Zone ANRU – suppression de la TVA immobilière chez les particuliers – attention aux reversements
Un particulier qui acquiert un logement dans une zone ANRU, ou à proximité, bénéficie, sous certaines conditions, du taux réduit de la TVA de 5,5 % ou, depuis peu, du taux intermédiaire de 7 %. Pour mémoire, ces taux favorables sont prévus par l’article 278 sexies, I-11 du CGI.
Parmi les conditions à remplir, l’une d’elles concerne la « résidence principale ». Au cas particulier, cette condition ne va pas sans poser de difficulté puisqu’elle doit être remplie pendant les 15 années qui suivent l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble.
En effet, il ressort de l’article 284, II du CGI que lorsque cette condition cesse d’être remplie dans les 15 années qui suivent le fait générateur de l’opération (en cas de revente, d’usage à titre de résidence secondaire ou d’usage locatif, etc.), l’acquéreur du logement doit verser un complément de TVA qui représente la différence entre le taux réduit ou intermédiaire dont il a bénéficié, et le taux normal de TVA.
A noter toutefois que le montant de TVA à reverser est diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.
Prenons l’exemple suivant :
Un ménage acquiert le 1er septembre 2009 un logement à usage de résidence principale situé dans une zone ANRU pour un montant de 100 000 € hors TVA. La vente est soumise au taux réduit de la TVA de 5,5% (montant de TVA collectée = 5 500 €). Si la condition d’usage de résidence principale n’est plus remplie suite à la revente du logement le 1er novembre 2013 (c’est-à-dire dans la cinquième année suivant l’acquisition), le ménage devra reverser l’intégralité de la différence entre le montant de TVA au taux réduit et le montant de TVA au taux normal, soit 14 100 € (19 600 € – 5 500 €).
Une règle pratique permettait toutefois d’atténuer la rigueur de ce dispositif et d’éviter tout reversement effectif. Cette règle pratique est aujourd’hui rappelée au § 420 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20120912.
« Dès lors qu’il s’agit d’une cession intervenant dans les cinq ans de l’achèvement, la revente sera soumise à la TVA, soit au taux normal, soit au taux réduit si les conditions d’octroi du régime de faveur sont remplies par le nouvel acquéreur (acquisition par des personnes physiques remplissant la condition de ressources d’un logement pour un prix plafonné à usage de résidence principale situé dans un quartier faisant toujours l’objet d’une convention pluriannuelle visée à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite d’un tel quartier). Le vendeur acquittera cette dernière calculée sur son prix de cession mais diminuée du montant de la TVA acquittée lors de son acquisition (soit, dans l’exemple 5 500 €) et du montant de la TVA à reverser (soit, dans l’exemple 14 100 €) ».
Au-delà de la rédaction anachronique de ces commentaires (qui ne prennent en considération ni la réforme de la TVA immobilière opérée le 11 mars 2010, e.g. revente d’un maison construite dans le cadre d’un CCMI, ni l’instauration d’un taux intermédiaire de la TVA de 7%), on doit relever que cette règle pratique ne pourra plus jamais s’appliquer si la TVA immobilière est totalement supprimée chez les particuliers.
Or, en l’absence de règle transitoire, les dispositions actuellement discutées devant le Parlement sont telles qu’il ne sera plus possible de soumettre une telle vente à la TVA à compter du 1er janvier 2013 et qu’un reversement intégral de l’économie de TVA sera à effectuer.
On suivra donc avec un intérêt particulier les futurs commentaires de l’administration fiscale sur ce point.
3ème PLFR 2012 – Suppression de la TVA immobilière des particuliers – Conséquences pratiques
L’Assemblée nationale vient d’adopter l’article 23 du projet de loi de finances rectificative pour 2012 qui prévoit en son I-F-1° l’abrogation de l’article 257, I-3-2°-a du CGI. En simplifiant à l’extrême, on pourrait indiquer que l’Assemblée nationale vient de supprimer la TVA immobilière des particuliers.
Ainsi, à compter de l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions, les particuliers ne pourront plus céder un bien immeuble en TVA mais relèveront uniquement des droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière au taux global de 5.09% (sauf engagement pris par un acquéreur assujetti à la TVA). Ces nouvelles règles s’appliqueront de manière identique à la cession d’un terrain ou d’un bâtiment. Afin de bien pouvoir se représenter ces nouvelles règles, nous avons modifié le tableau de synthèse de la TVA immobilière que vous trouverez en suivant ce lien.
- Les ventes effectuées par des non assujettis à la TVA ;
- Les ventes effectuées par des assujettis à la TVA qui, au titre de cette vente, n’agissent pas en tant que tels.
- Les opérations patrimoniales réalisées par les personnes physiques qui ne réalisent aucune activité économique. Sont ainsi exclues les opérations qui traduiraient, en réalité, une véritable activité professionnelle telle que celle d’un promoteur, d’un lotisseur ou d’un marchand de biens. De telles ventes seraient réalisées par des assujettis agissant en tant que tels.
- Les opérations patrimoniales réalisées par les sociétés qui n’ont aucune activité économique (une société civile immobilière qui mettrait gratuitement un immeuble à la disposition des associés, par exemple).
- Les opérations patrimoniales réalisées par les autres entités juridiques qui ne sont pas assujetties à la TVA (certaines associations ou fondations, par exemple).
