TVA et franchises de loyers – premiers abandons de redressements

En principe, une franchise de loyers constitue une réduction de prix et la TVA n’est pas due par le bailleur au titre des loyers concernés par ce mécanisme.

Cependant, dans certains dossiers, l’administration fiscale exige cette TVA auprès du bailleur en soutenant que la franchise de loyers est en réalité le paiement en nature d’un service rendu par le locataire. L’administration fiscale considère qu’il y a alors un échange en nature qui doit être taxé à la TVA chez chacune des parties.

Si ces principes peuvent apparaître clairs, leur application a récemment conduit à de sérieuses difficultés dans la mesure où des services vérificateurs ont pu considérer que :

• la renonciation par le locataire à la faculté de résiliation triennale constituait un service rendu par le locataire ;
• ce service avait pour contrepartie la franchise consentie par le bailleur ;
• il y avait un échange en nature taxable à la TVA entre le bailleur et le locataire (occupation gratuite contre renonciation à la résiliation triennale ou « prise ferme »).

Nous renvoyons sur le sujet aux articles publiés le 24 octobre 2012 (s’agissant des principes) et le 19 septembre 2013 (s’agissant de la situation des locataires).

La nouveauté vient du fait que plusieurs redressements de TVA concernant des échanges « franchise – prise ferme » ont été abandonnés.

Nous comprenons que ces abandons concernent des baux dans lesquels la franchise n’avait pas été expressément mentionnée comme la contrepartie de la renonciation.

Il s’agit évidemment d’une avancée, même si nous avons déjà indiqué que, à notre sens, une prise ferme ne pouvait pas constituer un service au regard de la TVA puisque cela reviendrait à finalement considérer que l’acte d’achat est un service rendu au vendeur !

Pour mémoire, ces abandons nous semblent trouver un écho dans une lettre envoyée par l’administration fiscale à un organisme professionnel du secteur de l’immobilier. En effet, dans cette lettre datée du 26 septembre 2013, il était indiqué que même si la renonciation à la faculté de résiliation triennale constituait, selon l’administration, un service au sens de la TVA, il était néanmoins nécessaire d’établir, notamment en fonction des termes du contrat, un lien direct entre ce service et la franchise pour caractériser un échange taxable à la TVA.

En conclusion, il est encore trop tôt pour crier victoire et il nous semble toujours nécessaire d’anticiper et d’encadrer, autant que possible, les conséquences de tels redressements dans les relations bailleur-locataire, notamment lors de la rédaction du bail.