DMTO – engagement de revendre – application du délai spécial de deux ans prévu en cas de vente « à la découpe »
Dans un arrêt très remarqué du 7 juillet 2015, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a censuré la pratique de l’Administration fiscale consistant à se placer dès l’expiration du délai spécial de 2 ans prévu au dernier alinéa de l’article 1115 du CGI, décompté à partir de la date d’acquisition du bien, pour apprécier le respect – ou non – de l’engagement de revendre pris en application des dispositions de ce même article en cas de ventes dites « à la découpe ».
En effet, selon la Cour, lorsqu’un marchand de biens a acquis un immeuble en s’engageant à revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans (4 ans sous l’empire de la législation en vigueur à l’époque des faits litigieux), tout en précisant que ce délai serait ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l’un des droits de préemption des locataires, la revente de logements loués lors de l’acquisition mais libres d’occupation au moment de la revente est soumise au délai de cinq ans et non de deux ans.
Autre point d’attention. On constate que le rescrit 2009/22 FI du 31 mars 2009, relatif à l’articulation des délais de 5 et 2 ans en cas d’acquisitions successives par des assujettis à la TVA, n’a pas été repris au BOFIP consacré au régime spécial des achats destinés à la revente (BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429). Nous avons donc alerté l’Administration fiscale de la non-reprise au BOFIP de sa position antérieurement retenue.
Article rédigé par Xixi Zhang, avocate
Nota : à comparer avec TGI Paris, 9e ch. 2e sect., 30 janv. 2018, n° 16/14758.
« La décision, invoquée par la requérante, de la Cour de cassation du 7 juillet 2015 (Com. 7 juillet 2015, pourvoi n° 13-23.366 Bull. 2015, IV, n° 51) considérant que “ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du CGI, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société”, alors que l’administration fiscale soutenait que l’acquisition de lots occupés déclenchait en elle-même le droit de préemption, n’est pas transposable en l’espèce dès lors que le droit de préemption des locataires a été déclenché par le bailleur »
Dispense de TVA – vacance de l’immeuble au moment de la cession – l’administration fiscale officialise sa position
L’administration fiscale vient d’officialiser sa position s’agissant de la vacance de l’immeuble au moment de la cession.
L’administration a en effet confirmé dans une réponse ministérielle Gérard datée du 8 mars 2016 que la dispense de TVA devait être appliquée lorsque le cédant était en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire.
L’administration précise que la vacance des locaux cédés peut se justifier notamment par la conjoncture du marché immobilier, un changement de locataire, par des travaux ou à l’issue d’un sinistre, sans que l’intention de louer le bien en TVA n’ait été remise en cause.
En conséquence, la durée de la période de vacance ne constitue pas un critère d’appréciation au sens de l’article 257 bis du CGI, seule l’intention démontrée de louer le bien étant retenue en cas de vacance. De même, les circonstances ayant motivé le départ du locataire ne sont pas, à elles seules, de nature à remettre en cause l’application du dispositif.
Cette réponse ministérielle est en ligne avec les rescrits précédemment obtenus et ne vient pas modifier la pratique qui consiste, dans le meilleur des cas, à réunir les mandats de recherche de locataires.
Dispense de TVA – Une vente relève-t-elle de la dispense lorsqu’il n’y a plus de TVA à régulariser au titre de l’immeuble ?
La vente relève effectivement de la dispense de TVA et un formulaire 257 bis doit être remis à l’acheteur. Ce formulaire inclura les justifications de cette absence de TVA à régulariser.
Indiquer que la dispense est applicable permet :
– à l’acheteur de déterminer le régime de TVA applicable à la revente de l’immeuble : lors de la revente de l’immeuble, l’acquisition en cause ne pourra pas servir de référence si l’acheteur entent soumettre la revente à la TVA sur option. Il conviendra donc de remonter à une acquisition précédente.
– au vendeur de déterminer le régime de TVA applicable aux frais engagés au titre de la vente : la récupération de la TVA grevant les frais engagés au titre de la vente est facilitée lorsque la dispense est applicable et que la location était soumise à la TVA.
TVA – indemnité de résiliation versée à un locataire – premier rescrit DLF
Selon nos informations, l’administration fiscale aurait, dans une affaire particulière, émis un rescrit concernant une indemnité de résiliation versée à un locataire. Ce premier rescrit était attendu dans la mesure où il faisait suite à l’arrêt CATLEYA que nous avions commenté en mars 2015. Dans ce rescrit, l’administration fiscale aurait conclu au caractère taxable de l’indemnité et précisé, ce que ne fait pas la décision du Conseil d’Etat, que le régime de TVA de l’indemnité devait être celui du bail. L’administration fiscale applique ainsi la jurisprudence communautaire (CJCE, 15 décembre 1993, aff. C-63 /92, Lubbock Fine) et atténue les conséquences négatives de l’analyse du Conseil d’Etat lorsque le bailleur ne soumet pas les loyers à la TVA. Dans ces conditions, une modification du BOFIP serait souhaitable pour éviter le dépôt de demandes de rescrit dans des situations similaires.
