Transfert d’universalité – art. 257 bis du CGI – état des droits à déduction – V2
Lorsqu’une vente d’immeuble bénéficie de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, l’acquéreur est réputé continuer la personne du vendeur.
La vente qui bénéficie de la dispense requiert donc un transfert d’informations relatives à la TVA entre le vendeur et l’acquéreur d’un immeuble. Il en va de même d’une hypothèse de l’achat des parts ou actions d’une société qui détient un immeuble.
Pour mémoire, il n’existe pas de formulaire annuel permettant de faire le suivi des « vingtièmes ».
Il en va de même du transfert d’informations en cas de vente d’un immeuble.
Pour mémoire, l’administration fiscale exige simplement que le vendeur et l’acquéreur mentionnent le montant total hors taxe de la vente bénéficiant de la dispense sur la ligne 05 de la déclaration de TVA souscrite au titre de la période au cours de laquelle la vente est réalisée.
Afin de formaliser et de diffuser les bonnes pratiques que nous avions proposé un projet de formulaire destiné à la transmission des informations nécessaires au suivi TVA en 2014.
Nous vous proposons une deuxième version de ce formulaire, tenant compte de la réforme des livraisons à soi-même, et proposant une aide au calcul des « vingtièmes » à reverser pour remplir la DIA.
Télécharger le nouveau formulaire : V2_ETAT_DROIT_DEDUCTION_257BIS_TAXIMMO_V2
Dispense de TVA – article 257 bis – Crédit-bail et marchands de biens – modification du BOFIP
L’administration fiscale vient d’apporter les précisions officielles suivantes concernant la dispense de TVA applicable au secteur immobilier.
1. Le régime de TVA applicable aux opérations effectuées par les « acheteurs-revendeurs » n’est pas modifié. Ainsi, selon l’administration fiscale, l’article 257 bis ne s’applique toujours pas à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA par un opérateur ayant inscrit l’immeuble en stock, i.e. marchands de biens ou promoteurs, à un opérateur qui va immobiliser l’immeuble et le donner en location avec TVA, e.g. foncières (voir l’actualité du 3 janvier 2018). Cette précision évitera, on l’espère, l’émission de nouveaux rescrits contraires par certains services fiscaux.
2. L’administration fiscale confirme l’application de la dispense de TVA à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux. Il s’agit de la confirmation des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015, n° 3750544 et n° 375055) (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103) (voir sur le sujet https://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-arrets-du-conseil-detat/)
3. L’administration fiscale confirme également l’application de la dispense de TVA au refinancement via la mise en place d’un nouveau crédit-bail, d’un immeuble donné en location avec TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018).
4. L’application de la dispense de TVA est également confirmée lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée, entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA (RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018), y compris, nous comprenons, si cette continuation n’est effectuée qu’un instant de raison, l’administration précisant en effet que « Le fait que la revente n’intervienne pas le même jour que la levée d’option est sans incidence » (§ 286 du BOI-TVA-DED-60-20-10-20180103). On regrettera cette rédaction trop complexe et l’absence d’exemples pratiques.
Cette modification officielle du BOFIP apparaît en ligne avec les rescrits non publiés qui avaient donné lieu à l’article du 7 juin 2017 (https://taximmo.fr/257-bis-cbi-levee-doption-suivie-dune-revente-rapide-par-un-investisseur-locatif-premiers-rescrits/).
Cette modification du BOFIP a également été accompagnée de l’envoi à certains opérateurs d’une lettre de l’administration fiscale leur indiquant que, compte tenu de la modification du BOFIP (crédit-bail) ou de son absence de modification (immeubles en stock), les demandes de rescrit envoyées ne feront pas l’objet d’une décision individuelle.
A noter que l’administration fiscale ne précise pas la situation des opérateurs qui auraient soumis à la TVA (de plein droit ou sur option ou encore via le transfert de « vingtièmes« ) des opérations qui, compte tenu des commentaires ci-dessus, auraient dû relever de la dispense de TVA.
Dispense de TVA – article 257 bis – frais de cession d’immeuble
La CAA de Versailles vient de juger qu’est déductible la TVA grevant des dépenses d’intermédiation engagées par un vendeur au titre de la cession d’un immeuble immobilisé donné en location avec TVA lorsque cette cession est soumise au régime de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI.
