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18
Juil

TVA – cession d’un immeuble au cours de la période de transformation en immeuble neuf

 

Dans un arrêt du 12 juillet 2012 (CJUE 12 juillet 2012, aff. C-326/11, J.J. Komen), la Cour de justice de l’Union européenne a précisé le régime de TVA qu’il convient d’appliquer à la livraison d’un immeuble lorsqu’elle intervient durant la période au cours de laquelle s’opère la transformation d’un bâtiment ancien en bâtiment nouveau.
 
Cet arrêt est malheureusement d’une compréhension délicate pour un lecteur français dans la mesure où l’analyse de la Cour repose sur le droit commun de la directive TVA, dont la France s’est écartée à raison des options offertes par la directive elle-même.
 
Pour mémoire, le droit commun de la directive TVA repose sur la notion d’occupation. Pour les besoins de la TVA, un bâtiment est considéré comme neuf avant sa première occupation. La France a retenu, quant à elle, un critère mixte d’une durée de 5 années courant à compter de l’achèvement fiscal de l’immeuble. Il s’agit donc de deux logiques totalement différentes.
 
Il n’est donc pas certain que la Cour eut retenu un raisonnement identique dans le contexte français.
 
Dans les faits, des travaux de démolition partielle avait été effectués par le vendeur tandis que la fin des travaux de démolition et les travaux de construction devaient être effectués par l’acquéreur après la livraison. Par ailleurs, une partie de l’immeuble était encore occupée au moment de la livraison.
 
Il ressort de l’analyse de la Cour que jusqu’à un certain stade, la livraison est exonérée de la TVA, celle-ci ayant pour objet un bâtiment ancien. En revanche, passé ce stade, la livraison est taxable, celle-ci ayant pour objet un bâtiment « avant sa première occupation ».
Pour apprécier ce stade, le juge précise qu’il est nécessaire de prendre en considération l’état d’avancement des travaux de transformation effectués par le vendeur à la date de la livraison et, le cas échéant, l’utilisation du bien à cette date.
Dans l’affaire en cause, le juge a relevé qu’au moment de la livraison, seuls des travaux de démolition partielle avaient été effectués par le vendeur dans l’ancien immeuble, qui demeurait en outre partiellement occupé. Dans ce contexte, la livraison ne pouvait pas porter sur un bâtiment neuf.
 
A noter que pour le juge, lorsqu’un bâtiment ancien est transformé en bâtiment nouveau, il apparaît que la qualification fiscale ne peut être que binaire : soit un « bâtiment ancien » soit un « bâtiment nouveau ». A aucun moment, le bâtiment ne semble pouvoir qualifier un terrain à bâtir en raison de son caractère inutilisable.
 
L’approche du juge communautaire diffère donc de celle de l’administration fiscale française.
 
Toute la difficulté réside toutefois dans la transposition de l’analyse, qui repose sur une notion d’immeuble neuf jusqu’à sa première occupation, avec celle de la France qui considère qu’un immeuble neuf n’existe qu’à compter de son achèvement et pendant une durée de 5 années.
 
Pour mémoire, l’instruction 3 A-9-10 précise en effet en son paragraphe 30 que : « Un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans sur lequel un assujetti a seulement engagé des travaux de rénovation lourde tendant à le rendre à l’état neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 demeure un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, sous réserve que l’avancement des travaux n’ait pas eu pour effet de le rendre inutilisable. Sauf option du cédant, la cession sera donc exonérée de TVA. En revanche, elle sera taxable de plein droit comme portant sur un terrain à bâtir si l’avancement du chantier n’autorise plus aucune utilisation des lieux (cf. 24. et 27. ci-dessus), et comme immeuble neuf si la rénovation est achevée (cf. 25. ci-dessus) ».

 

 

William Stemmer, avocat associé, Taj, société d’avocats, membre de Deloitte Touche Tohmatsu limited
12
Juil

TVA – arrêt DTZ C-259/11 – courtage immobilier et cession de parts de sociétés détenant des immeubles


Un arrêt DTZ rendu par la Cour de justice de l’Union européenne le 5 juillet 2012 (aff. 259/11) donne l’occasion de rappeler le régime de TVA applicable à l’activité de courtage immobilier.Cette activité est taxée à la TVA lorsqu’elle porte sur un immeuble localisé en France.En revanche, cette activité est exonérée de la taxe lorsqu’elle porte sur des parts de société, y compris lorsqu’il s’agit de sociétés immobilières.

