17
Mai
VEFA et maisons individuelles – maintien du taux de 19,6% pour les contrats enregistrés avant le 15 mars 2012 – conséquences d’une substitution
L’article 2 de la loi de finances rectificative n°2012-354 du 14 mars 2012 a prévu, sous certaines conditions, la possibilité de bénéficier du maintien du taux de 19,6% pour les appels de fonds postérieurs au 1er octobre 2012.
Lorsqu’une substitution intervient postérieurement au 15 mars 2012, la question se pose de savoir si celle-ci fait obstacle au bénéfice de ces mesures transitoires favorables.
A ce stade, on peut imaginer que l’administration ne communiquera pas sur ce sujet avant la confirmation officielle de l’augmentation du taux normal au 1er octobre 2012.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
17
Mai
Dispense de TVA de l’article 257 bis –Promoteurs / marchands de biens ayant donné l’immeuble en location avec TVA dans l’attente de la vente
Plusieurs rescrits nominatifs de la Direction de la Législation Fiscale concernant la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI ont circulé ces derniers mois sous une forme anonyme. Ces rescrits ont indiqué que, sous certaines conditions, la dispense est applicable lorsqu’un promoteur ou un marchand de biens donne un immeuble en location avec TVA dans l’attente de la vente. Ces rescrits qui nous semblent tirer les conséquences de la suppression du régime des marchands de biens opérée par la réforme de la TVA immobilière, reposent sur l’idée que la dispense bénéficie aux transferts d’activité locative dès lors qu’il n’y a vente dès l’achèvement pour les promoteurs ou revente immédiate pour les marchands de biens (interprétation de l’arrêt Zita Modes rendu par la CJCE le 7 novembre 2003).
La difficulté résulte du fait que ces rescrits nominatifs, qui ne sont opposables à l’administration fiscale que par leurs destinataires, s’écartent du rescrit publié N°2006/58 du 26 décembre 2006 qui indique que la dispense n’est pas applicable à l’hypothèse de la cession d’un immeuble comptabilisé en stock qui est donné en location avec TVA dans l’attente de sa vente.
Cette différence entre rescrits publiés et rescrits nominatifs soulève évidemment des discussions délicates lors de la signature des promesses de ventes. Comment en effet s’assurer que les rescrits publiés n’auront pas été modifiés d’ici à la signature de l’acte authentique ?
Dans ce contexte très particulier, une étude critique a été écrite pour le JCP notarial et la revue option finance avec notre confrère David Colin du cabinet Winston & Strawn.
Sur un plan pratique, de nouvelles demandes de rescrits nominatifs visant à confirmer et à officialiser l’application de la dispense ont été récemment déposés par nos deux cabinets dans les hypothèses suivantes:
- Un promoteur a encaissé des loyers en TVA pendant plus de 6 mois avant la vente,
- Un marchand de biens a encaissé des loyers en TVA pendant plus d’un an avant la revente.
Dans ce dernier cas, le fait que l’immeuble soit assimilé à une immobilisation pour les seuls besoins des régularisations de TVA est un élément qui nous semble important. En effet, bien que le régime des régularisations de TVA et celui de la dispense soient deux mécanismes totalement déconnectés, ce délai minium de location d’un an pourrait constituer, à notre avis, la base d’une analyse pragmatique favorable au bénéfice de la dispense.
William Stemmer et Delphine Nicault, Cabinet TAJ, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
16
Mai
TVA – taux réduit – travaux portant sur les locaux à usage d’habitation – conséquences de la notion de « surface de plancher de la construction »
Une instruction du 4 mai 2012, publiée le 15, a commenté la nouvelle rédaction de l’article 279-0 bis du CGI relatif au taux réduit de 7% applicable aux travaux portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans.
Cette nouvelle rédaction s’inscrit dans le cadre du remplacement des notions de SHON et de SHOB par la notion unique de surface de plancher de la construction (nouvel article R*112-2 du code de l’urbanisme).
Dans le régime actuel, le taux réduit de 7% n’est pas applicable aux travaux « à l’issue desquels la surface de plancher hors oeuvre nette (SHON) des locaux existants, majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d’exploitations agricoles mentionnées au d de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, est augmentée de plus de 10 % ».
Dans le nouveau régime, le taux réduit n’est pas applicable aux travaux « à l’issue desquels la surface de plancher des locaux existants, majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d’exploitations agricoles mentionnées au d de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, est augmentée de plus de 10 % ».
Cette instruction apporte des premières précisions s’agissant des travaux portant sur les mezzanines, les terrasses et les vérandas.
Toutefois, la lecture de cette instruction n’est pas évidente dans la mesure où elle vient également modifier d’autres instructions et rescrits sans indiquer précisément les conséquences de ces modifications.
Pour faciliter la lecture de cette instruction, vous trouverez ci-dessous les documents auxquels elle se réfère.
Un commentaire spécifique sera également préparé avec l’aide d’un spécialiste du droit de l’urbanisme pour le JCP notarial.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
3
Mai
TVA – location de locaux nus à usage professionnel – attention à la validité de l’option
A l’occasion d’un contrôle fiscal ou d’une cession d’immeuble, ne pas produire la lettre d’option qui permet valablement de taxer la location de locaux nus à usage professionnel est problématique.
Dans une instruction récente (3 A-2-12 du 22 mars 2012), l’administration fiscale rappelle des règles tristement connues :
- A défaut d’option, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de la TVA ;
- Le bailleur ne peut donc pas récupérer la TVA d’amont (la TVA grevant des loyers de crédit-bail, par exemple) ;
- Le seul fait de facturer la TVA au locataire n’est pas considéré comme une option valable ;
- Plus encore, le fait de verser au trésor la TVA facturée au locataire ne confère au bailleur aucun droit à déduction.
Dans ce contexte, il demeure crucial de s’assurer que la lettre d’option :
- est effectivement envoyée ;
- désigne précisément l’immeuble au titre duquel elle est exercée ;
- est envoyée dans les temps, c’est-à-dire au cours du mois qui précède l’acquisition de l’immeuble ;
- est accompagnée d’une preuve de dépôt même si l’administration ne l’exige pas ;
- est précieusement conservée.
Le Conseil d’Etat a récemment rappelé que la déclaration d’existence (le formulaire M0, par exemple) pouvait constituer une option valable sous certaines conditions, à savoir que la déclaration comporte des indications suffisamment précises pour identifier l’immeuble concerné (CE 23 décembre 2011, n° 323189, société Mercedes). En l’espèce, il a cependant été jugé qu’une déclaration qui précisait « toutes opérations à caractère immobilier » ne constituait pas une option valable même si le déclarant avait par ailleurs indiqué se soumettre au régime réel normal de la TVA.
De notre point de vue, cette décision du Conseil d’Etat est bien souvent inapplicable en pratique et ne doit surtout pas remettre en cause les recommandations rappelées ci-dessus.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
