TVA sur marge – Précisions importantes apportées à la suite d’une question écrite
La réponse à la question écrite que nous avions fait déposer par le député Romain Grau vient d’être publiée. Notre objectif était d’obtenir un mode d’emploi précis de la TVA sur marge en attendant la position de la CJUE qui a récemment été saisie une deuxième fois sur le sujet par la CAA de Lyon.
Les points importants sont les suivants.
Dans l’attente de l’arrêt de la CJUE qui sera rendu à la suite de la question préjudicielle renvoyée dans l’affaire Icade Promotion Logement, il est confirmé que :
– le régime de taxation sur la marge s’applique en présence de travaux qui ne conduisent pas à un changement de qualification du bien au regard de la TVA. Ainsi des travaux de rénovation qui ne conduisent pas à la production d’un immeuble neuf au regard de la TVA ne bloquent pas l’application de la TVA sur marge lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.
– le régime de taxation sur la marge s’applique s’agissant des terrains, en cas d’aménagements permettant leur desserte par divers réseaux ainsi qu’en cas de passage de terrain non à bâtir à terrain à bâtir.
– la circonstance qu’un bien immobilier figure comptablement à l’actif circulant (en stock) ou à l’actif immobilisé de l’assujetti est dépourvue d’incidence sur l’application du régime de taxation sur la marge prévu par l’article 268 du CGI. Ainsi, la TVA sur marge est bien applicable aux utilisateurs et aux foncières ou encore aux crédits-bailleurs et la reprise au BOFIP de l’arrêt Promialp n’emporte sur ce point aucune conséquence.
TVA sur marge – nouvelle question préjudicielle
CAA de LYON, 5ème chambre, 18/03/2021, 19LY00501, Inédit au recueil Lebon
La SARL Les Anges d’Eux, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 15 mars 2013 une parcelle bâtie composée d’une maison d’habitation avec terrain attenant et dépendances. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a cédé cinq terrains à bâtir, en assujettissant chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.
La SARL Echo 5, qui exerce la même activité de marchand de biens, a acquis le 29 septembre 2011 une propriété bâtie, comprenant une maison d’habitation avec cour et jardin, des dépendances, une source et un terrain boisé. Après avoir procédé à plusieurs redécoupages parcellaires des terrains, elle a notamment revendu quatre lots comme terrains à bâtir à différents acquéreurs, en assujettissant également chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.
La SAS Cletimmo, qui exerce la même activité, a acquis le 4 juin 2013 une parcelle bâtie composée d’une maison d’habitation avec terrain attenant et dépendances. Après avoir procédé à une division parcellaire, la société a notamment procédé à deux cessions de terrains à bâtir, en assujettissant chacune de ces opérations à la TVA selon le régime de la marge.
Question préjudicielle renvoyée par la CAA de Lyon à la CUJE
« L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :
– lorsque ces terrains, acquis bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;
– lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots »
En attendant la réponse à cette question, ceux qui y ont un intérêt peuvent sécuriser leurs opérations en opposant les commentaires publiés au BOFIP ou dans les réponses ministérielles. A cet égard, nous suivrons avec intérêt une question n° 35554 publiée le 12 janvier 2021 dont la réponse n’a pas encore été apportée.
Nota : réponses apportées par CJUE 10 février 2022, C-191/21, Les Anges d’Eux SARL, Echo 5 SARL, Cletimmo SAS)
TVA sur marge – une QE a été déposée pour sécuriser le régime
Afin de dissiper tout malentendu à la suite de la reprise de l’arrêt Promialp au BOFIP, une question écrite a été déposée par Monsieur le Député Romain Grau afin de sécuriser les points suivants :
– le régime de la marge s’applique non seulement aux biens inscrits en stock mais également aux biens inscrits en immobilisation (terrains ou bâtiments), ce qui semble évident à la lecture de certains passages du BOFIP et qui mérite donc d’être indiqué « noir sur blanc » ;
– la condition d’identité présente une double nature, à savoir juridique et physique, sous réserve de la possibilité offerte par la réponse Vogel d’ignorer la composante physique ;
– s’agissant de la composante juridique, ne sont pas pris en considération les travaux qui ne conduisent pas à un changement de qualification du bien au regard de la TVA ainsi que, s’agissant des terrains, les travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications) ;
– s’agissant toujours de la composante juridique, le passage de terrain non à bâtir à terrain à bâtir est compatible avec le respect de la condition d’identité juridique.
Les lecteurs les plus assidus verront ici la volonté de créer un pare-feu s’agissant des questions préjudicielles posées dans l’affaire Icade Promotion Logement, en tout cas jusqu’à la publication l’arrêt de la CJUE. En effet, compte tenu des questions posées, cet arrêt pourrait quasiment marquer la fin du régime de TVA sur marge, ce qui ne serait clairement pas une bonne nouvelle.
Consulter la question écrite N° 35554
TVA sur marge – prise en compte du terrain d’assiette des parties communes d’un lotissement
Le calcul de la TVA sur marge qui peut être résumé comme : prix de vente – prix d’achat – droits payés lors de l’achat, prend en compte le prix d’achat et la surface des terrains d’assiette des parties communes du lotissement qui sont cédées gratuitement à la collectivité publique.
Ce principe a été récemment rappelé par la CAA de Bordeaux.
CAA Bordeaux 9 juillet 2020, n° 18BX02878, Soc Commerciale Industrielle Immobilière
Voir en sens contraire CAA Marseille 17 décembre 2020, n° 20MA00636, SARL SAUL
Nota du 7 mars 2022 : CAA de Marseille cassée par CE 18 février 2022, n° 449811, 8e ch., SARL SAUL, « Inédit au recueil Lebon »
« […] Ces dispositions ne s’opposent pas à ce que le contribuable impute sur le prix de revient de chacun des lots vendus une fraction du prix d’acquisition des terrains cédés gratuitement ou pour l’euro symbolique à une commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie, lorsque cette cession conditionne la réalisation de l’opération immobilière. »
