VIR – Exigibilité de la TVA sur les appels de fonds comme pour une VEFA
Une question écrite vient d’être déposée afin d’obtenir la confirmation de la possibilité de fixer l’exigibilité de la TVA lors de l’encaissement des appels de fonds en ce qui concerne les ventes d’immeuble à rénover (VIR) et les « VEFA conventionnelles » lorsque ces contrats prévoient des travaux de second œuvre importants (la « VEFA conventionnelle » est une vente qui relève des règles de la VEFA par choix des parties).
Pour mémoire, en matière immobilière, la TVA est, en principe, exigible à la signature de l’acte authentique.
Par exception, s’agissant principalement des VEFA, il est prévu une TVA exigible à l’encaissement des appels des fonds, à concurrence des montants encaissés.
La question écrite s’inscrit dans le prolongement de la loi de finances pour 2022 qui a prévu de retenir l’exigibilité de la TVA, s’agissant des livraisons de bien, lors de l’encaissement des acomptes, à concurrence des montants encaissés. Pour mémoire, cette modification, qui résulte d’une mise en conformité du droit français avec le droit de l’Union, entre en vigueur le 1er janvier 2023 (voir notamment l’article suivant).
L’idée est ici d’obtenir la confirmation du Ministre de la possibilité d’appliquer, sans attendre, les nouvelles règles dans un cas particulier, celui de la « VIR » ou de la « VEFA conventionnelle » lorsqu’elles comportent des travaux importants de second oeuvre.
S’il est, en tout état de cause, possible d’appliquer le droit de l’Union, sans confirmation de l’administration fiscale, la question écrite vise ici également à confirmer un autre point technique, à savoir que la « livraison TVA » intervient pour ces deux types de contrats lors de l’« achèvement des travaux » et non pas lors de la signature de l’acte authentique et que les sommes encaissés auparavant s’analysent bien comme des acomptes.
Une telle analyse a déjà été retenue par l’administration centrale s’agissant des VEFA dans des rescrits non publiés et il nous semble qu’elle pourrait être retenue pour les VIR et les VEFA conventionnelles lorsqu’elles prévoient des travaux de second œuvre importants.
Cette confirmation permettra notamment de conclure des VIR de logements locatifs sociaux dans des conditions clarifiées (pour mémoire, notre article récent sur ce sujet)
Consulter la question écrite n° 26997 de Mme Viviane Artigalas publiée dans le JO Sénat du 03/03/2022 – page 1072
Nota du 22 mars 2022 : dans le même sens, voir également QE Grau AN N° 44980 du 22 mars 2022.
Nota du 13 septembre 2022 : réponse apportée le 13 septembre 2022
Logements locatifs intermédiaires (LLI) – cession d’un contrat de VEFA – rescrit publié – difficultés
L’administration fiscale vient de préciser les conséquences de la cession d’un contrat de VEFA lorsque l’opération bénéficie du taux réduit de 10% prévu, sous conditions, en faveur de la livraison de logements locatifs intermédiaires (article 279-0 bis A du CGI).
Le rescrit publié présente l’intérêt de répondre favorablement aux questions posées et confirme que :
– le taux réduit de la TVA n’est pas remis en cause compte tenu du transfert du contrat de VEFA au cessionnaire, sous réserve que ce dernier continue à satisfaire aux conditions prévues à l’article 279-0 bis A du CGI pour le bénéfice du taux réduit de TVA ;
– le cédant peut déduire dans les conditions de droit commun la TVA à taux réduit qu’il a, préalablement à cette cession taxable, réglée au promoteur au titre des appels de fond ;
– le promoteur peut continuer à appliquer directement la TVA à taux réduit prévue à l’article 279-0 bis du CGI aux appels de fonds qui sont réclamés postérieurement au transfert du contrat de VEFA au cessionnaire, à condition que ce dernier satisfasse aux conditions permettant de bénéficier de ce dispositif. Il est précisé que le cessionnaire doit notamment disposer à titre personnel d’un agrément préalable du représentant de l’État dans le département, précisant le cadre de chaque opération et portant sur le respect des conditions prévues aux a à c de l’article 279-0 bis du CGI. À défaut, le bénéfice du taux réduit pourra être remis en cause dans les conditions précisées au III § 180 et 190 du BOI-TVA-IMM-30.
Le rescrit publié pose en revanche deux difficultés sérieuses.
La première tient à la qualification de la cession du contrat de VEFA au regard de la TVA. La seconde concerne le taux de TVA applicable à cette cession.
