TVA – location de locaux nus à usage professionnel – attention à la validité de l’option
A l’occasion d’un contrôle fiscal ou d’une cession d’immeuble, ne pas produire la lettre d’option qui permet valablement de taxer la location de locaux nus à usage professionnel est problématique.
Dans une instruction récente (3 A-2-12 du 22 mars 2012), l’administration fiscale rappelle des règles tristement connues :
- A défaut d’option, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de la TVA ;
- Le bailleur ne peut donc pas récupérer la TVA d’amont (la TVA grevant des loyers de crédit-bail, par exemple) ;
- Le seul fait de facturer la TVA au locataire n’est pas considéré comme une option valable ;
- Plus encore, le fait de verser au trésor la TVA facturée au locataire ne confère au bailleur aucun droit à déduction.
Dans ce contexte, il demeure crucial de s’assurer que la lettre d’option :
- est effectivement envoyée ;
- désigne précisément l’immeuble au titre duquel elle est exercée ;
- est envoyée dans les temps, c’est-à-dire au cours du mois qui précède l’acquisition de l’immeuble ;
- est accompagnée d’une preuve de dépôt même si l’administration ne l’exige pas ;
- est précieusement conservée.
Le Conseil d’Etat a récemment rappelé que la déclaration d’existence (le formulaire M0, par exemple) pouvait constituer une option valable sous certaines conditions, à savoir que la déclaration comporte des indications suffisamment précises pour identifier l’immeuble concerné (CE 23 décembre 2011, n° 323189, société Mercedes). En l’espèce, il a cependant été jugé qu’une déclaration qui précisait « toutes opérations à caractère immobilier » ne constituait pas une option valable même si le déclarant avait par ailleurs indiqué se soumettre au régime réel normal de la TVA.
De notre point de vue, cette décision du Conseil d’Etat est bien souvent inapplicable en pratique et ne doit surtout pas remettre en cause les recommandations rappelées ci-dessus.
William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
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