TVA – baux – indemnités – mise à jour du BOFIP suite à la consultation publique
A la suite de la consultation publique du 11 mai 2022 (voir notre article), l’administration fiscale est venue affiner les précédents commentaires relatifs aux indemnités suivantes (voir les passages en gras ci-dessous et les passages indiqués comme nouveau) :
– Indemnité de résiliation anticipée versée au preneur (§ 260) et indemnité d’éviction (§310),
– Indenmité de résiliation anticipée versée au bailleur (§ 260),
– Indemnité de remise en état (§ 260) et indemnité d’immobilisation du bien pour la période des travaux,
– Indemnité fixée par le juge au titre d’une occupation illégale (§ 310) ou fixée par une clause pénale
Indemnités de résiliation anticipée versée au preneur
L’administration fiscale reprend à son compte, de manière officielle, la décision CATLEYA du Conseil d’Etat et l’arrêt LUBBOCK de la CJUE et confirme les régimes suivants.
Taxation si le loyer est taxable à la TVA et si le preneur est assujetti à la TVA. Exonération de TVA si le loyer est exonéré de la TVA. Indemnité non soumise à la TVA si le preneur est non assujetti à la TVA (même si le loyer est taxable à la TVA).
(nouveau) L’administration fiscale précise dorénavant expressément que l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce n’est pas soumise à la TVA (§ 310).
(nouveau) Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur : suppression des commentaires du 11 mai 2022 fondés sur la rémunération de la renonciation à percevoir le loyer qui prévoyait une taxation systématique si le loyer est taxable à la TVA et une exonération dans le cas contraire.
Il apparaît à présent que seule entre dans le champ de la TVA la somme dont le paiement est prévu au contrat en cas de résiliation anticipée et qui a pour finalité d’assurer l’équilibre économique de celui-ci. En pratique, taxation à la TVA si le loyer est taxable et exonération si le loyer est exonéré.
Une remarque est ajoutée en ce sens au § 260.
L’indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur en dehors de cette hypothèse ne serait donc pas soumise à la TVA (à confirmer).
Nota : attention à l’émission d’une facture si la TVA est due, afin de permettre la récupération de la TVA sans problème par la partie versante.
Indemnité de remise en état (et indemnité d’immobilisation du bien pour la période des travaux)
L’administration fiscale conclut au caractère taxable de cette indemnité et considère que cette indemnité rémunère une prestation de services rendue par le bailleur qui consiste à se substituer au preneur pour la réalisation des travaux de remise en état.
Cette indemnité apparaît taxable dans tous les cas, i.e. bail soumis ou non à la TVA et peu importe si les travaux sont ou non réalisés.
(nouveau) L’indemnité d’immobilisation du bien pour la période des travaux, intégrée par le bailleur dans le calcul des sommes dues par le preneur libéré de son obligation de réaliser les travaux, suit le même régime au regard de la TVA que celui de l’indemnité de remise en état (§ 260).
Indemnité fixée par le juge judiciaire ou versée au titre d’une occupation illégale
Reprise de la décision Armor Immo du Conseil d’Etat. Sommes non soumises à la TVA à défaut de prestation de services fournie par le bailleur au preneur.
(nouveau) Extension aux « indemnités d’occupation illégale fixées par une clause pénale du bail pour les situations où l’occupant ne se conforme pas à son obligation de quitter les lieux, lorsque, compte tenu des circonstances de l’affaire, aucune prestation de service ou livraison de bien ne constitue leur contrepartie »
Consulter la mise à jour du 28 décembre 2022.
Nous souhaitons à nos lecteurs une belle fin d’année 🙂
TVA – baux – indemnités de résiliation anticipée et de remise en état – mise à jour du BOFIP
Dans le cadre d’une consultation publique, l’administration fiscale vient de préciser le régime de TVA applicable aux indemnités suivantes :
– Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur ou au preneur (§ 260),
– Indemnité de remise en état (§ 260),
– Indemnité fixée par le juge au titre d’une occupation illégale (§ 310).
