Dispense de TVA – article 257 bis – frais de cession d’immeuble
La CAA de Versailles vient de juger qu’est déductible la TVA grevant des dépenses d’intermédiation engagées par un vendeur au titre de la cession d’un immeuble immobilisé donné en location avec TVA lorsque cette cession est soumise au régime de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI.
Le juge de Versailles prend soin de préciser qu’il est sans incidence, à cet égard, que le produit de la cession de l’immeuble ait été immédiatement distribué.
Un service de contrôle de l’administration fiscale tentait de soutenir que cette TVA n’était pas récupérable dans la mesure où la cession n’était pas soumise à la TVA, en raison de l’application de la dispense de TVA, et qu’au demeurant, cette récupération était bloquée dans la mesure où la cession présentait un caractère patrimoniale en raison de la distribution du produit de cession.
Ce service tentait ainsi de transposer le régime de TVA applicable aux cessions de titres par les sociétés holdings (décision du Conseil d’Etat dans l’affaire PFIZER HOLDING FRANCE), aux cessions d’immeubles soumises à la dispense de TVA.
La solution – évidente – rappelée avec clarté par la CAA de Versailles permettra, nous l’espérons, de mettre fin à ce type de redressement que nous pouvons parfois rencontrer.
CAA Versailles 10 octobre 2017, n° 16VE00567, SCI ASSURECUREUIL PIERRE 4
TAB – TVA – redressement d’une commune
Un jugement récent du TA d’Amiens (2 février 2017, n° 1403846) traite du redressement de TVA d’une commune qui avait cédé un terrain à un aménageur et qui avait conclu avec celui-ci une convention d’aménagement.
Le juge censure l’administration fiscale et considère que la cession ne devait pas être soumise à la TVA.
La solution retenue doit être approuvée. En revanche, l’analyse nous apparaît complexe. Il aurait en effet été préférable de considérer que la commune ne réalisait pas d’activité économique au titre de la cession de ce terrain, y compris dans le contexte particulier de l’affaire, dans la mesure où elle n’avait ni acquis le terrain en vue de le revendre ni procédé à des travaux en vue de sa vente. Le recours au régime spécifique des personnes morales de droit public n’était alors pas nécessaire.
257 bis – CBI – levée d’option suivie d’une revente rapide par un investisseur locatif – premiers rescrits
L’administration fiscale vient d’envoyer les premiers rescrits dans des affaires particulières confirmant l’application de l’article 257 bis en cas de revente rapide post levée d’option, par un investisseur locatif qui soumet les loyers à la TVA à autre investisseur locatif « en TVA » ou à un crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement.
Dans deux décisions du 23 novembre 2015, le Conseil d’Etat a confirmé l’application de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI, à la revente par un investisseur locatif à un autre investisseur locatif (tous deux soumettant leur loyer à la TVA) lorsque cette revente intervient à la suite de la levée d’option exercée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier (voir notre article du 30 novembre 2015).
Le Conseil d’Etat a ainsi logiquement confirmé l’application de la dispense à un transfert d’activité locative soumise à la TVA entre deux investisseurs y compris lorsque le premier déboucle son financement en crédit-bail le jour de la revente de l’immeuble.
Malheureusement, compte tenu des caractéristiques des affaires tranchées par le Conseil d’Etat (voir pour plus de détail, notre article du 31 janvier 2017), les deux décisions précitées n’ont pas précisé le régime de TVA qu’il convient d’appliquer à la levée de l’option qui précède la revente de l’immeuble.
Dans la mesure où dans une telle situation, l’administration fiscale a indiqué dans les rescrits émis antérieurement que la dispense de TVA n’était applicable ni à la levée de l’option ni à la revente de l’immeuble, les investisseurs locatifs et leurs conseils ont demandé à l’administration fiscale de leur indiquer le régime de TVA qu’il convenait de retenir. Des demandes de rescrits ont donc été envoyées à l’administration fiscale (voir notre article du 14 mars 2016).
Ces demandes de rescrit recherchaient en substance la confirmation de l’application de l’article 257 bis à la levée d’option dans le but d’éviter à l’investisseur locatif qui déboucle son financement en crédit-bail d’avoir à déposer une demande de remboursement de crédit de TVA. En effet, dans la mesure où, selon le Conseil d’Etat, la revente bénéficie de l’article 257 bis, il n’est pas possible d’imputer la TVA versée au crédit-bailleur.
L’administration fiscale vient d’émettre les premiers rescrits dans des affaires particulières afin de confirmer, de manière fort opportune, l’application de la dispense dans les situations suivantes :
– Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option (avec engagement de revendre, le cas échéant) et revend l’immeuble le même jour ou dans un court délai, à un autre investisseur locatif qui continue l’activité locative soumise à la TVA ;
– Investisseur locatif qui donne en sous-location avec TVA qui lève l’option afin de revendre l’immeuble à un nouveau crédit-bailleur dans le cadre d’un refinancement de l’immeuble donné en sous-location avec TVA.
Ces premières décisions sont une excellente nouvelle dans la mesure où la position de l’administration fiscale était très attendue sur le sujet. Toutefois, ces décisions particulières ne valent que pour les opérateurs qui les ont reçues. Ceux qui demeurent dans l’attente d’une décision individuelle doivent donc encore patienter avant de procéder au débouclage TVA de leur opération.
Compte tenu de l’importance du sujet, espérons également que l’administration fiscale publie prochainement au BOFIP une position opposable par tous qui précise officiellement ce cas d’application de la dispense de TVA et ce qu’il convient de faire lorsque la TVA a été facturée, « à tort », par les crédits-bailleurs.
Crédit-bail immobilier – levée d’option suivie d’une revente rapide – TVA
La CAA de Nancy (11 mai 2017, nº 15NC01822, Mondial pêche) vient de rappeler qu’une société qui lève l’option dans le cadre du crédit-bail immobilier dont elle était titulaire, afin de revendre l’immeuble qu’elle utilisait comme siège social, doit être considérée, dans les circonstances de l’affaire, comme ayant immobilisé le bien (ne serait-ce que pour une seule journée) dès lors que cette opération a été réalisée en dehors de toute intention spéculative.
Au cas particulier, qui ne conduit pas à une fin heureuse pour la société, la TVA déduite au titre de la levée d’option doit être reversée dans le cadre de la régularisation globale déclenchée par la revente, exonérée de TVA.
L’histoire ne nous dit pas pour quelle raison l’acheteur final n’a pas accepté la remise d’une attestation de transfert en contrepartie du remboursement du reversement de TVA (article 207, III-3 de l’annexe II au CGI).
