TVA – gestion des fonds immobiliers – évolution potentielle des règles concernant l’option
Nous comprenons que la loi de finances pour 2022 pourrait modifier les règles de l’option TVA applicable à la gestion des fonds immobiliers.
Attention, il ne s’agit pas de l’option à la TVA exercée par les bailleurs d’immeubles mais de l’option à la TVA sur les opérations « financières » notamment exercée par les sociétés de gestion.
Aujourd’hui, cette dernière option est une option « globale ».
Ainsi, en cas d’option, toutes les commissions sont concernées sauf celles qui sont exclues du champ de l’option par la loi (e.g. commissions perçues lors du placements d’actions – article 260 C, 12° du CGI). Ce régime du « tout ou rien » a pu conduire certaines sociétés de gestion à ne pas opter, ou à renoncer à une option initialement exercée.
Demain, l’option pourrait devenir « sélective », c’est-à-dire commission par commission ou encore client par client.
Cette évolution trouverait sa source dans la décision EMO du 9 septembre 2020 selon laquelle l’option applicable aux locations immobilières peut être faite local par local et non pas obligatoirement par immeuble (voir notre commentaire en date du 10 septembre 2020 ainsi que notre article consacré à la question écrite déposée le 20 avril 2021 afin d’obtenir des clarifications de l’administration fiscale)
Si cette évolution devait voir le jour, cela permettrait aux sociétés de gestion de choisir les commissions soumises à la TVA et d’éviter, par exemple, de soumettre à la TVA la gestion de certains fonds ou certaines commissions (certains droits d’entrée, par exemple).
Nota du 22 septembre 2021 : l’article 9 du PLF 2022 prévoit :
4° A l’article 260 B, la première phrase du deuxième alinéa est remplacée par une phrase ainsi rédigée :
« L’assujetti qui a exercé l’option l’applique aux seules opérations qu’il détermine. »
Article rédigé avec la participation de Robin Maubert, avocat
PLF 2020 – TVA – gestion de certains fonds immobiliers
Depuis une décision du 9 décembre 2015, la jurisprudence communautaire nous indique que la gestion de certains fonds immobiliers est exonérée de la TVA (voir notre article du 10 décembre 2015 sur le sujet).
Cette décision soulève de nombreuses questions concernant les fonds immobiliers concernés, les prestations devant être exonérées ainsi que les prestations de services pouvant être achetées en exonération de TVA (par « contagion » selon la décision GfBk, C 275/11).
Dans la mesure où la France connaît un système d’option à la TVA pour les opérations bancaires et financières, les opérateurs qui exercent l’option peuvent également renoncer à l’exonération posée par la jurisprudence communautaire.
L’article 9 du PLF 2020 a notamment pour objectif de mettre en conformité l’article 261 C, 1°-f du code général des impôts avec la décision du 9 décembre 2015.
Il est encore trop tôt pour connaître le contenu précis de cette « réforme » dans la mesure où les questions rappelées ci-dessus demeurent, pour le moment, sans réponse.
Dans l’attente, les opérateurs peuvent utilement procéder au « mapping » de leur flux entrants et sortants afin de simuler les différents scénarios d’exonération et de décider de l’utilité d’une option si celle-ci n’a pas déjà été exercée à la suite de la décision de 2015.
A consulter le rapport de la Commission des finances de l’Assemblée nationale (pages 446 & s.).
Article rédigé avec la participation de Robin Maubert, avocat
TVA – la gestion de certains fonds immobiliers est exonérée de la TVA
La cour de justice de l’union européenne vient de confirmer que la gestion de certains fonds immobiliers est exonérée de TVA.
La cour précise également que sont notamment couvertes par la notion de « gestion », les activités relatives au choix, à l’achat et à la vente des biens immobiliers. En revanche l’exploitation effective des biens immobiliers n’est pas visée.
Cette exonération de TVA prive la société de gestion du droit de récupérer la TVA grevant ses dépenses et soumet cette société à la taxe sur les salaires. A noter cependant et contrairement à la majorité des autres Etats membres que la réglementation française permet aux sociétés de gestion d’opter pour le paiement de la TVA au titre de ces opérations.
Sont donc à suivre les flux transnationaux relatifs à la gestion de ces fonds et les conséquences de cette décision sur les prestataires extérieurs et notamment les brokers.