Ce principe connaît toutefois une exception. Il s’agit des parts de sociétés d’attribution. De manière générale, ces parts suivent en effet le régime de TVA de l’immeuble auquel elles se rapportent. Ceci vaut tant pour leur cession que pour l’activité de courtage les concernant.

L’arrêt rendu le 5 juillet 2012 (point 32) vient bousculer cette conception traditionnelle.

Selon cet arrêt, ce régime dérogatoire pourrait également être appliqué aux parts des autres sociétés propriétaires et exploitantes d’immeubles lorsque le cédant détient directement ou indirectement 100 % des parts.

Pourrait ainsi être concernée la cession de la totalité des parts d’une SCI donnant en location un immeuble.

Même si cette décision crée un malaise certain, il faut cependant reconnaître qu’elle trouve un écho dans les travaux préparatoires de la directive TVA.

Ces travaux montrent en effet que le texte en cause, transposé « mot pour mot » en droit français, est un texte large dont la portée dépasse le seul cas des sociétés d’attribution.

Si cette analyse devait être confirmée, cette décision aurait donc des conséquences pratiques nombreuses tant au niveau du régime de TVA applicable à la cession de ces parts qu’au niveau de l’activité de courtage les concernant. Il conviendra toutefois d’apprécier la mesure exacte de ces changements à l’aune des commentaires que pourrait faire l’administration fiscale ou d’une réaction du législateur.

Une analyse détaillée sera par ailleurs prochainement publiée dans la semaine juridique édition notariale.

10
Juil

Bail à construction – cession du terrain par le bailleur au profit du preneur – absence de résiliation anticipée en matière de droits d’enregistrement

 

Un arrêt du 12 juin 2012 de la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte d’intéressantes précisions concernant le régime des droits d’enregistrement applicable au bail à construction.

La Cour de cassation a en effet jugé que la cession du terrain, objet du bail à construction, par le bailleur au profit du preneur, n’entraîne pas la résiliation anticipée du bail mais son extinction par confusion en la personne du preneur des qualités de bailleur et de preneur.

Partant, aucun transfert de propriété ne se produit entre le patrimoine du preneur et celui du bailleur et l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la cession du terrain n’inclut pas la valeur des constructions.

A noter que, dans cette affaire, le terrain avait été cédé quelques jours avant le terme d’un contrat qui prévoyait, par ailleurs, une indemnité de résiliation au profit du preneur pour tenir compte des additions de constructions édifiées par ce dernier pendant la durée du bail.

En raison de la cession du terrain, l’indemnité n’avait pas été versée et l’administration soutenait que le montant de cette indemnité avait été payée par compensation et devait donc être inclus dans l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la cession du terrain.

Cette analyse n’a donc pas été retenue par la Cour de cassation.

Pour comparer, on rappellera la position divergente retenue par l’administration fiscale et le Conseil d’Etat s’agissant de l’imposition des revenus fonciers chez le bailleur. En effet, selon l’administration fiscale, une telle cession produit, sur le plan fiscal, les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail et déclenche, le cas échéant, une taxation chez le bailleur au titre des revenus fonciers (Rép. Min. Houpert n° 11997, J.O. Sénat 10 juin 2010, p. 1462).

4
Juil

Abrogation de la TVA sociale – présentation officielle du second projet de loi de finances rectificative

 

Le projet de texte présenté ce matin en Conseil des ministres confirme l’abrogation de la TVA sociale.

Ainsi, la hausse au 1er octobre 2012 du taux normal de la TVA de 19,60% à 21,20% n’aurait pas lieu.

Cette augmentation programmée de la TVA soulève des difficultés notamment en matière de VEFA et de livraisons à soi-même.

Il faudra encore attendre l’adoption du projet par le Parlement pour que cette abrogation devienne définitive.


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