Une réponse ministérielle vient de préciser le régime de TVA applicable à une levée d’option effectuée dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier, suivie, le même jour, d’une revente à un sous-acquéreur.
La question écrite part de l’hypothèse que la revente au sous-acquéreur ne bénéficie pas de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis du CGI à défaut pour le sous-acquéreur d’en remplir les conditions.
Il s’agit, par exemple, d’un sous-acquéreur qui inscrira le bien en stock dans sa comptabilité sociale ou d’un acquéreur qui utilisera l’immeuble acquis.
Pour mémoire, nous savons que si le sous-acquéreur remplit les conditions de l’article 257 bis, la réponse ministérielle Grau publiée au JO AN du 10 juillet 2018 à la suite d’une question n° 7359 prévoit un « double 257 bis », i.e. applicable à la levée d’option et à la revente, lorsque le crédit-preneur remplit également les conditions prévues à cet article (i.e. affectation intégrale de l’immeuble à une location en tout ou partie soumise à la TVA).
La réponse ministérielle indique en premier lieu que dans l’hypothèse où le sous-acquéreur ne remplit pas les conditions de l’article 257 bis du CGI, la levée d’option ne relève pas non plus de ce dispositif : « Dans la situation évoquée par la question, le crédit-bailleur cède à son crédit-preneur l’immeuble donné en crédit-bail consécutivement à la levée de l’option par ce dernier. Le crédit-preneur inscrit l’immeuble à son actif immobilisé, mais le conserve sans l’exploiter puisqu’il le revend immédiatement à un tiers, en l’occurrence la personne à qui il sous-louait jusqu’alors l’immeuble en cause. Dans ces circonstances, il est en premier lieu confirmé que le dispositif de l’article 257 bis du CGI n’a pas vocation à s’appliquer à la vente effectuée par le crédit-bailleur au crédit-preneur ».
Cette première partie de la réponse, limitée aux circonstances évoquées dans la question, complète donc la réponse Grau précitée mais ne vient pas la remettre en cause.
Remarque pour les experts 🙂 : cette réponse complète les commentaires de l’administration fiscale concernant le crédit-bail immobilier (voir notre article du 9 juillet 2026). S’agissant du régime applicable en droit, il est probable que la levée d’option n’existe pas au regard de la TVA (voir nos commentaires dans l’article précité). Le droit actuel soulève également d’autres questions dans la mesure où le crédit-preneur n’a pas, pendant la durée du contrat, immobilisé le bien immobilier dans sa comptabilité sociale. Il ne s’agit donc pas d’un bien d’investissement au sens de l’article L. 223-22, al. 2 du CIBS. Ce point devra être envisagé lors de la mise au point du régime TVA en droit du CBI.
Dès lors que, dans les circonstances évoquées, l’article 257 bis du CGI ne s’applique pas à la levée d’option, la réponse examine les deux régimes possibles : (A) taxation sur option ou (B) exonération et transfert de TVA par le crédit-bailleur.
A – En cas d’option exercée par le crédit-bailleur sur la levée d’option, la réponse indique que (i) « Le crédit-preneur n’est ainsi pas fondé à opérer une quelconque déduction de la taxe grevant l’acquisition de l’immeuble que lui a facturé le crédit-bailleur », mais que dans la mesure où (ii) le crédit-preneur immobilise le bien, la TVA facturée par le crédit-bailleur est concernée par les règes de régularisation et que donc (iii) le transfert de 20e est applicable (art. 207, III-3 de l’annexe II au CGI). Au cas particulier, 19/20e.
Attention : il ne s’agit pas du transfert du reversement de TVA que nous connaissons bien. Il s’agit de la version réservée aux « amateurs » que nous utilisons lorsque le vendeur n’a pas déduit la TVA. La réponse est claire sur le sujet : « sous réserve que le bien constitue également une immobilisation pour le bénéficiaire de la cession, de l’apport ou du transfert, la règlementation prévoit que celui-ci peut déduire – dans les conditions de droit commun – une fraction du montant de TVA ayant grevé initialement le bien, à proportion du rapport entre le nombre d’années restant à courir, pour le cédant ou l’apporteur, jusqu’au terme de la période de régularisation et le nombre d’années total de celle-ci« .
B – Un système comparable est prévu lorsque la levée d’option est exonérée et que le crédit-bailleur transfère la TVA au crédit-preneur : (i) absence de déduction, (ii) reconnaissance de l’immobilisation et (iii) transfert de 19/20e de la TVA figurant sur l’attestation du crédit-bailleur. Pour mémoire, le montant de cette attestation n’est pas nécessairement calculé en 20e : chez le crédit-bailleur, la période de régularisation est égale à la durée du contrat, dans la limite de vingt ans (art. 207, II-3, 2e phrase de l’annexe II au CGI). Le crédit-preneur, lui, retrouve une période de vingt ans, d’où les 19/20e.
Cette réponse est une belle avancée de la doctrine administrative même si elle comporte un droit de péage (le 1/20e) de la TVA facturée ou transmise par le crédit-bailleur.
Nous verrons si en pratique ce droit de péage sera ou non rédibitoire.
A noter que la réponse ne vise pas les articles du CIBS.
Consulter la réponse LIGER JOAN du 27 octobre 2026 faisant suite à une question n° 16090