Indemnités de résiliation anticipée
L’administration fiscale reprend à son compte, de manière officielle, la décision CATLEYA du Conseil d’Etat et l’arrêt LUBBOCK de la CJUE et confirme les régimes suivants.
Indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur (rémunération de la renonciation à percevoir le loyer) : taxation si le loyer est taxable à la TVA. Exonération dans le cas contraire.
Indemnité de résiliation anticipée versée au preneur (rémunération de la renonciation au droit d’occuper le bien) : taxation si le loyer est taxable à la TVA et si le preneur est assujetti à la TVA. Exonération de TVA si le loyer est exonéré de la TVA. Indemnité non soumise à la TVA si le preneur est non assujetti à la TVA (même si le loyer est taxable à la TVA).
Ces précisions doctrinales sont les bienvenues.
Nota : attention à l’émission d’une facture si la TVA est due, afin de permettre la récupération de la TVA sans problème par la partie versante.
Indemnité de remise en état
L’administration fiscale conclut au caractère taxable de cette indemnité et considère que cette indemnité rémunère une prestation de services rendue par le bailleur qui consiste à se substituer au preneur pour la réalisation des travaux de remise en état.
Dans la version en consultation, cette indemnité apparaît taxable dans tous les cas, i.e. bail soumis ou non à la TVA et peu importe si les travaux sont ou non réalisés.
Indemnité fixée par le juge judiciaire et versée au titre d’une occupation illégale
Reprise de la décision Armor Immo du Conseil d’Etat. Sommes non soumises à la TVA à défaut de prestation de services fournie par le bailleur au preneur.
Nota du 29/12/2022 : le BOFIP a été mis à jour le 28 décembre 2022 à la suite de la consultation publique. voir l’article suivant.
TVA – L’indemnité d’occupation versée par un occupant sans droit ni titre n’est pas assujettie
Le Conseil d’Etat vient de juger que n’est pas soumise à la TVA l’indemnité versée par un ancien locataire, au titre d’une occupation sans droit ni titre, après la résiliation du bail dont il était titulaire. Cette indemnité vise à réparer le préjudice du propriétaire et ne constitue pas un loyer, le cas échéant, taxable à la TVA et ceci même si le montant de l’indemnité a été fixé par le juge judiciaire, par référence au loyer prévu par le bail résilié. Cette indemnité est placée en dehors du champ de la TVA.
Cette solution doit être approuvée dans la mesure où l’indemnité est versée à un propriétaire qui ne s’est pas engagé à conférer un droit d’occupation à l’occupant, ce qui bloque la qualification de loyer au regard de la TVA.
Le fait que le montant de cette indemnité puisse être prévue par le bail initial, ne change pas, à notre avis, l’analyse lorsque le contrat se limite à fixer le montant de l’indemnité qui serait due en cas d’occupation sans droit ni titre.
Au regard du droit à déduction, dans la mesure où cette situation est subie par le propriétaire, ni sa qualité d’assujetti à la TVA ni son option pour la taxation des locaux ne devrait être remis en cause.
CE 30 mai 2018, n°402447, Armor Immo
Nota du 29/12/2022 : solution reprise au BOFIP le 28/12/20222 sous les références BOI-TVA-BASE-10-10-50 § 310, comme suit.
Il est admis que ne soient pas incluses dans la base d’imposition :
« – les indemnités d’occupation illégale fixées par une clause pénale du bail pour les situations où l’occupant ne se conforme pas à son obligation de quitter les lieux, lorsque, compte tenu des circonstances de l’affaire, aucune prestation de service ou livraison de bien ne constitue leur contrepartie ;
– les indemnités fixées par le juge judiciaire et versées au titre de l’occupation illégale ;
Les indemnités fixées par le juge judiciaire et versées au titre de l’occupation illégale d’un immeuble visaient seulement à compenser le préjudice causé au propriétaire des locaux par l’occupation sans titre et ne constituaient pas la contrepartie d’une prestation de services à titre onéreux passible de la TVA (CE, décision du 30 mai 2018, n°402447, Armor Immo, ECLI:FR:CECHR:2018:402447.20180530). »
