CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – LASM d’immeuble neuf
La base d’imposition des LASM d’immeuble neuf est modifiée pour inclure un renvoi prioritaire à la valeur de biens similaires avant le prix de revient (art. L. 213-59 CIBS), avec des conséquences malheureuses ou heureuses selon les dossiers.
L’article L. 213-60 du CIBS prévoit un mécanisme de prise en compte, en diminution de cette valeur, des coûts grevés d’une taxe intégralement non déductible.
En pratique, ce dernier article semble difficile à appliquer, notamment avec l’extension de l’article 257 bis aux non redevables.
Il sera toujours possible de continuer d’appliquer le BOFIP, jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, et les dispositions du CGI jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Le 257 bis
L’article 257 bis, dans son principe, survit au CIBS.
Il est repris aux articles L. 211-132 et L. 211-133.
Il y a cependant une nouveauté. L’extension aux assujettis non redevables de la TVA.
Il y aura bien sûr des conséquences heureuses ou malheureuses, selon les cas, qui seront étudiées par les conseils.
Le BOFIP pourra, quant à lui, continuer à être opposé jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP (BOI-RES-TVA-000253).
En revanche, au quotidien, cela va conduire des bailleurs exonérés de la TVA, par exemple, à établir un état de déduction de TVA alors qu’ils ne le faisaient pas jusqu’à présent.
A suivre par ailleurs l’affaire T-851/25 – Roenes qui pourrait bousculer les principes aujourd’hui appliqués.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Immeubles anciens immobilisés « vingtièmes »
La compréhension des nouvelles règles relatives à la déduction de la TVA et aux régularisations prend du temps. L’éclatement des textes dans le CIBS ne rend pas non plus les choses simples.
En première lecture, la mécanique du transfert de « vingtièmes » ressemble à celui prévu à l’article 207, III-3 de l’annexe II au CGI.
En réalité, ce n’est pas le cas.
L’attestation de transfert disparaît.
Une mécanique plus élaborée apparaît, prévue aux articles L. 213-299, 3°, L. 213-300 et L. 214-27, 3° du CIBS.
Le vendeur reverse les « vingtièmes » de TVA (i.e. la taxe résiduelle).
L’acquéreur lui rembourse contractuellement (charge augmentative de prix pour la taxe de publicité foncière).
Mais l’acquéreur ne déduit pas. Vue de loin, c’est comme si, mais vu de près, c’est différent. L’acquéreur est, en effet, réputé supporter la taxe résiduelle avec une remise à zéro de la période de déduction qui le conduit à faire un complément de déduction s’il affecte le bien qu’il immobilise à des opérations taxables.
En pratique, cela va surtout changer l’attestation qui est remise. Nous imaginons plutôt quelque chose qui ressemble à un état des déductions 257 bis avec indication des montants de taxe résiduelle transférés et remise des factures correspondantes dans la mesure où il n’y a plus d’attestation…
On peut également relever le caractère automatique de ce transfert par rapport au caractère optionnel de l’attestation actuelle.
Le problème de la nouvelle version des textes est qu’elle ne permet plus de gérer le transfert avec un acquéreur qui place le bien en stock et qui assimilera une année plus tard (art. L. 213-302 CIBS).
Sauf nouvelle rédaction du texte, ce sera via la doctrine administrative actuelle (réponse ministérielle Louwagie JO AN 27 juin 2023, N° 5633) qui demeure opposable grâce au rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026 que nous pourrons, un temps, jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP, continuer à réaliser un transfert dans cette situation.
A noter enfin qu’une attestation de transfert actuelle devrait pouvoir continuer à être remise tant que la partie réglementaire du CIBS n’entrera pas en vigueur (BOI-RES-TVA-000253) et , en tout état de cause, jusqu’au 31 décembre 2027 (BOI-RES-TVA-000253).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – PUV, contrats de réservation et PSV
Dans sa rédaction actuelle, le CIBS (art. L. 221-3 et L. 221-4 CIBS), conduit à soumettre à la TVA la conclusion d’une PUV par un promettant assujetti à la TVA lorsque la PUV porte sur un immeuble neuf ou ou un terrain à bâtir (idem pour les contrats de réservation).
La TVA serait due sur le montant de l’indemnité d’immobilisation.
Le régime des livraisons de biens serait applicable.
La TVA serait donc due dès la conclusion de la PUV, peu importe si l’indemnité d’immobilisation est ou non versée ou séquestrée par le promettant.
La substitution par un bénéficiaire assujetti serait dans ce cas soumise à la TVA sur le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.
Des principes identiques pourraient être applicables aux PSV.
Dans le cadre de la consultation publique, nous avons alerté l’administration fiscale sur les dangers et inconvénients d’un tel régime et avons demandé son retrait.