Le juge de Versailles prend soin de préciser qu’il est sans incidence, à cet égard, que le produit de la cession de l’immeuble ait été immédiatement distribué.
Un service de contrôle de l’administration fiscale tentait de soutenir que cette TVA n’était pas récupérable dans la mesure où la cession n’était pas soumise à la TVA, en raison de l’application de la dispense de TVA, et qu’au demeurant, cette récupération était bloquée dans la mesure où la cession présentait un caractère patrimoniale en raison de la distribution du produit de cession.
Ce service tentait ainsi de transposer le régime de TVA applicable aux cessions de titres par les sociétés holdings (décision du Conseil d’Etat dans l’affaire PFIZER HOLDING FRANCE), aux cessions d’immeubles soumises à la dispense de TVA.
La solution – évidente – rappelée avec clarté par la CAA de Versailles permettra, nous l’espérons, de mettre fin à ce type de redressement que nous pouvons parfois rencontrer.
CAA Versailles 10 octobre 2017, n° 16VE00567, SCI ASSURECUREUIL PIERRE 4
257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide par un investisseur locatif – premiers rescrits
L’administration fiscale vient d’envoyer les premiers rescrits dans des affaires particulières confirmant l’application de l’article 257 bis en cas de revente rapide post levée d’option, par un investisseur locatif qui soumet les loyers à la TVA à autre investisseur locatif « en TVA » ou à un crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement.
Dans deux décisions du 23 novembre 2015, le Conseil d’Etat a confirmé l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, à la revente par un investisseur locatif à un autre investisseur locatif (tous deux soumettant leur loyer à la TVA) lorsque cette revente intervient à la suite de la levée d’option exercée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier (voir notre article du 30 novembre 2015).
Le Conseil d’Etat a ainsi logiquement confirmé l’application de la dispense à un transfert d’activité locative soumise à la TVA entre deux investisseurs y compris lorsque le premier déboucle son financement en crédit-bail le jour de la revente de l’immeuble.
Malheureusement, compte tenu des caractéristiques des affaires tranchées par le Conseil d’Etat (voir pour plus de détail, notre article du 31 janvier 2017), les deux décisions précitées n’ont pas précisé le régime de TVA qu’il convient d’appliquer à la levée de l’option qui précède la revente de l’immeuble.
Dans la mesure où dans une telle situation, l’administration fiscale a indiqué dans les rescrits émis antérieurement que la dispense de TVA n’était applicable ni à la levée de l’option ni à la revente de l’immeuble, les investisseurs locatifs et leurs conseils ont demandé à l’administration fiscale de leur indiquer le régime de TVA qu’il convenait de retenir. Des demandes de rescrits ont donc été envoyées à l’administration fiscale (voir notre article du 14 mars 2016).
Ces demandes de rescrit recherchaient en substance la confirmation de l’application de l’article 257 bis à la levée d’option dans le but d’éviter à l’investisseur locatif qui déboucle son financement en crédit-bail d’avoir à déposer une demande de remboursement de crédit de TVA. En effet, dans la mesure où, selon le Conseil d’Etat, la revente bénéficie de l’article 257 bis, il n’est pas possible d’imputer la TVA versée au crédit-bailleur.
L’administration fiscale vient d’émettre les premiers rescrits dans des affaires particulières afin de confirmer, de manière fort opportune, l’application de la dispense dans les situations suivantes :
– Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option (avec engagement de revendre, le cas échéant) et revend l’immeuble le même jour ou dans un court délai, à un autre investisseur locatif qui continue l’activité locative soumise à la TVA ;
– Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option afin de revendre l’immeuble à un nouveau crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement de l’immeuble donné en sous-location avec TVA.
Ces premières décisions sont une excellente nouvelle dans la mesure où la position de l’administration fiscale était très attendue sur le sujet. Toutefois, ces décisions particulières ne valent que pour les opérateurs qui les ont reçues. Ceux qui demeurent dans l’attente d’une décision individuelle doivent donc encore patienter avant de procéder au débouclage TVA de leur opération.
Compte tenu de l’importance du sujet, espérons également que l’administration fiscale publie prochainement au BOFIP une position opposable par tous qui précise officiellement ce cas d’application de la dispense de TVA et ce qu’il convient de faire lorsque la TVA a été facturée, « à tort », par les crédits-bailleurs.