En effet, l’administration fiscale modifie l’analyse retenue jusqu’alors, selon laquelle la cession d’un contrat de VEFA suivait le régime de la cession des immeubles neufs (voir en ce sens, BOI-TVA-IMM-10-10-20 § 270) et considère, à présent, qu’il convient d’appliquer le régime des TAB, la cession portant sur un immeuble inachevé.
Une telle analyse a également de quoi surprendre lorsqu’on se souvient des rescrits récemment envoyés aux opérateurs à l’occasion de la baisse du taux de TVA pour les livraisons d’immeubles relevant de certaines catégories de logements locatifs sociaux prévue par l’article 30 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.
L’analyse développée dans ces rescrits reposait en effet sur le fait qu’au regard de la TVA, les différents éléments d’une VEFA constituent un tout indissociable sur le plan économique. Dès lors, la VEFA constitue une livraison de bien disposant d’un fait générateur unique, à savoir l’achèvement de l’immeuble (attention : à ne pas confondre avec l’exigibilité de la TVA qui intervient, quant à elle, lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances).
Comment affirmer, au regard de la TVA, que le cédant du contrat de VEFA cède un droit réel portant sur un immeuble inachevé alors que, sur la base de l’analyse rappelée ci-dessus, il n’en est pas propriétaire, la propriété « TVA » de l’immeuble n’étant transférée, en une seule fois, qu’à l’achèvement des travaux.
Une telle analyse soulève également la question du taux de TVA applicable à la cession du contrat. Le taux réduit de 10% ne vise pas les cessions de TAB mais uniquement les cessions d’immeubles neufs. Celle-ci serait donc soumise au taux de 20% ?
A suivre.
TVA – VEFA – point technique – détermination du fait générateur
Une récente décision de la CAA de Marseille précise que le fait générateur d’une VEFA est la date de livraison de l’immeuble. Le fait générateur de la taxe n’intervient donc pas au fur à mesure de l’avancement de travaux. La décision de la CAA de Marseille renvoie à l’arrêt SAFE rendu par la CJUE le 8 février 1990. L’idée est qu’il ne peut pas y avoir livraison de bien au sens de la TVA (« transfert du pouvoir de disposer d’un bien corporel comme un propriétaire ») tant que l’acquéreur du bien ne peut pas matériellement en jouir. Cette analyse est en phase avec les travaux parlementaires étudiés à l’occasion de la baisse du taux de TVA de 7% à 5,5% (voir notre article).
PLF 2014 – TVA et politique sociale du logement : logements sociaux, zone ANRU et PSLA – Art. 19 amendé
- Le taux réduit prévu par l’article 278 sexies du CGU serait ramené de 7% à 5,5% et non pas à 5%. Cette modification se situe dans la lignée de l’adoption de l’article 6 bis (nouveau).
- Ce taux de 5,5% devrait être appliqué aux opérations dont le fait générateur intervient après le 1er janvier 2014. Un amendement de « lisibilité » est venu indiquer que « Toutefois, pour les livraisons d’immeubles à construire, [le taux de 5,5%] s’applique aux immeubles achevés à compter du 1er janvier 2014, y compris aux sommes versées en paiement du prix avant la date d’achèvement ». On regrettera l’emploi du terme « Toutefois » qui laisse à penser que cette précision constitue une exception au principe du fait générateur alors qu’elle n’en constitue qu’une application. Les débats sont sur ce point éclairants : « M. Christian Eckert, rapporteur général. Ce n’est pas un amendement de coordination ou de cohérence, monsieur Dumont, c’est plutôt une confirmation puisque telle est déjà la pratique. Le critère prévu par l’article 19 pour l’application du nouveau taux de TVA est le fait générateur. Cela signifie que les acomptes déjà réglés au taux de 7 % seront régularisés au taux de 5,5 %. Votre amendement contribue à garantir l’équilibre des programmes de VEFA en confirmant que cette disposition leur est bien applicable. Abondance de biens ne nuit pas. J’y suis donc favorable. ».
- L’article 19 prévoit de nouvelles mesures d’entrée en vigueur s’agissant des zones ANRU pour la bande située entre les 300 et 500 mètres (voir notre article précédent sur le sujet). « le taux de TVA de 7 % reste applicable, pour les livraisons, les livraisons à soi-même et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements mentionnés au 11 du I de l’article 278 sexies du CGI et situés à une distance de plus de 300 mètres et de moins de 500 mètres de la limite des quartiers faisant l’objet d’une convention [ANRU], aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 16 octobre 2013 ». Ces opérations continueront donc à bénéficier d’un taux de 7%. Les opérations postérieures relèveront, quant à elles, du taux normal, à savoir 20%.
- L’abaissement à 10 ans de la période de détention obligatoire de 15 ans, qui a été prévu en faveur des zones ANRU par le projet de loi est étendu aux PSLA.
