CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les VEFA
Pour le moment, la VEFA n’est pas traitée en tant que telle dans le CIBS.
Il faut déjà avoir un bon niveau de TVA pour retrouver les règles applicables :
– Articles L. 221-14 & s. CIBS relatifs à l’opération unique
– Articles L. 212-2 et L. 214-2 CIBS pour le fait générateur et l’exigibilité
Le mode d’emploi a été fourni par une réponse ministérielle Louwagie JO AN 13 septembre 2022, N° 96.
La VEFA est une opération unique dont le fait générateur se produit à l’achèvement des travaux (article R. 261-1 du CCH).
La TVA est donc exigible à l’encaissement des appels de fonds jusqu’à l’achèvement (art. L. 214-2, 1° CIBS). La TVA restante est due à l’achèvement (art. L. 214-2, 2° CIBS). Les échéances postérieures sont donc HT.
Nous avons demandé dans le cadre de la consultation publique à retenir l’achèvement contractuel pour les VEFA du secteur libre.
Les VIR soumises à la TVA devraient suivre le même régime.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Les immeubles neufs
Les immeubles neufs demeurent les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans.
Le point de départ sera l’achèvement des travaux les plus récents qui conduisent à un immeuble neuf (art. L. 221-9 CIBS).
Exit le dépôt de la DAACT au moment où elle aurait dû être déposée, prévu par le BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-20-20 § 50 &s.).
Ceci étant dit, en pratique, la date de dépôt de la DAACT était d’ores et déjà comparée avec d’autres indices.
Cette pratique ne devrait donc pas changer.
Au quotidien, les dossiers les plus délicats seront notamment les constructions de coques vides dans lesquelles les travaux d’aménagement seront menés par les locataires dans le cadre d’autorisation de travaux en leur nom, lorsque les travaux d’aménagement initiaux de la coque repousseront le point de départ du délai de 5 ans.
Les informations qui nous ont été communiquées laissent à penser que les critères de rénovation demeureront identiques (art. L. 221-12 CIBS). En tout cas, pour le moment, l’article 257, I-2-2° du CGI et l’article 245 A de l’annexe II au CGI qui fixent les critères et proportions actuelles, demeurent applicables jusqu’à l’entrée en vigueur de la partie réglementaire du CIBS.
En tout état de cause, le rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026, permettra de continuer d’appliquer le BOFIP actuel (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20).
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – TVA sur marge
Le CIBS modifie les conditions d’application de la TVA sur marge et reprend les principes issus de l’arrêt rendu le 30 septembre 2021 dans l’affaire Icade Promotion (C-299/20).
Les conditions posées par le CIBS sont les suivantes (art. L. 221-18 & s.)
– La TVA sur marge ne concerne que les terrains à bâtir dont la vente est soumise de plein droit à la TVA et les immeubles anciens dont la vente est soumise à la TVA en raison de l’option exercée par le vendeur
– La condition d’identité juridique demeure
– L’acquisition est effectuée en vue de la revente (bien inscrit en stock)
—– SOIT L’acquisition du bien a été soumise à une TVA que le revendeur n’avait pas le droit de déduire
—– SOIT l’acquisition du bien n’a pas été soumise à la TVA ET le propriétaire antérieur n’a pas eu le droit de déduire la TVA grevant son acquisition
L’application pratique de la TVA sur marge va donc être réduite.
Le rescrit (BOI-RES-TVA-000253) publié le 18 février 2026 permet, pour le moment, de continuer d’appliquer le BOFIP actuel et les réponses ministérielles qui commentent ce régime. Il s’agit de la gestion du stock.
Pendant un certain temps, un choix pourra donc être fait entre le CIBS et le BOFIP et les réponses ministérielles.
A cet égard, une question écrite sera prochainement déposée afin de demander des précisions s’agissant des commentaires actuels. Nous y reviendrons dans une prochaine dépêche.
Pour mémoire, le BOFIP et les réponses ministérielles n’exigent que la condition d’identité et celle d’une acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction (i.e. exonérée ou hors champ ou encore avec des « vingtièmes » non déductibles). Deux réponses ministérielles sont particulièrement importantes. La réponse ministérielle Grau JO AN du 1er février 2022, N° 42486 et la réponse ministérielle Grau JO AN du 27 avril 2021, N° 35554. A noter que la réponse ministérielle N° 42486 prévoit son application jusqu’à la publication d’un nouveau BOFIP commentant l’arrêt Icade Promotion. Cette publication n’est pas encore intervenue à ce jour.
CBIS – Recodification de la TVA – Kit de survie – Remarque générale
Nombreux ignorent encore ce qu’est le CIBS ou ne l’ont pas encore ouvert.
Il s’agit pourtant de s’y mettre.
A compter du 1er septembre 2026, pour simplifier, les dispositions relatives à la TVA disparaissent du CGI et apparaissent, dans une nouvelle rédaction, dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). En fait, certaines dispositions du CGI demeurent jusqu’à la publication de la partie réglementaire du CIBS (BOI-RES-TVA-000253).
Ce changement de rédaction est (très) perturbant dans la mesure où il s’agit d’acquérir un nouveau langage pour rédiger les clauses fiscales des ventes intervenant à compter de cette date et pour lesquelles des promesses peuvent être actuellement rédigées.
Par ailleurs, ainsi que nous le verrons dans d’autres dépêches, certaines solutions ont été modifiées.
A noter cependant la publication d’un rescrit important (BOI-RES-TVA-000253) le 18 février 2026, permettant de continuer d’opposer le BOFIP et les réponses ministérielles commentant les dispositions du CGI ainsi que les rescrits nominatifs. Ce rescrit publié permet également de continuer à viser les dispositions du CGI après le 1er septembre 2026 jusqu’au 31 décembre 2027. Enfin, s’agissant des effets des contrats signés avant cette date, les dispositions du CGI pourront demeurer applicables.
La publication de ce rescrit ne permet cependant pas de faire comme si rien n’avait changé.
Il va en effet falloir analyser (ou devoir déjà le faire) la situation au regard des règles TVA du CIBS et ensuite les comparer avec le CGI, le BOFIP ou les réponses ministérielles actuelles pour en tirer les conséquences dans la rédaction des clauses fiscales. En clair, choisir d’appliquer le CIBS ou choisir d’appliquer le CGI ou le BOFIP et les réponses ministérielles et ensuite indiquer le choix retenu.
Les plus aguerris pourront, quant à eux, rechercher les solutions nouvelles du CIBS qui ne sont en réalité que la codification d’articles de la directive TVA tels qu’ils ont été interprétés par la jurisprudence de la CJUE, afin de les appliquer sans attendre (BOI-INT-DG-10-20-20120912 § 70).
Consulter les nouveaux articles TVA dans le CIBS
Des tables de concordance ont également été mises à disposition.
Lorsque vous aurez ouvert le CIBS, vous pourrez comprendre qu’un tel chantier ne peut pas être mené à bien du premier coup.
Il est « probable » qu’une nouvelle ordonnance vienne modifier la rédaction actuelle. Une habilitation a d’ores et déjà été prévue par le projet de loi de finances pour 2026 (article 69, VII du PLF 2026).
Ce n’est malheureusement pas une raison pour repousser la prise du contact avec le CIBS.
Nota du 6 mars 2023
– consulter le compte rendu du Conseil des ministres du 04 mars 2026 relatif au projet de loi ratifiant l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la TVA
– consulter le projet de loi ratifiant l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la TVA déposé au Sénat
