de renforcer l’accessibilité du dispositif de l’assujetti unique à la TVA, le présent amendement instaure une exonération de TS qui permettra de neutraliser l’impact de cette taxe dans le cas particulier de la constitution d’un assujetti unique par des entreprises qui, prises isolément, n’y seraient pas soumises.
À cette fin, une exonération de TS est introduite au bénéfice des membres d’un assujetti unique qui, d’une part, ne seraient pas soumis à cette taxe s’ils n’étaient pas membres d’un tel assujetti, et d’autre part, rejoignent un assujetti unique dont l’activité est très largement soumise à la TVA. »