- A noter également sur ce point que l’administration fiscale admet, à titre de tolérance, qu’un bailleur, personne physique ou société civile (les sociétés commerciales sont donc exclues), puisse être considéré comme un non assujetti à la TVA dès lors que la location est exonérée de la TVA. Peuvent donc également relever de la catégorie des « non assujettis à la TVA », les bailleurs de locaux nus à usage d’habitation même s’ils bénéficient d’une réduction d’impôt au titre d’un investissement locatif, dès lors qu’il s’agit d’une personne physique ou d’une société civile. En pratique, on aura donc une attention particulière lors de la vérification du statut TVA de ces personnes. Ces commentaires ne concernent pas les personnes physiques ou morales qui soumettent à la TVA les loyers qu’elles perçoivent. Ces personnes sont en effet, sans hésitation, des assujettis à la TVA.
Au titre des ventes effectuées par des assujettis n’agissant pas en tant que tels, sont visées les ventes réalisées par des assujettis en dehors de l’activité économique leur conférant cette qualité. Autrement dit, il s’agit d’une opération patrimoniale effectuée par un assujetti. L’exemple classique est celui du boulanger personne physique, qui est assujetti à la TVA au titre de son activité de boulanger et qui cède l’immeuble qu’il occupe au titre de résidence secondaire.
Ces commentaires montrent que le nouveau régime est simplifié sous réserve, bien entendu, de mener une analyse rigoureuse s’agissant du statut TVA du vendeur.
S’agissant de l’entrée en vigueur, nous rappelons nos précédents commentaires. Ainsi, le texte, dans sa version actuelle, ne contient aucune mesure transitoire. S’il devait demeurer en l’état, le changement impacterait donc les actes authentiques signés dès le lendemain de la publication de la loi au journal officiel (i.e. aux alentours du 30 décembre 2012), même si ces actes ont été précédés d’une promesse.
Construction ou Rénovation d’un immeuble par un non récupérateur de TVA ou par un récupérateur partiel – risques et optimisations en matière de TVA et de TPF
L’arrêt de la Cour de Justice de l’Union européenne analysé le 25 novembre met en lumière la complexité des problématiques TVA de livraisons à soi-même qui doivent être déclarées par des non-récupérateurs de TVA ou par des récupérateurs partiels.
Cet arrêt donne l’occasion de faire un point sur les enjeux financiers et fiscaux entourant les projets de construction ou de rénovation.
Q: Qui est concerné ?
R: Les bailleurs d’immeubles, les établissements de santé, les établissements financiers, les compagnies d’assurance, les organismes à but non lucratif, les établissements d’enseignements, les crèches, etc.
Q: Quelles sont les opérations de constructions à surveiller ?
R: Toutes les opérations de constructions, de reconstructions ou de rénovations lourdes.
Q: Ces opérations doivent-elle être suivies lorsque les travaux sont confiés à un tiers ?
R: Oui et même dans l’hypothèse où les travaux sont réalisés à 100% par un tiers.
Q: A quel moment faut-il revoir les aspects TVA et TPF ?
R: Idéalement, avant le dépôt de la demande de permis de construire ou, le cas échéant, avant l’acquisition du terrain ou de l’immeuble à démolir ou à rénover.
Q: Existe-t-il un intérêt à revoir un projet en cours ou un projet déjà terminé ?
R: Oui. Des optimisations peuvent encore être mises en œuvre pour des projets achevées depuis le 1er janvier 2008.
Q: Quels sont les risques liés à la TVA ?
R: Ne pas anticiper le surcoût de TVA généré par la livraison à soi-même. Créer un cas de double-taxation des travaux à la TVA.
Q: Quels sont les risques liés à la TPF ?
R: Se priver de l’engagement de construire pour éviter la livraison à soi-même. Ne pas organiser le suivi fiscal de l’engagement.
Q: Quelles sont les optimisations liées à la TVA ?
R: Obtenir le remboursement de la TVA pendant la durée des travaux. Limiter le surcoût de TVA post-achèvement.
Q: Quelles sont les optimisations pour des projets achevés depuis le 1er janvier 2008 ?
R: Certains dossiers montrent une surcollecte importante de TVA dont le remboursement peut encore être demandé. La jurisprudence récente met également en lumière de nouvelles pistes de réduction de coûts.
3ème PLFR 2012 – suppression de la TVA immobilière chez les particuliers
L’article 23 du projet présenté aujourd’hui prévoit de supprimer le dernier cas de taxation à la TVA d’une vente d’immeuble effectuée par un particulier et plus généralement par un non assujetti à la TVA, à savoir la revente d’un immeuble acquis comme immeuble à construire (en VEFA notamment) lorsque celle-ci intervient dans les 5 ans de l’achèvement.
De telles ventes seront donc uniquement soumises à la taxe de publicité foncière au taux global de 5.09% et non plus à la TVA et au taux réduit de 0.715%.
A noter que ce changement de régime devrait nécessairement avoir une influence sur la détermination du prix des biens.
Le texte, dans sa version actuelle, ne contient aucune mesure transitoire. S’il devait demeurer en l’état, le changement impacterait donc les actes authentiques signés dès le lendemain de la publication de la loi au journal officiel, même si ces actes ont été précédés d’une promesse. Souhaitons qu’un amendement vienne donc rapidement corriger cette lacune.
Enfin, rappelons que ce changement résulte de la mise en conformité de notre droit avec une jurisprudence communautaire du 15 septembre 2011, que nous avions commentée à la semaine juridique édition notariale du 11 novembre 2011 sous le titre « La France peut-elle encore soumettre à la TVA la revente par un non-assujetti, d’un immeuble acquis en VEFA ». Cette circonstance intéressera ceux qui voudraient tirer les conséquences de cette évolution législative avant même la publication de la loi au journal officiel et ainsi soumettre la vente aux droits d’enregistrement alors qu’elle devrait encore être soumise à la TVA. On pense notamment aux hypothèses de forte plus-value ou aux dossiers présentant une difficulté tenant à la date d’achèvement fiscal.
