3ème PLFR 2012 – réaménagement des taux de TVA – conséquences pour l’immobilier – actions immédiates à mettre en oeuvre
L’Assemblée nationale vient d’adopter l’amendement gouvernemental n° 5 qui modifie la structure des taux de TVA.
L’article 24 quater nouveau prévoit que :
– le taux réduit de 5,5 % sera ramené à 5%,
– le taux intermédiaire de 7 % sera porté à 10 %,
– le taux normal de 19,6 % sera porté à 20 %.
Le secteur immobilier est concerné par ces trois changements. Le taux de 5% s’appliquera aux EHPAD (fourniture de logement et de nourriture, prestations liées à l’état de dépendance ou encore, sous réserve d’une confirmation définitive de la part de l’administration fiscale, la prise en location des locaux par l’exploitant). Le taux de 10 % s’appliquera, quant à lui, à la politique sociale (HLM), le secteur de l’hôtellerie et les secteurs assimilés (résidences de tourisme ou encore certaines résidences étudiantes, par exemple), certains travaux portant sur les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Enfin, le taux de 20 % s’appliquera aux ventes d’immeubles neufs et de terrains à bâtir par les professionnels et aux contrats de construction de maisons individuelles. Sur ce dernier point, on notera que le secteur immobilier constitue une exception notable à la présentation traditionnelle des taux de TVA. Il est en effet régulièrement indiqué que les taux réduit et intermédiaire concernent les biens et services produits en France alors que le taux normal vise, quant à lui, les biens importés. Or, à ce jour, l’immobilier neuf à usage d’habitation est soumis au taux normal.
Cette réforme des taux n’entrera en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2014.
Plus précisément, la baisse du taux réduit à 5% s’appliquera aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2014. En revanche, les augmentations de taux s’appliqueront aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014. Toutefois, elles ne s’appliqueront pas aux encaissements pour lesquels la TVA est exigible avant cette date.
Prenons l’exemple d’une VEFA. Si la livraison intervient après le 1er janvier 2014, la vente de l’immeuble devrait, en principe, être soumise au taux de 20 % (fait générateur postérieur au 1er janvier 2014). Toutefois, les appels de fonds encaissés par le promoteur avant le 1er janvier 2014 bénéficieront du taux à 19,6 % (exigibilité antérieure au 1er janvier 2014).
A noter, toutefois, que de nombreuses mesures transitoires sont prévues afin de fixer le taux applicable lors du début de l’opération même si, d’un point de vue technique, le fait générateur interviendra après le 1er janvier 2014. À ce stade, sont principalement concernés le secteur social, les VEFA et les contrats de construction de maisons individuelles. Pour ces deux derniers contrats, l’article 24 quater nouveaux exige cependant que le contrat préliminaire ou le contrat définitif soit enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant la date de promulgation de la loi de finances rectificative pour 2012. Le bénéfice de cette tolérance requiert donc une attention immédiate.
Enfin, on relèvera qu’à ce jour, aucune mesure transitoire spécifique ne vise les travaux effectués dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans.
TVA – acquisition d’un bâtiment en vue de sa démolition et de la création d’un lotissement
Pour mémoire, nous signalons la parution d’un arrêt GVM du 29 novembre 2012 dans lequel la cour de justice de l’union européenne rappelle qu’une société qui a acquis un terrain et des bâtiments construits sur ce dernier, en vue de la démolition de ceux-ci et de la réalisation d’un lotissement sur ce terrain, a le droit de déduire la TVA relative à l’acquisition des biens. Cette démolition n’entraîne pas non plus l’obligation de reverser la TVA initialement déduite sur l’acquisition des bâtiments.
PLF 2013 – Rejet de la première partie par le Sénat – taxe sur les hôtels de luxe
Le Sénat vient de rejeter la première partie du projet de loi de finances pour 2013.
Par conséquent, tous les amendements adoptés en séance par les sénateurs tombent, y compris ceux acceptés par le Gouvernement. Ceci concerne notamment la taxe sur les hôtels de luxe.
Le projet de texte va donc retourner prochainement, pour une deuxième lecture, devant l’Assemblée nationale.
Construction ou Rénovation d’un immeuble par un non récupérateur de TVA ou par un récupérateur partiel – risques et optimisations en matière de TVA et de TPF
L’arrêt de la Cour de Justice de l’Union européenne analysé le 25 novembre met en lumière la complexité des problématiques TVA de livraisons à soi-même qui doivent être déclarées par des non-récupérateurs de TVA ou par des récupérateurs partiels.
Cet arrêt donne l’occasion de faire un point sur les enjeux financiers et fiscaux entourant les projets de construction ou de rénovation.
Q: Qui est concerné ?
R: Les bailleurs d’immeubles, les établissements de santé, les établissements financiers, les compagnies d’assurance, les organismes à but non lucratif, les établissements d’enseignements, les crèches, etc.
Q: Quelles sont les opérations de constructions à surveiller ?
R: Toutes les opérations de constructions, de reconstructions ou de rénovations lourdes.
Q: Ces opérations doivent-elle être suivies lorsque les travaux sont confiés à un tiers ?
R: Oui et même dans l’hypothèse où les travaux sont réalisés à 100% par un tiers.
Q: A quel moment faut-il revoir les aspects TVA et TPF ?
R: Idéalement, avant le dépôt de la demande de permis de construire ou, le cas échéant, avant l’acquisition du terrain ou de l’immeuble à démolir ou à rénover.
Q: Existe-t-il un intérêt à revoir un projet en cours ou un projet déjà terminé ?
R: Oui. Des optimisations peuvent encore être mises en œuvre pour des projets achevées depuis le 1er janvier 2008.
Q: Quels sont les risques liés à la TVA ?
R: Ne pas anticiper le surcoût de TVA généré par la livraison à soi-même. Créer un cas de double-taxation des travaux à la TVA.
Q: Quels sont les risques liés à la TPF ?
R: Se priver de l’engagement de construire pour éviter la livraison à soi-même. Ne pas organiser le suivi fiscal de l’engagement.
Q: Quelles sont les optimisations liées à la TVA ?
R: Obtenir le remboursement de la TVA pendant la durée des travaux. Limiter le surcoût de TVA post-achèvement.
Q: Quelles sont les optimisations pour des projets achevés depuis le 1er janvier 2008 ?
R: Certains dossiers montrent une surcollecte importante de TVA dont le remboursement peut encore être demandé. La jurisprudence récente met également en lumière de nouvelles pistes de réduction de coûts.
