3ème LFR 2012 – Suppression de la TVA immobilière des particuliers – Suppression des « frais de notaire réduits » – Mesures transitoires
L’article 64, I-F-1 de la LFR 2012 a supprimé la TVA immobilière des particuliers.
En principe, cette suppression intervient à compter du lundi 31 décembre 2012, la LFR2012 ayant été publiée au JO du 30. Ainsi, la vente par un particulier (i.e. « non assujetti à la TVA») d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans et qui a été acquis en VEFA, ne peut plus être soumise à la TVA si l’acte authentique est signé à compter du lundi 31 décembre 2012. Une telle vente relève désormais de la taxe de publicité foncière au taux global de 5.09%.
Toutefois, selon nos informations, une mesure de tolérance devrait prochainement être publiée au BOFIP. Cette mesure, qui devrait être similaire à celle prévue par l’instruction 3 A-3-10 à l’occasion de la réforme de la TVA immobilière, devrait permettre aux parties de conserver une taxation à la TVA dès lors qu’elles disposent d’un avant contrat conclu avant le 31 décembre 2012.
3ème PLR 2012 – adoption définitive par l’Assemblée nationale – TVA immobilière
L’Assemblée nationale a adopté de manière définitive le texte de la loi de finances rectificative pour 2012. A noter toutefois la saisine du Conseil constitutionnel par 60 députés et 60 sénateurs.
Deux points TVA retiendront notre attention :
- La suppression de la TVA immobilière chez les particuliers à compter du 1er janvier 2013
- Le réaménagement des taux de TVA à compter du 1er janvier 2014
Sur le premier point, on aura à l’esprit l’absence de mesure transitoire et les difficultés en matière de zone ANRU.
Sur le deuxième point, on veillera à procéder à l’enregistrement des contrats et avant-contrats afin de conserver le bénéfice du taux normal de 19.60% pour les appels de fonds versés postérieurement au 1er janvier 2014 dans les contrats de VEFA et les contrats de construction de maison individuelle (CCMI).
Bail commercial – cession de l’immeuble par le bailleur au profit du preneur – TPF : non prise en compte des travaux d’amélioration effectués par le preneur
Aux termes d’un arrêt du 4 décembre 2012, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que la vente d’un bien immobilier par le bailleur au locataire n’entraîne pas la résiliation anticipée du bail commercial mais son extinction par confusion des droits.
Dès lors, contrairement à ce qui était soutenu par l’administration fiscale, les constructions réalisées par le preneur ne deviennent pas la propriété du bailleur avant la vente de l’immeuble au preneur et la valeur des travaux effectués par le preneur n’entre donc pas dans l’assiette de la taxe de publicité foncière due au titre de cette vente.
Cet arrêt confirme la solution rendue le 12 juin 2012 en matière de bail à construction.
Zone ANRU – suppression de la TVA immobilière chez les particuliers – attention aux reversements
Un particulier qui acquiert un logement dans une zone ANRU, ou à proximité, bénéficie, sous certaines conditions, du taux réduit de la TVA de 5,5 % ou, depuis peu, du taux intermédiaire de 7 %. Pour mémoire, ces taux favorables sont prévus par l’article 278 sexies, I-11 du CGI.
Parmi les conditions à remplir, l’une d’elles concerne la « résidence principale ». Au cas particulier, cette condition ne va pas sans poser de difficulté puisqu’elle doit être remplie pendant les 15 années qui suivent l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble.
En effet, il ressort de l’article 284, II du CGI que lorsque cette condition cesse d’être remplie dans les 15 années qui suivent le fait générateur de l’opération (en cas de revente, d’usage à titre de résidence secondaire ou d’usage locatif, etc.), l’acquéreur du logement doit verser un complément de TVA qui représente la différence entre le taux réduit ou intermédiaire dont il a bénéficié, et le taux normal de TVA.
A noter toutefois que le montant de TVA à reverser est diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.
Prenons l’exemple suivant :
Un ménage acquiert le 1er septembre 2009 un logement à usage de résidence principale situé dans une zone ANRU pour un montant de 100 000 € hors TVA. La vente est soumise au taux réduit de la TVA de 5,5% (montant de TVA collectée = 5 500 €). Si la condition d’usage de résidence principale n’est plus remplie suite à la revente du logement le 1er novembre 2013 (c’est-à-dire dans la cinquième année suivant l’acquisition), le ménage devra reverser l’intégralité de la différence entre le montant de TVA au taux réduit et le montant de TVA au taux normal, soit 14 100 € (19 600 € – 5 500 €).
Une règle pratique permettait toutefois d’atténuer la rigueur de ce dispositif et d’éviter tout reversement effectif. Cette règle pratique est aujourd’hui rappelée au § 420 du BOI-TVA-IMM-20-20-20-20120912.
« Dès lors qu’il s’agit d’une cession intervenant dans les cinq ans de l’achèvement, la revente sera soumise à la TVA, soit au taux normal, soit au taux réduit si les conditions d’octroi du régime de faveur sont remplies par le nouvel acquéreur (acquisition par des personnes physiques remplissant la condition de ressources d’un logement pour un prix plafonné à usage de résidence principale situé dans un quartier faisant toujours l’objet d’une convention pluriannuelle visée à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite d’un tel quartier). Le vendeur acquittera cette dernière calculée sur son prix de cession mais diminuée du montant de la TVA acquittée lors de son acquisition (soit, dans l’exemple 5 500 €) et du montant de la TVA à reverser (soit, dans l’exemple 14 100 €) ».
Au-delà de la rédaction anachronique de ces commentaires (qui ne prennent en considération ni la réforme de la TVA immobilière opérée le 11 mars 2010, e.g. revente d’un maison construite dans le cadre d’un CCMI, ni l’instauration d’un taux intermédiaire de la TVA de 7%), on doit relever que cette règle pratique ne pourra plus jamais s’appliquer si la TVA immobilière est totalement supprimée chez les particuliers.
Or, en l’absence de règle transitoire, les dispositions actuellement discutées devant le Parlement sont telles qu’il ne sera plus possible de soumettre une telle vente à la TVA à compter du 1er janvier 2013 et qu’un reversement intégral de l’économie de TVA sera à effectuer.
On suivra donc avec un intérêt particulier les futurs commentaires de l’administration fiscale sur ce point.
