Résiliation anticipée d’un bail commercial – locataire – risques TVA
La CAA de Marseille (28 février 2017, n° 15MA01437, SARL PISTOU) vient de confirmer les deux redressements suivant effectués chez un locataire :
– Taxation à la TVA de l’indemnité reçue du bailleur dans la mesure où le locataire lui aurait rendu un service qui consisterait en la libération anticipée des locaux et la possibilité ainsi offerte au bailleur d’envisager une réaffectation économiquement plus viable des biens loués. Cette décision est dans le prolongement de l’arrêt CATLEYA du Conseil d’Etat. Nous avons toutefois relevé les pratiques contraires de certains services vérificateurs (voir notre article du 23 janvier dernier) ;
– Reversement d’une partie de la TVA précédemment déduite au titre des constructions sur sol d’autrui effectuées par le locataire. Alors même que l’immeuble en question est voué à disparaître à l’occasion de la réalisation d’une opération immobilière envisagée par le bailleur, la cour considère que le locataire doit, au titre des régularisations de TVA, reverser une partie de la TVA précédemment déduite.
Nota du 14/12/2020 : voir également sur le sujet CAA Bordeaux, 20 janvier 2020, 18BX02720, EURL LE PARADIS DE L’AUTO
« Il résulte de l’instruction qu’alors que la société bailleresse Joubal ne pouvait donner congé des lieux loués à la société Le Paradis de l’auto que le 30 novembre 2014, le protocole d’accord transactionnel daté du 9 décembre 2013 passé entre la société Le Paradis de l’auto et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel prévoit un engagement de la société Le Paradis de l’Auto à quitter les locaux commerciaux au plus tard le 3 février 2014 en contrepartie d’une indemnité mise à la charge de la société Vinci Immobilier Résidentiel de 410 000 euros. L’anticipation de la date de congé a permis à la société Vinci Immobilier Résidentiel de disposer du terrain d’assiette lui permettant de réaliser dans un délai accéléré un programme immobilier. Par ailleurs, aux termes de l’acte d’acquisition des terrains appartenant à la société Joubal du 13 décembre 2013, cette société et la société Vinci Immobilier Résidentiel sont convenues des modalités de versement de l’indemnité d’éviction à la société Le Paradis de l’auto, à hauteur de 160 000 euros par la société Vinci Immobilier Résidentiel et de 250 000 euros par la société Joubal. En conséquence, le protocole d’accord transactionnel qui permet à la société Vinci Immobilier Résidentiel de disposer de la libre jouissance du local commercial pour une période couverte par le contrat initial de location rémunère un service individualisable fourni à la société Vinci par la société Le Paradis de l’auto à hauteur de 160 000 euros TTC.«
TVA – résiliation anticipée d’un bail – indemnité versée au locataire – pratique de certains services vérificateurs
Selon un arrêt du Conseil d’Etat et un arrêt de la CAA de Paris, l’indemnité versée pour obtenir la libération des locaux dans le cadre d’une résiliation anticipée d’un bail, est taxable à la TVA (voir notre précédent article sur le sujet).
Certains services vérificateurs retiennent cependant que, à défaut de commentaire de l’administration centrale, ces décisions n’ont pas de portée pratique. Ces services continuent donc à considérer que si la TVA est facturée par le locataire, celle-ci est alors facturée à tort, ce qui a pour conséquence pratique d’empêcher le bailleur de pouvoir la déduire.
Cette situation est d’autant plus préoccupante lorsque les locataires concernés ont depuis cessé leur activité. Dans cette situation, la récupération de la taxe par le bailleur peut en effet devenir pratiquement impossible. Dans cette hypothèse de « blocage », la jurisprudence communautaire prévoit un recours direct du bailleur contre l’administration fiscale afin de ne pas générer un coût de TVA chez celui-ci, mais cette décision n’a pas non plus été officiellement reprise par l’administration fiscale, ce qui contraindra les assujettis confrontés à cette situation à lancer les contentieux nécessaires.
TVA – Résiliation anticipée d’un bail – indemnité versée à un locataire – taxation à nouveau confirmée
La CAA de Paris vient de confirmer que l’indemnité versée pour obtenir la libération des locaux dans le cadre d’une résiliation anticipée d’un bail, est taxable à la TVA (CAA de paris, 1er Juin 2016 n°15PA01120).
Cette décision applique les principes dégagés dans la décision CATLEYA du Conseil d’Etat (CE, 27 Février 2015, n°368661, SCI CATLEYA).
A noter que le litige était né de la remise en cause chez le bailleur de la déduction de la TVA grevant l’indemnité versée au locataire au motif que la TVA avait été facturée à tort.
Il convient de rappeler que dans le cadre d’un rescrit, l’administration aurait conclu au caractère taxable de ce type d’indemnité dès lors que le bail était lui-même soumis à la TVA. La décision de la CAA de Paris ne fait pas mention de cette analyse au même titre que la décision CATLEYA.
Article rédigé avec la participation d’Antoine SERVAJEAN
TVA – indemnité de résiliation versée à un locataire – premier rescrit DLF
Selon nos informations, l’administration fiscale aurait, dans une affaire particulière, émis un rescrit concernant une indemnité de résiliation versée à un locataire. Ce premier rescrit était attendu dans la mesure où il faisait suite à l’arrêt CATLEYA que nous avions commenté en mars 2015. Dans ce rescrit, l’administration fiscale aurait conclu au caractère taxable de l’indemnité et précisé, ce que ne fait pas la décision du Conseil d’Etat, que le régime de TVA de l’indemnité devait être celui du bail. L’administration fiscale applique ainsi la jurisprudence communautaire (CJCE, 15 décembre 1993, aff. C-63 /92, Lubbock Fine) et atténue les conséquences négatives de l’analyse du Conseil d’Etat lorsque le bailleur ne soumet pas les loyers à la TVA. Dans ces conditions, une modification du BOFIP serait souhaitable pour éviter le dépôt de demandes de rescrit dans des situations similaires.
