TVA – marchands de biens et promoteurs – détermination de la TVA déductible
La détermination de la TVA déductible soulève de nombreuses questions s’agissant des opérations impliquant des immeubles en stock.
Si les méthodes à notre disposition fonctionnent correctement pour les opérations simples, c’est-à-dire lorsque la totalité du chiffre d’affaires est taxable ou exonérée de la TVA et que le chiffre d’affaires commence dès la première année d’activité, il faut bien reconnaître que dès que nous sortons de ces situations, les règles existantes conduisent parfois soit à des résultats surprenants, déconnectés de la réalité de l’opération, soit à une absence de réponse.
Une question écrite a donc été déposée pour obtenir un mode d’emploi adapté aux opérations portant sur les immeubles en stock et plus particulièrement s’agissant des opérations comprenant une partie rénovation et une partie construction nouvelle (e.g. extension, surélévation, construction d’un second bâtiment).
Consulter la question écrite Louwagie n° 17995
Nouvelle question n° 719 du 8 octobre 2024
257 bis – Vente d’un immeuble loué en TVA par un marchand ou un promoteur à une foncière – la CAA de Lyon relance le débat
La CAA de Lyon vient de juger que la dispense de TVA était applicable à la vente d’un immeuble donné en location avec TVA lorsque l’acheteur continue l’activité locative soumise à la taxe même si le vendeur avait comptabilisé l’immeuble en stock.
Jusqu’à présent l’administration fiscale a toujours refusé l’application de la dispense dans une telle hypothèse, précisant que l’immeuble donné en location avec TVA doit être immobilisé tant par le vendeur que par l’acquéreur.
Cette position a été réaffirmée en 2018 à l’occasion du commentaire au BOFIP des décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 concernant la revente d’un immeuble donné en location avec TVA à la suite de la levée d’option dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (voir notre article du 8 janvier 2018 concernant la modification du BOFIP et l’article 30 novembre 2015 concernant ces deux décisions)
Ce nouvel épisode n’est pas étonnant dans la mesure où les décisions du Conseil d’Etat précitées, lues à la lumière des conclusions du rapporteur public, ouvriraient, selon certains commentateurs, une brèche permettant de supporter au cas particulier une dispense de TVA. Selon cette lecture, la dispense s’appliquerait à l’achat d’un immeuble donné en location avec TVA par par un acquéreur qui aurait l’intention de poursuivre de manière pérenne cette location y compris lorsque le vendeur a inscrit l’immeuble en stock.
Ceci étant dit, les décisions du Conseil d’Etat du 23 novembre 2015 traitaient d’une hypothèse de revente de l’immeuble post levée d’option dans le cadre d’un CBI, ce qui constitue une hypothèse bien particulière dans la mesure où :
– on ne devient pas un marchand de biens en débouclant son financement avant la vente de l’immeuble qu’on a donné en location de manière pérenne (voir notre article du 17 juin 2016);
– le contrat de crédit-bail revêt une nature particulière au regard de la TVA qui pourrait conduire, selon la cour de justice de l’union européenne, à considérer que la levée d’option ne produit pas d’effet, la « livraison » TVA étant intervenue lors de la conclusion du contrat de crédit-bail (voir notre article en date du 1er juillet 2020).
A suivre donc avec intérêt.
A notre sens, il est encore trop tôt pour changer les pratiques.
Consulter l’arrêt de la CAA de Lyon du 01/04/2021, n° 19LY00379, SARL Bati Conseil Rénovation
Nota du 30 juin 2021 : arrêt définitif.
TVA – immeubles en stock – conditions d’application du régime de l’assimilation (réponse)
A la suite d’une question déposée par le député Grau, qui a été publiée le 5 novembre 2019 (voir notre article), l’administration fiscale vient de préciser que le régime d’assimilation a vocation à s’appliquer à l’assujetti qui affecte un immeuble inscrit en stock à une activité économique de location et que l’utilisation à une telle activité est ainsi établie même en cas de locaux partiellement vacants dès lors que l’assujetti est en mesure de démontrer qu’il procède à la recherche active de locataires (Rép. Grau JO AN 31/12/2019 page 11557, n° 24298).
Cette réponse est d’une grande importance pratique dans les dossiers de marchands de biens et de promoteurs.
Nous profitons de cet article pour présenter tous nos vœux à nos lecteurs 🙂
TVA – immeubles en stock – conditions d’application du régime de l’assimilation (question)
Le régime de TVA applicable aux biens immobilisés est différent de celui applicable aux biens inscrits en stock.
Ainsi, les biens en stock ne connaissent pas la mécanique des régularisations de TVA par « vingtièmes » alors qu’il s’agit d’un point central pour les biens immobilisés.
Dans certains cas cependant (lorsque le bien en stock est « utilisé » pendant un certaine durée avant sa revente), les biens en stock deviennent assimilés à des biens immobilisés. Il s’agit d’un régime obligatoire, qui est prévu par l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI et qui est commenté aux paragraphes 300 et s. du BOI-TVA-IMM-10-30-20160302.
L’assimilation ne modifie pas l’« ADN » de l’opération. Ainsi, le promoteur ou le marchand de biens ne deviendra pas un bailleur au regard de la TVA si le bien en stock est utilisé pour une activité de location (voir la solution s’agissant de la dispense de TVA). En revanche, le bien inscrit en stock se verra appliquer les règles de régularisations prévues en faveur des immobilisations.
Selon les hypothèses, les effets peuvent être positifs ou négatifs.
Un effet positif peut être la possibilité pour un promoteur de récupérer les « vingtièmes » de TVA transférés par un « vendeur immobilisé », une fois que l’assimilation s’est produite, lorsque le bien, achevé depuis plus de 5 ans, a été donné en location pendant plus de un an à compter de son acquisition par le promoteur.
C’est dans ce contexte que s’inscrit la question écrite par le député Romain Grau et qui sera publiée le 5 novembre 2019.
Cette question vise en effet à confirmer si la recherche de locataires pour un bien en tout ou partie vacant produit les mêmes effets que la location de ce bien.
La réponse permettra de mieux cerner le régime applicable s’agissant d’un bien en stock en partie vacant pour lequel le promoteur ou le marchand de biens est capable de démontrer une recherche de locataires.
Nota : consulter la réponse du 31 décembre 2019
