CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – PUV, contrats de réservation et PSV
Dans sa rédaction actuelle, le CIBS (art. L. 221-3 et L. 221-4 CIBS), conduit à soumettre à la TVA la conclusion d’une PUV par un promettant assujetti à la TVA lorsque la PUV porte sur un immeuble neuf ou ou un terrain à bâtir (idem pour les contrats de réservation).
La TVA serait due sur le montant de l’indemnité d’immobilisation.
Le régime des livraisons de biens serait applicable.
La TVA serait donc due dès la conclusion de la PUV, peu importe si l’indemnité d’immobilisation est ou non versée ou séquestrée par le promettant.
La substitution par un bénéficiaire assujetti serait dans ce cas soumise à la TVA sur le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.
Des principes identiques pourraient être applicables aux PSV.
Dans le cadre de la consultation publique, nous avons alerté l’administration fiscale sur les dangers et inconvénients d’un tel régime et avons demandé son retrait.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les VEFA
Pour le moment, la VEFA n’est pas traitée en tant que telle dans le CIBS.
Il faut déjà avoir un bon niveau de TVA pour retrouver les règles applicables :
– Articles L. 221-14 & s. CIBS relatifs à l’opération unique
– Articles L. 212-2 et L. 214-2 CIBS pour le fait générateur et l’exigibilité
Le mode d’emploi a été fourni par une réponse ministérielle Louwagie JO AN 13 septembre 2022, N° 96.
La VEFA est une opération unique dont le fait générateur se produit à l’achèvement des travaux (article R. 261-1 du CCH).
La TVA est donc exigible à l’encaissement des appels de fonds jusqu’à l’achèvement (art. L. 214-2, 1° CIBS). La TVA restante est due à l’achèvement (art. L. 214-2, 2° CIBS). Les échéances postérieures sont donc HT.
Nous avons demandé dans le cadre de la consultation publique à retenir l’achèvement contractuel pour les VEFA du secteur libre.
Les VIR soumises à la TVA devraient suivre le même régime.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les immeubles neufs
Les immeubles neufs demeurent les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans.
Le point de départ sera l’achèvement des travaux les plus récents qui conduisent à un immeuble neuf (art. L. 221-9 CIBS).
Exit le dépôt de la DAACT au moment où elle aurait dû être déposée, prévu par le BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-20-20 § 50 &s.).
Ceci étant dit, en pratique, la date de dépôt de la DAACT était d’ores et déjà comparée avec d’autres indices.
Cette pratique ne devrait donc pas changer.
Au quotidien, les dossiers les plus délicats seront notamment les constructions de coques vides dans lesquelles les travaux d’aménagement seront menés par les locataires dans le cadre d’autorisation de travaux en leur nom, lorsque les travaux d’aménagement initiaux de la coque repousseront le point de départ du délai de 5 ans.
Les informations qui nous ont été communiquées laissent à penser que les critères de rénovation demeureront identiques (art. L. 221-12 CIBS). En tout cas, pour le moment, l’article 257, I-2-2° du CGI et l’article 245 A de l’annexe II au CGI qui fixent les critères et proportions actuelles, demeurent applicables jusqu’à l’entrée en vigueur de la partie réglementaire du CIBS.
En tout état de cause, le rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026, permettra de continuer d’appliquer le BOFIP actuel (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – TVA sur marge
Le CIBS modifie les conditions d’application de la TVA sur marge et reprend les principes issus de l’arrêt rendu le 30 septembre 2021 dans l’affaire Icade Promotion (C-299/20).
Les conditions posées par le CIBS sont les suivantes (art. L. 221-18 & s.)
– La TVA sur marge ne concerne que les terrains à bâtir dont la vente est soumise de plein droit à la TVA et les immeubles anciens dont la vente est soumise à la TVA en raison de l’option exercée par le vendeur
– La condition d’identité juridique demeure
– L’acquisition est effectuée en vue de la revente (bien inscrit en stock)
—– SOIT L’acquisition du bien a été soumise à une TVA que le revendeur n’avait pas le droit de déduire
—– SOIT l’acquisition du bien n’a pas été soumise à la TVA ET le propriétaire antérieur n’a pas eu le droit de déduire la TVA grevant son acquisition
L’application pratique de la TVA sur marge va donc être réduite.
Le rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026 permet, pour le moment, de continuer d’appliquer le BOFIP actuel et les réponses ministérielles qui commentent ce régime. Il s’agit de la gestion du stock.
Pendant un certain temps, un choix pourra donc être fait entre le CIBS et le BOFIP et les réponses ministérielles.
A cet égard, une question écrite sera prochainement déposée afin de demander des précisions s’agissant des commentaires actuels. Nous y reviendrons dans une prochaine dépêche.
Pour mémoire, le BOFIP et les réponses ministérielles n’exigent que la condition d’identité et celle d’une acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction (i.e. exonérée ou hors champ ou encore avec des « vingtièmes » non déductibles). Deux réponses ministérielles sont particulièrement importantes. La réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486 et la réponse ministérielle Grau JO AN du 27 avril 2021, N° 35554. A noter que la réponse ministérielle N° 42486 prévoit son application jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP commentant l’arrêt Icade Promotion. Cette publication n’est pas encore intervenue à ce jour.
