TVA – Remboursement de crédit de TVA et sécurité juridique
Une réponse ministérielle récente rappelle une solution bien établie s’agissant des remboursements de crédit de TVA, à savoir qu’une décision de remboursement ne constitue pas une prise de position formelle de l’administration au sens et pour l’application des dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales.
Par voie de conséquence, un remboursement de crédit de TVA qui s’avère avoir été accordé à tort peut, dans le cadre d’un contrôle sur pièces ou sur place et dans la limite du délai de reprise, être remis en cause selon les mêmes modalités que toute autre rectification.
Autrement dit, un remboursement de crédit de TVA ne donne au contribuable aucune garantie s’agissant du bien fondé de la déduction de la TVA faisant l’objet du remboursement.
Ce rappel concerne notamment le remboursement de la TVA d’acquisition d’un immeuble.
Consulter la réponse Sautarel JO Sénat du 15/09/2022 – page 4413, N° 02669
Vente de terrains à bâtir (TAB) par un particulier – Nouveau cas de taxation
Dans une décision précédente (CE, 9 juin 2020, n° 432596), le Conseil d’Etat a jugé que « la livraison, par une personne physique [comprendre non assujettie à la TVA], de terrains à bâtir est soumise à la TVA lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu’elle permet ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique. »
Dans cette affaire, le juge a considéré que devait être soumise à la TVA la cession, pour la somme de 1 307 400 euros, de dix-huit parcelles dont l’emprise globale avait été acquise entre 1977 et 1991 et que le vendeur avait fait aménager à compter de 2010 en procédant à des travaux de viabilisation d’un montant de 552 281, 89 euros, représentant plus de 40 % du prix de vente et un montant unitaire de plus de 30 000 euros par parcelle.
Nous avons commenté cette décision dans un précédent article.
Dans une décision CE, 9 et 10 ch, 9 décembre 2022, n° 459206, le Conseil d’Etat prévoit une hypothèse supplémentaire de taxation.
Le juge précise en effet que les démarches actives de commercialisation foncières, qui conduisent à la taxation à la TVA d’une opération menée par un particulier, comprennent également les démarches entreprises dans le cadre d’une opération d’aménagement d’un terrain à bâtir, d’une ampleur telle qu’elles ne sauraient relever de la simple gestion d’un patrimoine privé.
Les conclusions de la Rapporteure public permettent de bien comprendre les faits et cette nouvelle hypothèse de taxation. La lecture de ces conclusions est également indispensable à la bonne compréhension de la decision du Conseil d’Etat.
« M. et Mme T…, par ailleurs associés gérants de deux sociétés de construction et de promotion immobilière, ont conclu, en leur nom propre, le 2 décembre 1998, un acte sous seing privé en vue de l’acquisition d’un terrain de 11.800 m² sur le territoire de la commune de Labastidette (Haute-Garonne), sous diverses conditions suspensives dont l’une était liée à la révision du plan d’occupation des sols. Interrogés par les intéressés, les services de la direction départementale de l’équipement leur ont indiqué en mars 1999 que la zone comprenant ce terrain était soumise à une obligation de lotissement. Celui-ci a toutefois été classé en zone non constructible lors de la révision du plan d’occupation des sols opérée l’année suivante. Les époux T… ont malgré tout décidé de procéder à l’achat du terrain, par acte du 11 avril 2000, moyennant le prix de 53.967 euros. Sept années plus tard, un nouveau plan local d’urbanisme a été établi, classant le terrain en zone à urbaniser à long terme. Afin d’obtenir un permis d’aménager, subordonné par le maire de la commune à la création de pistes cyclables, de chemins piétonniers et à l’édification d’un bassin de rétention, les époux T… ont procédé, en 2010, à l’acquisition d’un terrain mitoyen de 2030 m². Ce permis leur a été accordé en juin 2010, suivi de l’autorisation, le 23 décembre suivant, de diviser le terrain en 7 lots. Le 29 décembre 2010, les intéressés ont alors vendu l’ensemble des terrains, pour un prix de 730.800 euros, à la société de promotion immobilière Promotion T… and Co, constituée le 2 janvier 2007, dont ils sont associés et dont M. T… assure la présidence. »
Selon la Rapporteure publique, « les époux ont sollicité, et obtenu un permis d’aménager prévoyant la création de pistes cyclables, de chemins piétonniers et l’édification d’un bassin de rétention, après avoir ajusté, à cet effet, leur projet initial en achetant une parcelle mitoyenne au terrain d’origine. Or la conception d’un projet de cette nature, qui implique la planification de travaux d’une ampleur non négligeable, nous semble, compte tenu de sa complexité, constitutive d’une démarche de type professionnel, excédant la simple gestion d’un patrimoine privé. »
Cette opération aurait donc dû être taxée et ce n’est que pour une raison procédurale que dans l’affaire tranchée par le Conseil d’Etat, le pourvoi du ministre est rejeté.
TVA – dépôt de garantie conservé par un promoteur immobilier en cas de désistement du candidat acquéreur d’un logement
Un arrêt rendu par la CAA de Lyon (CAA de LYON, 10 novembre 2022, n°21LY00598, SARL Esprit du Midi) rappelle une solution déjà retenue par le Conseil d’Etat et reprise au BOFIP à savoir qu’est soumis à la TVA « le dépôt de garantie conservé par un promoteur immobilier en cas de désistement du candidat acquéreur d’un logement (cette somme constitue la rémunération du service de réservation du bien). Le juge administratif (CE, décision du 23 octobre 1998, n° 154039, Société foncière et d’aménagement de l’Hautil) considère que le dépôt de garantie conservé par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur constitue la rémunération du service rendu de réservation d’un bien au profit d’un candidat acquéreur et présente avec ce service un lien direct. »
TVA – Assujetti « agissant en tant que tel » – cession « accidentelle » d’un TAB par un bailleur
Pour entrer dans le champ d’application de la TVA, les ventes doivent être effectuées par un assujetti « agissant en tant que tel », c’est-à-dire dans le cadre de son activité économique. A l’opposé, la vente effectuée par un assujetti dans le cadre de la gestion de son patrimoine n’entre pas dans le champ de la TVA.
Le Conseil d’Etat vient de juger qu’entre dans le champ de la TVA, la vente par une société assujettie à la TVA au titre d’une activité de location immobilière, de terrains à bâtir qui s’étaient révélés impropres à l’usage qu’elle entendait en faire (à savoir construire les immeubles projetés, destinés à la location).
Le fait que l’objet social de la société ne comportait pas la cession de biens immobiliers et que les terrains aient été immobilisés et non pas inscrits en stock n’a pas été considéré comme pertinent « dès lors que l’activité d’achat de terrains à bâtir en vue d’y construire des biens destinés à la location […] comporte nécessairement le risque que certains d’entre eux se révèlent impropres à l’usage qu’elle entendait en faire et soient cédés afin d’assurer la pérennité de l’activité »
Le Conseil d’Etat a également jugé que la société ne pouvait pas se prévaloir des commentaires publiés au BOFIP selon lesquels « […] la cession d’un immeuble (ou d’une fraction d’immeuble) réalisée par une entreprise qui, à cette occasion, vise seulement à mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique peut être considérée comme hors du champ d’application de la TVA. » (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 § 80)
Consulter la décision CE, 8 et 3 ch., 21 déc. 2022, n° 459476, SCI Vin Rox « Mentionné aux tables du recueil Lebon »
Pour comparer : CE, 9 ch, 5 janvier 2023, n° 459710 à la suite de CAA Lyon 21 octobre 2021, n° 19LY02821, SCI Mercure
