DMTO – engagement de revendre – opérations de découpe – délai spécial de 2 ans
L’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est, en principe, soumise aux droits de mutation à titre onéreux au taux plein (i.e. en principe 5,80665% sauf dans certains départements, voir l’espace DMTO, auxquels s’ajoutent classiquement les émoluments du notaire et la CSI de 0,10% (ancien salaire du conservateur), et enfin, s’agissant des locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage situés en Ile-de-France une taxe additionnelle de 0,6% prévue à l’article 1599 sexies du CGI, le tout formant les « frais de notaire » ).
Lorsque l’acquisition est effectuée par un assujetti à la TVA, celui-ci peut notamment prendre un engagement de revendre afin de « réduire » les droits de mutation à titre onéreux à 0,71498% (auxquels s’ajoutent toujours les émoluments du notaire et la CSI).
En principe, l’acquéreur assujetti doit avoir revendu l’immeuble dans les cinq ans de son acquisition (attention au cas particulier dans lequel le vendeur précédent a également pris un engagement de revendre puisque, dans ce cas, le délai du vendeur précédent s’impose à l’acquéreur ainsi qu’il ressort du deuxième alinéa de l’article 1115 du CGI).
Contrairement à ce qui est indiqué, par erreur, dans de nombreuses matrices d’actes, l’engagement de revendre n’est pas prorogeable. La seule exception concerne l’aménageur de ZAC (article 1594-0 G, A-IV bis du CGI).
Une autre exception, temporelle, concerne les engagements de revendre qui ont couru pendant le premier confinement, puisqu’ils bénéficient, dans le meilleur des cas, d’une prorogation automatique de 104 jours (voir nos articles).
A noter enfin que, malgré la crise qui frappe actuellement le marché de l’immobilier, le législateur n’a pas (encore) prévu une prorogation automatique du délai de l’engagement de revendre, comme cela avait été fait pour les biens acquis avant le 1er janvier 1993 jusqu’au 31 décembre 1998 (article 66 de la loi de finances rectificative pour 1992 (92-1476 du 31 décembre 1992) puis article 17 de la loi de finances rectificative pour 1995 (95-1347 du 30 décembre 1995)) (pour mémoire, voir également la réponse LACHAUD JO AN 2 novembre 2004, N° 45133)
En ce qui concerne les opérations de découpe, les opérations portant sur des locaux de bureaux ou des locaux commerciaux ne dérogent pas à ce qui vient d’être rappelé.
En revanche, les opérations portant sur des locaux d’habitation sont pénalisées. Le délai de cinq ans est en effet ramené à deux ans.
Ainsi, l’article 1115 du CGI dispose que : « Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre visé au premier alinéa est ramené à deux ans. »
Dans un arrêt remarqué du 7 juillet 2015, la Cour de cassation avait retenu une approche libérale de laquelle il résultait qu’il fallait que le lot soit revendu occupé pour que le délai de 2 ans s’applique. Ainsi, la situation de l’immeuble lors de l’acquisition n’était pas prise en considération (Com. 7 juillet 2015, pourvoi n° 13-23.366 Bull. 2015, IV, n° 51) (voir notre article sur le sujet).
Pour mémoire un extrait de cet arrêt : « l’arrêt [attaqué] retient que ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du code général des impôts, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société ; qu’ayant constaté que les reventes litigieuses avaient porté sur des lots alors libres de toute occupation, la cour d’appel en a exactement déduit que le délai applicable était celui de quatre ans [délai applicable à l’époque des faits] »
Dans un arrêt du 14 février 2024, la Cour de cassation est venue nuancer cette approche favorable. Ainsi, même si les lots sont finalement revendus inoccupés, le délai de deux ans demeure applicable lorsque le droit de préemption des locataires a été déclenché par la notification des offres de vente après division de l’ensemble en lots de copropriété. Dans cette hypothèse, le délai de 2 ans a comme point de départ, non pas la date de notification des offres, mais bien la date d’acquisition de l’immeuble destiné à une opération de découpe (Com. 14 février 2024, pourvoi n° 22-17.541 Publié au bulletin).
TVA – locations soumises à TVA sur option – utilisation professionnelle d’un local à usage d’habitation
Pour mémoire, la location de locaux nus est exonérée de la TVA, y compris lorsqu’il s’agit de locaux de bureau. L’article 260 du CGI prévoit cependant la possibilité d’opter pour soumettre volontairement les loyers à la TVA.
Cette possibilité est cependant limitée.
Ainsi, l’option ne peut pas être exercée si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation (article 260, 2°-a).
Selon la CAA de Douai, « la validité d’une option formulée par le propriétaire de locaux qu’il destine à la location n’est assurée et que, par suite, cette option ne peut emporter d’effets, qu’à compter de la date à laquelle sont souscrits, aux fins de location, immédiate ou future, de ces locaux, des engagements contractuels de nature à établir la conformité de l’opération aux prévisions du 2° de l’article 260 du CGI, qui exclut notamment l’exercice de l’option si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation« .
Partant, il est nécessaire de démontrer l’intention d’affecter l’immeuble à un usage professionnel à la date à laquelle l’option est exercée.
Cet arrêt invite à la prudence en ce qui concerne la rédaction du bail et le timing de l’option lorsque des professions libérales occupent des locaux à usage d’habitation.
TVA – travaux dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans – nouvel assouplissement formel
Le bénéfice des taux réduits de TVA dépend de la réunion de plusieurs conditions et notamment de la remise d’attestations spécifiques par le client à l’entreprise de travaux.
L’administration vient d’admettre que l’attestation 1301-SD, qui concerne les travaux les moins importants, ne soit pas établie lors ce que le montant des travaux est inférieur à 300 € toutes taxes comprises.
Dans ce cas, l’administration fiscale exige que les informations suivantes figurent sur la facture : nom et adresse du client et de l’immeuble objet des travaux, nature des travaux et mention selon laquelle l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans.
Cet assouplissement entre en vigueur à compter du 2 mars 2016, date de modification du BOFIP.
QPPV / zones ANRU – nouveaux commentaires de l’administration fiscale
L’administration fiscale vient de publier des commentaires relatifs au taux de TVA applicable aux opérations d’accession sociale dans les QPPV et dans les zones ANRU.
Plusieurs points ont retenu notre attention.
QQPV :
– l’administration a repris la tolérance contenue dans la réponse ministérielle Bies qui permet d’anticiper l’application du taux réduit (§ 85) (voir notre article du 7 avril 2015).
– l’administration confirme que le taux réduit est également applicable aux ventes de terrain à bâtir (§ 220)
Zones ANRU :
– les nouvelles exceptions au reversement, applicables à compter du 1er janvier 2014 (ex : le mariage ou la naissance d’un enfant), sont étendues au cas où la TVA a été versée au taux de 7% (§ 430) (voir sur ce point, notre article du 21 juillet 2014).
QPPV / zones ANRU
– l’administration réduit la portée de l’une des exceptions au reversement de TVA. En effet, s’agissant du mariage ou de la conclusion d’un pacte civil de solidarité, l’administration précise que cette exception ne joue que si le bien n’a pas été acquis par l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision (§ 430) (voir également notre article du 21 juillet 2014). Cette nouvelle précision, applicable à compter du 6 mai 2015, pourrait réduire significativement la portée de cette exception mais également mettre fin aux abus qui ont pu être constatés.
