LF 2025 – DMTO – Augmentation temporaire des « frais de notaires » – Art. 116 LF – achat conjoint par un unique primo-accédant (réponse)
Pour mémoire, l’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet à chaque département d’augmenter temporairement les droits de mutation dus à l’occasion de la vente d’un immeuble. A compter du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, le droit départemental pourra être relevé à 5% sauf pour l’acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants tels que définis à l’article L. 31‑10‑3 du code de la construction et de l’habitation.
A la suite d’une question écrite n° 5129 Berger, le ministre a apporté les précisions suivantes.
Les primo-accédants au sens du I de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH), visent des acquéreurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les deux dernières années précédant la signature de l’acte d’acquisition lorsque le bien acquis est destiné à un usage de résidence principale.
En ce qui concerne les concubins, personnes liées par un pacte civil de solidarité ainsi que les époux mariés sous un régime de séparation de biens, l’absence de hausse temporaire de DMTO bénéficie à chaque acquéreur indivisaire répondant personnellement à la qualification de primo-accédant à hauteur de sa quote-part.
En ce qui concerne les couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, les deux membres du couple doivent répondre à la qualification de primo-accédant afin que la hausse temporaire de DMTO ne soit pas appliquée. Toutefois, en présence d’une acquisition faite par un seul des époux mariés sous un régime communautaire, la condition de première propriété ne sera requise que pour lui seul, si l’acquisition est faite sur ses fonds propres, remploi ou subrogation de bien propre en respectant la double déclaration dans l’acte.
Consulter la réponse Berger du 16 septembre 2025.
Voir également notre article consacré à l’article 116 de la LF 2025
TVA – cession de droit de commercialité – rescrit publié
Un rescrit vient d’être publié (BOI-RES-TVA-000178) concernant le régime de TVA applicable aux cessions de droit de commercialité.
L’administration fiscale considère que la cession des droits de commercialité s’apparente, pour la TVA, à la cession d’un droit réel immobilier ayant pour sous-jacent l’immeuble « cédant ».
Ceci signifie que le régime de TVA dépend avant tout chose du statut TVA du vendeur du droit.
Ainsi, si le vendeur est non assujetti à la TVA, aucune TVA n’est due.
En revanche, si le vendeur est assujetti à la TVA, il convient de regarder la qualification fiscale de l’immeuble « cédant » au moment de la cession, c’est-à-dire, à notre sens, au moment de l’autorisation de changement d’usage, condition suspensive de la cession.
Il est donc nécessaire de déterminer la qualification TVA de l’immeuble « cédant », par exemple à l’issue des travaux qui ont conduit à la transformation en habitation, si de tels travaux ont eu lieu.
Nous rappelons à cet égard que ces travaux peuvent, sous certaines conditions, conduire à un immeuble neuf pour les besoins de la TVA (article 257, I-2-2° du CGI) (« 50% des fondations, 50% des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, etc. »).
En revanche, les rénovations qui ne conduisent à un immeuble neuf que pour que les besoins des DMTO (BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 120 et 230) ne sont pas prises en considération (i.e. rénovation des éléments de second œuvre dans un immeuble qui ne contient que des planchers structurels) dans la mesure où l’immeuble demeure ancien pour les besoins de la TVA.
Partant, si l’immeuble « cédant » est neuf au sens de la TVA, la cession est soumise de plein droit à la TVA. En revanche, si l’immeuble « cédant » est ancien, la cession est exonérée de TVA sauf option exercée par le cédant. Rien n’est indiqué dans le rescrit publié mais on peut penser que la TVA sera due au taux normal de 20%.
La TVA qui serait facturée s’agissant d’un immeuble ancien, alors qu’aucune option ne serait exercée, serait logiquement facturée à tort et non déductible par le cessionnaire.
En clair, de l’amusement pour les avocats fiscalistes.
TVA – immeuble « mixte » – droit à déduction de la TVA (expert)
Lorsqu’un immeuble (immobilisé) est donné en location en partie en TVA et en partie en exonération de TVA, la question du droit à déduction de la TVA se pose nécessairement.
En principe, une partie de la TVA d’amont est perdue. Il faut donc la quantifier.
Cette situation se produit lorsqu’une partie de l’immeuble comprend de l’habitation ou lorsque l’option pour le paiement de la TVA est exercée par local et non pas par immeuble ou ensemble immobilier (voir nos articles sur le sujet).
Au quotidien, lorsque l’on creuse le sujet, on découvre que les différents outils disponibles pour mesurer le droit à déduction de la TVA (dans le CGI ou dans les tolérances administratives du BOFIP) peuvent conduire à des solutions totalement différentes sur un plan financier.
Ainsi, il est possible qu’une méthode corresponde mieux à un moment où l’immeuble est quasiment vide et une autre lorsqu’il donné 100% en location, « en régime de croisière ».
Se posait alors la question de la conséquence du changement de méthode « en cours de vol ».
Par exemple, application de la tolérance surface au titre de l’année civile de la constatation de la LASM et application d’un CTU les années civiles suivantes.
Une réponse ministérielle vient d’indiquer que le changement de méthode conduisait à appliquer les règles de régularisations de TVA.
Cette réponse apporte un complément intéressant à la règle du jeu « doctrinal ». Cette réponse doit être comparée avec ce qui est indiqué en matière d’assujetti unique (BOI-TVA-AU-40 § 250).
TVA – baux soumis à la TVA – conservation du dépôt de garantie par le bailleur
Un jugement récent permet de rappeler une évidence.
Lorsqu’un bail soumis à TVA « tourne mal », la conservation du dépôt de garantie par le bailleur va certainement déclencher une TVA collectée à due proportion.
Le montant qui sera conservé par le bailleur sera donc finalement d’environ 83% du montant initial.
Dans la continuation de cette évidence, cette conservation devrait également déclencher une TVA déductible pour le preneur en défaut, d’un montant égal à la TVA collectée par le bailleur.
Consulter Tribunal administratif de Clermont-Ferrand, 1ère Chambre, 20 juin 2025, 2101690
Extrait : « 5. Toutefois, la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas d’inexécution des obligations contractuelles du preneur est en lien direct avec la prestation de location et l’obligation de remise en état des locaux nonobstant les termes du contrat de location qui stipule que la conservation du dépôt de garantie, en cas d’inexécution des obligations du preneur, constitue les » premiers dommages et intérêts » et la circonstance que le montant du dépôt de garantie n’est pas équivalent au coût des prestations. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a soumis la somme de 115 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie à la taxe sur la valeur ajoutée en application de l’article 256 précité du code général des impôts. »
